TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 5]

[Localité 8]

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REFERENCES : N° RG 24/04029 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZIHP

Minute :

JUGEMENT

Du : 16 Décembre 2024

Madame [V] [I]

C/

Madame [P] [O] épouse [W]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 21 Octobre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 16 Décembre 2024 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame [V] GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR:

Madame [V] [I]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Bertrand CAHN, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEUR :

Madame [P] [O] épouse [W]

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 7]

Non comparante

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Bertrand CAHN

Madame [P] [O] épouse [W]

Expédition délivrée le

à : Monsieur Le Préfet de la SEINE [Localité 12]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 1 avril 2004, Monsieur et Madame [I] aux droits desquels vient Madame [V] [I] ont donné en location à Madame [P] [O] épouse [W] un immeuble à usage d’habitation et une place de stationnement sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 755,00 €, outre provisions sur charges de 220,00 €.

Le 22 janvier 2024, Madame [V] [I] a fait délivrer à Madame [P] [O] épouse [W] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 770,12 € selon décompte arrêté au 17 janvier 2024.

Par notification électronique du 23 janvier 2024, Madame [V] [I] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant citation délivrée à personne le 9 avril 2024, Madame [V] [I] a attrait Madame [P] [O] épouse [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin.

Madame [V] [I] a demandé à la juridiction :

De prononcer la résiliation du bail pour manquement de Madame [P] [O] épouse [W] à ses obligations contractuelles ;D’ordonner l’expulsion de Madame [P] [O] épouse [W] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte de 75 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;De condamner Madame [P] [O] épouse [W] au paiement des sommes suivantes :2 850,96 € au titre de l’arriéré locatif ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;1 000 € à titre de dommages et intérêts ;700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.Le 10 avril 2024, Madame [V] [I] a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 21 octobre 2024, après un renvoi.

Lors de l’audience, Madame [V] [I] représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 14 octobre 2024 (échéance du mois d’octobre 2024), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 2 175,59 €. Elle expose que les causes du commandement ont été réglées mais que les impayés se sont par la suite poursuivis. Elle souligne que ces derniers sont systématiques depuis mai 2023 et qu’elle a recherché des solutions amiables en vain.

Madame [P] [O] épouse [W] n’a pas comparu, malgré sa convocation régulière.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le commandement de payer à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 22 janvier 2024, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

SUR LA LOI APPLICABLE AU PARKING [Localité 11]

En vertu de l’article 2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les dispositions de cette dite loi ont vocation à s’appliquer aux locations de locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale ainsi qu’aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, le bail de location donne à la fois à bail le logement et l’emplacement de stationnement mentionné comme dépendance, et qui est situé à la même adresse.

En conséquence, il convient de considérer le parking comme une annexe du logement et de le soumettre aux termes du bail d’habitation principal et aux dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et l’article 1728 du code civil obligent le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus. Cette obligation résulte également des articles « Fixation du loyer » et « Obligations du preneurs » du contrat de bail signé par les parties.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail et l’expulsion des lieux du locataire.

Madame [V] [I] verse au dossier un décompte en date du 14 octobre 2024 établissant la situation d’impayé locatif depuis le mois de mai 2023, avec des paiements partiels et irréguliers, et une absence de paiement depuis le mois d’août 2024 hormis les versements de l’allocation logement.

Madame [P] [O] épouse [W], absente lors de l’audience, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à contester l’absence de paiement du loyer.

Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat à compter du présent jugement.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [P] [O] épouse [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 4311 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser Madame [V] [I], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [P] [O] épouse

[W].

Il n’apparaît pas nécessaire en revanche d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Madame [P] [O] épouse [W] de quitter les lieux.

En effet, la demande de condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà à l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière. Il convient ainsi de débouter Madame [V] [I] de cette demande.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, Madame [V] [I] verse aux débats un décompte arrêté au 14 octobre 2024 (échéance du mois d’octobre 2024) établissant l’arriéré locatif à la somme de 2 175,59 €, frais de recouvrement compris pour un montant de 445, 96 €, soit une somme totale de 1729, 63 € hors dépens.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Madame [V] [I] est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais de recouvrement ayant été expurgés.

Il convient par conséquent de condamner Madame [P] [O] épouse [W] à verser à Madame [V] [I] la somme de 1 729,63 € actualisée au 14 octobre 2024 au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D’UNE INDEMNITÉ D’OCCUPATION

L’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

L’occupation illicite des lieux par Madame [P] [O] épouse [W] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Madame [V] [I] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Madame [P] [O] épouse [W] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges en application des stipulations du bail, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS

En application de 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, le caractère abusif de la résistance au paiement, qui ne peut résulter du seul défaut de paiement, n’est pas démontré. De plus, la demanderesse n’établit pas avoir subi un préjudice distinct du retard apporté au paiement.

En conséquence, il convient de débouter Madame [V] [I] de sa demande en paiement de dommages-intérêts.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [P] [O] épouse [W] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 22 janvier 2024 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Madame [P] [O] épouse [W] sera condamnée à payer à Madame [V] [I] la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision réputée contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par Madame [V] [I] ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 1 avril 2004 entre Monsieur et Madame [I] aux droits desquels vient Madame [V] [I] et Madame [P] [O] épouse [W] relatif aux locaux situés sis [Adresse 4] à compter du présent jugement ;

En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [P] [O] épouse [W] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution, et AUTORISE Madame [V] [I] à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [P] [O] épouse [W] conformément

aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

DÉBOUTE Madame [V] [I] de sa demande d’astreinte pour quitter les lieux ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [P] [O] épouse [W] à verser à Madame [V] [I]

la somme de 1 729,63 € actualisée au 14 octobre 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Madame [P] [O] épouse [W] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail et au besoin CONDAMNE Madame [P] [O] épouse [W] à verser à Madame [V] [I] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de novembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ;

DÉBOUTE Madame [V] [I] de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Madame [P] [O] épouse [W] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 janvier 2024 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

CONDAMNE Madame [P] [O] épouse [W] à verser à Madame [V]

[I] la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIÈRE LA JUGE