TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01426 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YXEO

N° de Minute : 25/00147

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 15 Septembre 2025

[K] [R]

C/

Société PARTENORD HABITAT

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 15 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [H], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Stéphane DUCROCQ, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Société PARTENORD HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 30 Juin 2025

Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 15 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 1426/24 – Page – MA

EXPOSE DU LITIGE

Il n’est pas contesté que par acte sous-seing privé, l’office public de l’habitat du Nord – PARTENORD HABITAT a donné à bail à M. [R] [K] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 7].

Par acte de commissaire de justice du 7 août 2024, M. [R] [K] a fait assigner en référé l’office public de l’habitat du Nord – PARTENORD HABITAT devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin de, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de la loi du 6 juillet 1989, du décret du 20 janvier 2002, de l’article 1231-1 du code civil, 1719 du code civil et de l’article 145 du code de procédure civile,

Constater l’indécence du logement qui est impropre à sa destination ;

Condamner la société PARTENORD à effectuer dans un délai de 1 mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir les travaux suivants :

— réparation de la toiture,

— réfection des [R] 13 et isolants sinistrés en plafond du salon,

— réfection des peintures en plafond et murs du salon,

— remise en état des menuiseries,

sous astreinte de 100 euros par jour de retard qui commencera à courir 1 mois à compter de la signification à intervenir,

Dire que le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] se réservera la compétence de la liquidation de l’astreinte,

Condamner la société PARTENORD au remboursement des loyers de novembre 2023 jusqu’au jour du prononcé de l’ordonnance ;

Condamner la société PARTENORD à lui verser les sommes suivantes :

—  5 462,40 euros au titre du remboursement des loyers de juin 2022 à octobre 2023,

—  10 000 euros au titre de l’indemnisation du trouble de jouissance,

—  6 000 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice moral,

—  15 000 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice physique.

Condamner la société PARTENORD à assurer le relogement provisoire de M. [R] jusqu’à parfaite exécution des travaux,

Condamner la société PARTENORD à assurer la prise en charge du stockage mobilier de M. [R] jusqu’à parfaite exécution des travaux,

Juger que les loyers ne seront pas dus à compter de la signification de la décision du tribunal et jusqu’à parfaite exécution des travaux,

Subsidiairement accorder une baisse de 23,5% du montant du loyer, charges comprises jusqu’à parfaite exécution des travaux et juger que les loyers abaissés seront consignés auprès de la Caisse des dépôts jusqu’à parfaite exécution des travaux,

En tout état de cause, condamner la société PARTENORD à payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ordonner l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir et condamner la société PARTENORD aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 septembre 2024. Le demandeur représenté par son avocat a maintenu ses demandes initiales.

Par mention au dossier, le tribunal a ordonné la réouverture des débats afin de permettre la comparution de PARTENORD HABITAT qui avait constitué avocat postérieurement, et production par M. [R] du contrat de bail signé et de la pièce numéro 2 du bordereau « vidéo attestant de l’écoulement d’eau à l’intérieur du logement de M. [R] ».

A l’audience de réouverture du 25 novembre 2024, l’affaire a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties.

A l’audience du 30 juin 2025, M. [R], représenté par son conseil a maintenu ses demandes initiales sauf à conclure au rejet de la demande de sursis à statuer soutenue par la Société PARTENORD.

Il produit à l’appui de sa demande :

— des photographies non datées de pièces non identifiées révélant des traces d’humidité,

— la copie d’un courrier daté du 11 mai 2023 (recommandé illisible) adressé au bailleur concernant « un défaut d’étanchéité au niveau de la dalle extérieure »,

— la copie d’un courrier non daté accompagnée d’un accusé réception du 6 septembre 2023 déplorant des conséquences des infiltrations et dégâts des eaux,

— les conclusions d’une expertise organisée par l’assureur de M. [R] après visite du site le 4 octobre 2023 constatant des dommages aux aménagements d’origine en plafond et mur du salon consécutifs à des infiltrations par la toiture de l’immeuble réalisée par l’entreprise STEREL en juillet 2023, l’entreprise [Y] COUVERTURE mandatée par l’assureur « dommage ouvrage » devant intervenir le 15 octobre 2023,

— une mise en demeure adressée par son conseil et réceptionnée le 25 janvier 2024 par le bailleur, – la réponse de PARTENORD HABITAT proposant une réduction du loyer de 30% dans l’attente de la réalisation d’une expertise judiciaire concernant l’ensemble de la résidence,

— un courrier du service communal d’hygiène et de santé de la mairie de [Localité 6] du 13 mai 2024 constatant d’importante manifestation d’humidité sur le mur de façade et un thermostat régulateur de chaleur hors service,

— un certificat médical signalant les risques pour la santé des enfants du locataire en cas de logement humide, une prescription du 18 décembre 2023 pour un asthme récidivant, un compte rendu de passage aux urgences du 18 août 2024 et trois attestations des 17 et 19 novembre 2024 d’amis du locataire signalant «  l’insalubrité » du logement,

— des photographies non datées.

La société PARTENORD sollicite à titre principal un sursis à statuer dans l’attente de dépôt du rapport d’expertise judiciaire en cours. Elle relate, en effet, que les lieux étaient neufs à l’entrée dans les lieux du locataire. En raison des désordres constatés dans plusieurs logements, le tribunal administratif a ordonné une expertise judiciaire le 30 novembre 2023 afin de faire constater et décrire les désordres constatés par les occupants de l’immeuble (infiltrations et des traces d’humidité, désolidarisation du bardage, défaut d’étanchéité des portes fenêtres de tous les logements, dysfonctionnement des stores, VMC défaillantes, VMC bruyantes, infiltration au sein des garages, défaillance des portes d’entrée des logements et désordres en toiture) et de donner son avis sur la nature, le coût et la durée probable des travaux. Elle note que l’expertise est toujours en cours, que plusieurs visites in situ sont déjà intervenues et qu’il résulte du pré rapport établi par Mme [X] suite aux investigations des 5 et 6 mai 2025 que le dégât des eaux apparu chez le demandeur est réparé.

Subsidiairement, elle s’oppose aux demandes de M. [R] et note qu’elle a toujours agi avec diligence. Elle ne conteste pas les problèmes d’étanchéité relevés dans les lieux mais remarque que plusieurs entreprises sont intervenues dès le 10 février 2023 (société SOMATEN puis la société [Y] le 9 octobre 2023). Les réparations ayant été insuffisantes une nouvelle visite a eu lieu le 19 mars 2024 mais le locataire a demandé aux ouvriers de quitter son logement avant la fin des travaux. Elle estime que M. [R] ne produit aucune pièce fiable confirmant la persistance des désordres. Elle rappelle que les travaux ont été réalisés le 14 avril 2024, qu’à cette date la réfection des [R] 13 et isolants en plafond et murs du salon et de la salle de bains étaient en commande.

Elle note que la réclamation de la somme totale de 44 026,72 euros, correspondant à près de 69 mois de loyers hors charges est déraisonnable, les premières réclamations datant de février 2023. Par ailleurs l’insalubrité du logement n’a jamais été prononcée et n’apparaît pas justifiée ni en droit ni en fait.

La diminution du loyer a déjà été proposée au locataire le 7 février 2024, la proposition de PARTENORD correspondant à une réduction de 27,5 % du loyer correspondant à la surface du salon dans le logement, lequel est seul impacté par les désordres.

Elle estime enfin que le préjudice de jouissance n’est pas établi et que la consignation des loyers ne peut intervenir qu’en cas d’insalubrité ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Elle fournit à l’appui de sa demande, le bon d’intervention de l’entreprise CHEMINEES NORDISTES du 13 février 2023 pour une recherche de fuite et travaux, Un devis du 4 octobre 2023 concernant la reprise des embellissements du logement de M. [R], les comptes rendus d’expertises définitifs concernant le défaut d’étanchéité de plusieurs logements dont celui de M. [R], l’ordonnance du juge administratif ordonnant une expertise judiciaire du 30 novembre 2023 et une note intermédiaire de l’expert du 4 juin 2025.

M. [R] [K] conclut au débouté de la demande de sursis à statuer au motif que l’expertise en cours au tribunal administratif dont il a appris l’existence dans les écritures de la partie adverse le 17 avril 2025 lors du changement de conseil de la société PARTENORD n’a aucun lien avec la présente instance. Il estime que le conflit qui oppose son bailleur aux constructeurs de l’immeuble qu’il occupe ne saurait impacter l’indemnisation du préjudice qu’il subit depuis plusieurs années d’autant qu’aucune solution ne lui a été proposée. Il déplore l’attitude de la défenderesse qui cherche à prolonger inutilement la procédure.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 15 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande de sursis à statuer :

Il résulte de l’article 384 du code civil que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par les parties que les désordres invoqués par le demandeur sont en lien avec des problèmes d’infiltration d’eau identifiés comme provenant de la toiture.

Les documents produits par la société PARTENORD HABITAT attestent d’un contentieux en cours avec les entreprises de construction de l’immeuble neuf à l’entrée dans les lieux des locataires. Le lien entre les dommages subis par M. [R] et le contentieux en cours est difficilement contestable dans la mesure où les désordres du logement dont le demandeur sollicite réparation ont pour origine les malfaçons initiales du bâtiment.

Pour autant, le locataire sollicite réparation de la toiture, la réfection du plafond sinistré du salon, la réfection des peintures en plafond et murs du salon et la remise en état des menuiseries. Ces réclamations concernent les infiltrations dénoncées par plusieurs locataires de la résidence dont M. [R].

La production aux débats du pré rapport d’expertise sur lequel M. [R] ne formule aucune observation fournit des éléments sur l’état actuel du logement et mentionne que lors de la visite des 5 et 6 mai 2025, il avait été refait, le salon (mur et plafond) ne présentant plus de dommages.

En conséquence, les conclusions définitives du rapport d’expertise apparaissent à ce stade inutiles et le sursis à statuer sera rejeté.

Sur la demande de travaux :

Le demandeur ne produit aux débats aucune pièce attestant de la poursuite des désordres postérieurement au 13 mars 2024, date du courrier du service communal d’action sociale. Les différentes photographies ne sont pas datées et ne sont pas exploitables.

Au surplus, M. [R] ne conteste pas les éléments évoqués dans les conclusions du pré-rapport qui décrivent une remise en état de logement N°108. En conséquence, faute d’élément probant, la demande d’exécution des travaux sous astreinte sera rejetée.

La demande tendant au relogement et au stockage des meubles devient par conséquent sans objet et ne peut en tout état de cause intervenir qu’après arrêté d’insalubrité inexistant en l’espèce.

M. [R] sera également débouté de sa demande de remboursement des loyers, aucune pièce n’établissant que le logement était insalubre et inhabitable malgré les désordres qu’il présentait.

Sur la demande au titre des préjudices :

Il résulte des pièces versées au dossier que M. [R] qui a vécu avec sa famille dans un logement dont le salon était empreint d’humidité, a subi un trouble de jouissance.

Les premiers échanges d’information avec le bailleur peuvent être datés du début de l’année 2023 et mettent en évidence les démarches du bailleur qui a sollicité l’intervention de professionnels. Il n’est pas contesté que les désordres avaient disparu le 6 mai 2025.

Le locataire a ainsi subi pendant près de deux ans une importante humidité dans le salon et non dans l’ensemble des pièces. En conséquence, il convient d’allouer au locataire la somme de 3 000 euros à titre de provision sur le préjudice de jouissance.

M. [R] ne justifie pas d’un préjudice moral imputable à un comportement fautif de son bailleur dont il est établi qu’il a entrepris des démarches rapidement en vue de faire cesser les désordres subis par ses locataires et M. [R] en particulier.

M. [R] produit aux débats :

— un certificat médical daté du 20 décembre 2023 mentionnant « que M. et Mme [R] vivent dans un logement humide avec présence de moisissure (mur, plafond, fenêtre). Cette humidité peut engendrer une morbidité accrue de ses enfants et tout particulièrement de [I] qui présente un asthme grave ».

— un certificat médical du docteur [L] confirmant l’état de santé [I] [R] « marqué par des exacerbations d’asthme récidivantes dont le déclenchement pourrait être favorisé par la présence de moisissures à l’intérieur du logement ».

— une attestation de passage aux urgences du 18 août 2024 pour une dyspnée,

— un rendez-vous en pneumologie pour le 20 janvier 2025.

Si ces pièces médicales mettent en évidence la pathologie de [I] [R], elles ne permettent pas d’établir un lien de causalité certain entre la pathologie de l’enfant et les désordres du logement.

La demande sur ce point sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’office public de l’habitat du Nord – PARTENORD HABITAT, partie perdante sera condamnée aux dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner l’office public de l’habitat du Nord – PARTENORD HABITAT au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en la forme des référés, après débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe,

REJETONS la demande de sursis à statuer,

REJETONS la demande d’exécution des travaux sous astreinte compte tenu de la disparition des désordres,

CONDAMNONS l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU NORD – PARTENORD HABITAT à payer à M. [R] [K] la somme de 3 000 euros à titre provisionnel au titre de son préjudice de jouissance,

REJETONS toutes les autres demandes de M. [K] [R],

CONDAMNONS l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU NORD – PARTENORD HABITAT à payer à M. [R] [K] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU NORD – PARTENORD HABITAT aux dépens,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La Greffière Le Juge