TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00979 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZVUR

N° de Minute :

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 24 Novembre 2025

[C] [R]

C/

[N] [G]

[J] [D]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 24 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [C] [R], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître MERVAILLE Isabelle, Avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [N] [G], demeurant [Adresse 5]

M. [J] [D], demeurant [Adresse 5]

comparants en personne ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 22 Septembre 2025

Aurélie DESWARTE, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 24 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 mars 2024, M. [C] [R] a donné à bail à M. [J] [D] et Mme [N] [G] une maison située [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 950,00 euros, et 10 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2025, M. [C] [R] a fait signifier à Mr [J] [D] et à Mme [G] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3840,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la Commission de Coordination des Actions de Préventions des Expulsions Locatives (CCAPEX) à la même date.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2025, M. [C] [R] a fait assigner en référé Mme [N] [G] et M. [J] [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] aux fins de :

Constater que le commandement de payer délivré en date du 19 mars 2025 est demeuré sans effet,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire, et prononcer la résiliation de plein droit du bail litigieux,

Ordonner en conséquence, l’expulsion de M. [J] [D] et de Mme [N] [G] ainsi que celle de tout occupant de leur chef des lieux sis [Adresse 4] à [Localité 6]

Dire que les meubles se trouvant dans les lieux seront réglés conformément aux articles L433-1 et suivants et R433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamner solidairement, à titre provisionnel, M. [J] [D] et Mme [N] [G] à payer à M. [C] [R] une somme de 4 800 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 10 juin 2025, somme qui doit être augmentée des intérêts légaux à compter du commandement pour les sommes visées dans celui-ci et à compter de l’assignation pour le surplus,

Fixer l’indemnité d’occupation due par M. [J] [D] et Mme [N] [G] à compter de la résiliation du bail à la somme totale de 960 euros (950 euros au titre du loyer et 10 euros pour la provision des charges) par mois et les condamner solidairement à payer cette somme jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clefs au bailleur,

Dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel nommé ILC publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire,

Condamner solidairement M. [J] [D] et Mme [N] [G] à lui payer la somme de 700 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement M. [J] [D] et Mme [N] [G] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Cette assignation a été notifiée à la Préfecture du Nord en date du 18 juin 2025.

À l’audience du 22 septembre 2025, M. [C] [R], assisté de son conseil maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 7600 euros arrêtée au mois de septembre 2025.

Au soutien de ses intérêts, M. [C] [R], sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, indique que Mme [N] [G] et M. [J] [D] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 19 mars 2025. Il précise que sa créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de ses locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [N] [G] et M. [J] [D] présents, ne contestent pas le montant de leur dette.

Ils sollicitent des délais de paiement conformément à l’accord intervenu avec leur bailleur à hauteur de 240 euros par mois en plus des loyers.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, M. [C] [R] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de M. [C] [R] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet après un délai de six semaines, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 19 mars 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans ce délai.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 2 mai 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 09 Mars 2024 à compter du 3 mai 2025.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 9 mars 2024, du commandement de payer délivré le 19 mars 2025 et du décompte de la créance actualisé au mois de septembre 2025 que M. [C] [R] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés à la somme de 7 600 euros.

Conformément à la clause du contrat de bail du 9 mars 2024, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Mme [N] [G] et M. [J] [D] à payer, à titre provisionnel, à M. [C] [R] la somme de 7600 euros, au titre des sommes dues au titre des loyers et charges avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 mars 2025 sur la somme de 3840,00 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [N] [G] et M. [J] [D] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée par mensualités de 240 euros et leur bailleur est d’accord avec cette proposition.

Au vu de l’accord des parties, il convient donc d’accorder à Mme [N] [G] et M. [J] [D] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Mme [N] [G] et M. [J] [D] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Mme [N] [G] et M. [J] [D] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 3 mai 2025, Mme [N] [G] et M. [J] [D] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, soit à la somme de 960 euros et de condamner solidairement Mme [N] [G] et M. [J] [D] à son paiement à compter de 3 mai 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dépens :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Mme [N] [G] et M. [J] [D] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il convient également de condamner in solidum Mme [N] [G] et M. [J] [D] à payer à M. [C] [R] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, en référé, par décision contradictoire, et en premier ressort,

Au principal, INVITONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, au provisoire,

DÉCLARONS recevable la demande de M. [C] [R] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 09 Mars 2024 entre M. [C] [R] d’une part, et Mme [N] [G] et M. [J] [D] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 6], sont réunies à la date du 3 mai 2025,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNONS solidairement Mme [N] [G] et M. [J] [D] à payer à M. [C] [R], à titre provisionnel, la somme de 7 600 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2025 sur la somme de 3 840 euros, et de la signification du présent jugement sur le surplus,

ACCORDONS un délai à Mme [N] [G] et M. [J] [D] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISONS Mme [N] [G] et M. [J] [D] à s’acquitter de leur dette, en procédant à 31 versements de 240 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire,

RAPPELONS que la présente décision suspend la procédure d’expulsion,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [N] [G] et de M. [J] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DISONS n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

CONDAMNONS solidairement Mme [N] [G] et M. [J] [D] à payer à M. [C] [R] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, soit la somme de 960 euros, si le bail s’était poursuivi à compter du 03 Mai 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNONS in solidum Mme [N] [G] et M. [J] [D] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 19 mars 2025,

CONDAMNONS in solidum Mme [N] [G] et M. [J] [D] à payer à M. [C] [R] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTONS M. [C] [R] de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE