TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Service Référé

N° RG 25/01531 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z6RV

SL/ST

JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

DU 02 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE BRUN PAIN A [Localité 9] pris en la personne de son syndic en exercice, la société VACHERAND IMMOBILIER MARCQ-EN-BAROEUL

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Clémence DELECROIX, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

M. [E] [U]

Chez M. [B] [L] [X]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non comparant

PRÉSIDENT : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 311-17 et R. 311-21 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 04 Novembre 2025

JUGEMENT mise en délibéré au 02 Décembre 2025

LE PRÉSIDENT

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

La résidence [Adresse 6] située [Adresse 4] (Nord) est soumise au régime de la copropriété. Le syndicat de copropriétaires a pour syndic la société Vacherand Immobilier [Adresse 7].

Depuis le 24 mai 2022, M. [E] [U] est propriétaire au sein de cette résidence des lots n°53, n°124 et n°141 correspondant respectivement à un appartement, une cave et un garage.

Des difficultés sont survenues s’agissant du paiement des charges de copropriété.

Un acte sous seing privé du 14 juin 2024 prévoyant un délai de 24 mois pour régler l’arriéré d’alors n’a pas permis de le solder.

Faute de règlement de la part de ce copropriétaire, par acte délivré à étude à sa demande le 1er octobre 2025, le syndicat de copropriétaires en cause, représenté par son syndic en exercice, a fait assigner M. [U] devant le président du tribunal judiciaire de Lille selon la procédure accélérée au fond afin d’obtenir sa condamnation à lui régler les sommes dues.

Le défendeur n’a constitué avocat.

L’affaire a été retenue à l’audience du 4 novembre 2025 lors de laquelle, représenté, le [Adresse 8], conformément aux termes de son assignation, demande notamment de :

— condamner le défendeur à lui régler 9 190,67 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2025 au titre des charges de copropriété échues, échéance du 3ème trimestre 2025 incluse,

— condamner le défendeur à lui régler 8 177,80 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2025 au titre des provisions pour charges de copropriété non encore échues,

— condamner le défendeur à lui régler 936,00 euros au titre de frais,

— condamner le défendeur à lui verser 2 000,00 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner le défendeur à lui payer 1 417,00 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner le défendeur aux dépens.

Il est renvoyé à ces écritures pour plus de précisions sur les prétentions, moyens et arguments débattus au visa de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition du greffe le 2 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge

L’article 472 du code de procédure civile énonce que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond » et que « le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

L’article 473 du même code dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, il convient donc de statuer dans les conditions de l’article 472 par décision réputée contradictoire conformément à l’article 473.

Sur les charges de copropriété

En vertu de l’article 10 modifié de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 10-1 modifié de ladite loi précise :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ».

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

L’article 14-1 modifié de cette loi indique :

« I. – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale ».

L’article 14-2 modifié de cette loi prévoit la constitution de fonds de travaux.

L’article 19-2 modifié de cette loi dispose notamment que :

« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamner ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 (…)».

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 modifié précise ce dont le syndic peut exiger le versement.

Son article 36 dispose que, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat, cet intérêt étant fixé au taux légal en matière civile et dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le défendeur est copropriétaire.

Les démarches amiables entreprises par le syndicat de copropriétaires sont justifiées, notamment l’échec d’un accord de conciliation pour le règlement échelonné des sommes dues.

Le 12 juin 2025, une mise en demeure a été adressée au défendeur par lettre recommandée avec accusé de réception à deux adresses différentes. La preuve que les plis n’ont pu être délivrés faute de mention du nom du défendeur sur les boîtes aux lettres. Le détail des montants réclamés figure dans la mise en demeure de façon détaillée.

Lors des réunions de son assemblée générale des 24 avril 2023 et 17 avril 2024, les budgets prévisionnels, les travaux et les échéanciers d’appels de charges et de fonds ont été approuvés.

La défaillance du défendeur est établie. Le syndicat de copropriétaires demandeur réclame :

—  9 190,67 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2025 au titre des charges de copropriété échues, échéance du 3ème trimestre 2025 incluse,

—  8 177,80 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2025 au titre des provisions pour charges de copropriété non encore échues,

—  936,00 euros au titre de frais.

Aucun élément ne vient démontrer de paiement libératoire de la part du défendeur qui ne comparaît pas.

Les frais visés dans la demande au titre de ceux exposés sont proportionnés exceptés les frais de transmission pour un montant de 864 euros qui seront donc déduits du montant réclamé au titre des frais.

Dès lors, il y a lieu de faire droit aux demandes de condamnations présentées par le syndicat de copropriétaires sous la réserve précitée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. La défaillance du débiteur ne suffit pas à caractériser un abus de sa part dans le non-paiement des charges de copropriété.

En l’espèce, la résistance abusive du défendeur est caractérisée par les éléments combinés de la durée pendant laquelle il s’est montré défaillant et de l’inexécution de l’accord de conciliation dont il était convenu avec le demandeur occasionnant des diligences supplémentaires exposant le syndicat de copropriétaires à des frais constituant son préjudice.

Par conséquent, il y a lieu de le condamner à payer 1 000 euros de dommages et intérêts au syndicat de copropriétaires à raison de sa résistance abusive à honorer ses obligations.

Sur les dépens

Vu les dispositions des articles 696 à 699 du code de procédure civile ;

Au vu des circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge du demandeur les dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances propres à l’espèce, il convient de condamner le défendeur à verser 1 417 euros au syndicat de copropriétaires au titre des frais qu’il s’est trouvé contraint d’exposer pour faire valoir ses droits en justice.

Sur l’exécution provisoire

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

DECISION

Par ces motifs, sur délégation du président du tribunal judiciaire de Lille, par jugement réputé contradictoire rendu après débat en audience publique par mise à disposition au greffe en premier ressort,

Condamne M. [E] [U] à payer, au titre des charges de copropriété échues, au syndicat de copropriétaires de la résidence Brun Pain pris en la personne de son syndic en exercice 9 190,67 euros (neuf mille cent quatre-vingt-dix euros et soixante-sept centimes), échéance du 3ème trimestre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2025 à concurrence de 5 665,26 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

Condamne M. [E] [U] à payer, au titre des provisions pour charges de copropriété non encore échues, au syndicat de copropriétaires de la résidence Brun Pain pris en la personne de son syndic en exercice 8 177,80 euros (huit mille cent soixante-dix-sept euros et quatre-vingt centimes) avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2025 à concurrence de 3 144,02 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

Condamne M. [E] [U] à verser 72,00 euros (soixante-douze euros) au syndicat de copropriétaires de la résidence Brun Pain pris en la personne de son syndic en exercice au titre des frais de recouvrement ;

Condamne M. [E] [U] à verser 1 000 euros (mille euros) au syndicat de copropriétaires de la résidence Brun Pain pris en la personne de son syndic en exercice à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamne M. [E] [U] aux dépens de l’instance ;

Condamne M. [E] [U] à verser 1 417,00 (mille quatre cent dix-sept euros) au [Adresse 8] pris en la personne de son syndic en exercice sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire par provision.

Le présent jugement a été signé par le Président et le greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE