MINUTE N°

RG – N° RG 24/00305 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KPGE

Maître Pierre-françois GIUDICELLI de la SELARL CABINET GIUDICELLI

Maître Thomas AUTRIC de la SELARL EVE SOULIER – JEROME PRIVAT – THOMAS AUTRIC

M^e Hugo PLYER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NÎMES

Jugement selon procédure accélérée au fond

du 11 décembre 2024

PARTIES :

DEMANDERESSE

[18], prise en son antenne sise [Adresse 3], prise en la personne de son représentant statutaire en exercice, agissant es-qualités de curateur de Monsieur [HX] [VU], né le [Date naissance 5] 1989 domicilié Chez Mme [HX] [Adresse 12], autorisé à agir seul par ordonnance du Juge des tutelles du 1er décembre 2023., dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Thomas AUTRIC de la SELARL EVE SOULIER – JEROME PRIVAT – THOMAS AUTRIC, avocats au barreau de NIMES (postulant), M^e Hugo PLYER, avocat au barreau de MONTPELLIER (plaidant)

DEFENDERESSE

Mme [B] [M] [HX]

née le [Date naissance 10] 1991 à [Localité 20], demeurant [Adresse 12]

représentée par Maître Pierre-françois GIUDICELLI de la SELARL CABINET GIUDICELLI, avocats au barreau d’AVIGNON

Jugement contradictoire, en premier ressort, prononcé par Valérie DUCAM, Vice-Président, tenant l’audience des référés, par délégation de Madame le président du tribunal judiciaire de Nîmes, assistée de Halima MANSOUR, Greffier, présente lors des débats et du prononcé du délibéré, après que la cause a été débattue à l’audience publique du 13 novembre 2024 où l’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2024, les parties ayant été avisées que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MINUTE N°

RG – N° RG 24/00305 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KPGE

Maître Pierre-françois GIUDICELLI de la SELARL CABINET GIUDICELLI

Maître Thomas AUTRIC de la SELARL EVE SOULIER – JEROME PRIVAT – THOMAS AUTRIC

M^e Hugo PLYER

EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET PROCÉDURE

Le [Date décès 9] 2022, [Z] [HX] est décédée laissant pour lui succéder ses deux enfants, Monsieur [VU] [HX], et Madame [B] [HX].

L’actif successoral est constitué presque exclusivement de biens immobiliers pour près d’un million d’euros, les actifs bancaires étant quasi-inexistants.

Par ailleurs, Monsieur [VU] [HX] fait l’objet d’une mesure de protection confiée à l'[18] ([18]), en l’espèce une mesure de curatelle renforcée, renouvelée le 21 octobre 2020 pour une période de 5 ans jusqu’au 21 octobre 2025.

L'[18] estime que Madame [B] [HX] opère une gestion opaque de l’indivision, percevant seule les revenus de la succession, et concluant des baux sur les biens indivis sans l’accord de son coindivisaire.

Ainsi, l'[18] a assigné Madame [B] [HX] selon la procédure accélérée au fond devant le Président du tribunal judiciaire de Nîmes aux fins d’obtenir la communication de plusieurs documents, et d’être autorisée à mettre en vente deux des biens immobiliers.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 13 novembre 2024, et au visa de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 novembre 2024, l'[18] demande au tribunal de :

Condamner Madame [B] [HX] à payer à titre provisionnel la somme de 29 109,25 € au titre de la part annuelle dans les fruits et revenus de l’indivision successorale de [Z] [HX] du [Date décès 9] 2022 au 27 juillet 2024 revenant à Monsieur [VU] [HX], déduction faite des 5 182,90 € versés dans son intérêt au titre des droits de succession,

Condamner Madame [B] [HX] à délivrer au requérant dans un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir :

— Le double des clés de l’ensemble des biens indivis à savoir :

• A [Adresse 25], un bâtiment à usage d’entrepôt et de villa d’exposition cadastré section AM n°[Cadastre 17],

• A [Adresse 24], un bâtiment à usage d’entrepôt cadastré section AM n°[Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16] et [Cadastre 7],

• Les lots 3 et 4 sis à [Adresse 21] et [Adresse 6]

[Adresse 6], dans un immeuble cadastré section BH n°[Cadastre 13],

— La copie des baux avec leurs annexes et états des lieux d’entrée et de sortie portant sur les biens indivis à savoir :

• Le bail et état des lieux d’entrée conclu avec [I] pour les locaux sis A [Adresse 24], portant sur un box dans un bâtiment à usage d’entrepôt cadastré section AM n°[Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16] et [Cadastre 7],

• Le bail et état des lieux d’entrée conclu avec [GB] pour les locaux sis A [Adresse 24], portant sur un box dans un bâtiment à usage d’entrepôt cadastré section AM n°[Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16] et [Cadastre 7],

• Le bail et état des lieux d’entrée conclu avec [BP] [L], pour les locaux sis A [Adresse 24], portant sur un box dans un bâtiment à usage d’entrepôt cadastré section AM n°[Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16] et [Cadastre 7],

• Le bail commercial du 6 octobre 2022 avec toutes les pages, l’état des lieux d’entrée et de sortie de [EP] [Y] ([32]), portant sur un local commercial sis à [Adresse 21] et [Adresse 6], dans un immeuble cadastré section BH n°[Cadastre 13],

• Le bail signé et avec toutes les pages et l’état des lieux d’entrée de Monsieur [J] [O] portant sur un box non identifié sis à [Adresse 24] est, dans le bâtiment à usage d’entrepôt cadastré section AM n°[Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16] et [Cadastre 7],

• Le bail et l’état des lieux d’entrée et de sortie signés avec un dénommé « [29] » portant sur un local commercial de la [Adresse 31] sise à [Adresse 21] et [Adresse 6], dans un immeuble cadastré section BH n°[Cadastre 13],

• L’état des lieux d’entrée établi avec Mesdames [NT] [C] et [N] [R]concernant un local commercial de la [Adresse 31] sise à [Adresse 21] et [Adresse 6], dans un immeuble cadastré section BH n°[Cadastre 13],

• Le bail, l’état des lieux d’entrée et de sortie signés avec Monsieur [F] [A] qui occupe à titre onéreux l’immeuble sis à [Adresse 25], consistant en un bâtiment à usage d’entrepôt et de villa d’exposition cadastré section AM n°[Cadastre 17],

• Le bail et l’état des lieux d’entrée et de sortie de M. [G], qui occupait à titre onéreux un local non identifié sis à [Adresse 24] est, dans le bâtiment à usage d’entrepôt cadastré section AM n°[Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16] et [Cadastre 7],

• Le bail et l’état des lieux d’entrée et de sortie du dénommé « [D] », qui occupait à titre onéreux un local non identifié sis à [Adresse 24] est, dans le bâtiment à usage d’entrepôt cadastré section AM n°[Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16] et [Cadastre 7],

• Le bail et l’état des lieux d’entrée et de sortie du dénommé « [H] », qui occupait à titre onéreux un local non identifié sis à [Adresse 24], dans le bâtiment à usage d’entrepôt cadastré section AM n°[Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16] et [Cadastre 7],

• Le bail et l’état des lieux d’entrée et de sortie du dénommé « [19] », qui occupait à titre onéreux un local non identifié sis à [Adresse 24] est, dans le bâtiment à usage d’entrepôt cadastré section AM n°[Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16] et [Cadastre 7],

• Le bail et l’état des lieux d’entrée de [X] [E], qui occupe à titre onéreux un local commercial sis à [Adresse 24] est, dans le bâtiment à usage d’entrepôt cadastré section AM n°[Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16] et [Cadastre 7],

• Les annexes (plan) et état des lieux d’entrée de [U] [P] concernant le local commercial sis à [Adresse 24] est, dans le bâtiment à usage d’entrepôt cadastré section AM n°[Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16] et [Cadastre 7],

• Les annexes (plan) et état des lieux d’entrée de [XP] [WS] concernant le local commercial sis à [Adresse 24] est, dans le bâtiment à usage d’entrepôt cadastré section AM n°[Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16] et [Cadastre 7],

• Les annexes (plan) et état des lieux d’entrée de la société [28] concernant le local commercial sis à [Adresse 24] est, dans le bâtiment à usage d’entrepôt cadastré section AM n°[Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16] et [Cadastre 7],

• L’état des lieux d’entrée de la société [26] concernant le local commercial sis à [Adresse 24], villa d’exposition cadastrée section AM n°[Cadastre 17],

• La dénonciation du bail commercial du 1er mai 2000 par le liquidateur de la société [30],

• Le fermage portant sur les parcelles indivises,

• Tous autres baux et états des lieux portant sur les biens indivis.

Autoriser l'[18], es qualités de curateur avec mesure de représentation dans le cadre de la succession [Z] [HX] à saisir seul le tribunal judiciaire d’une action en nullité du bail commercial conclu avec Madame [B] [HX] portant sur le local sis [Adresse 21] et [Adresse 6] pour un loyer de 0 €,

Subsidiairement, condamner Madame [HX] au paiement de la somme de 6 917,57 € correspondant à la part annuelle de Monsieur [HX] dans les bénéfices résultant de l’indemnité d’occupation due par Madame [HX] pour son occupation privative et exclusive du local sis [Adresse 21] et [Adresse 6] pour la période du 16 août 2023 au 15 août 2024,

Autoriser l'[18], es qualités de curateur avec mesure de représentation dans le cadre de la succession [Z] [HX] à conclure un ou plusieurs mandats de vente non exclusif avec les agences immobilières de son choix et à vendre :

— au prix plancher de 212 750 €, à [Adresse 25], un bâtiment à usage d’entrepôt et de villa d’exposition cadastré section AM n°[Cadastre 17] (anciennement B[Cadastre 8]) d’une contenance de 24a et 94ca,

— au prix plancher de 379 733 €, à [Adresse 24], un bâtiment à usage d’entrepôt cadastré section AM n°[Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16] et [Cadastre 7] pour une contenance cadastrale totale de 55 a 69 ca,

Subsidiairement, surseoir à statuer sur la demande précédente, et, avant dire droit, condamner Madame [B] [HX] à communiquer le rapport d’expertise d’évaluation foncière établi par Monsieur [GZ] [UW],

Préciser que l'[18] est autorisée à vendre les biens pour tout montant supérieur sans avoir à solliciter de nouvelle autorisation, avec possibilité de baisser le prix de vente de 5 % en l’absence d’offre dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la décision à intervenir puis de 10 % en l’absence d’offre dans un délai complémentaire de 3 mois,

Désigner Maître [K] [T], notaire à [Localité 20], dépositaire des fonds de l’indivision,

Dire qu’il percevra les fonds des locataires de biens indivis et le prix de vente des biens indivis et les affectera au règlement des dettes de l’indivision,

Condamner Madame [B] [HX] au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Madame [B] [HX] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, l'[18] soutient que Madame [B] [HX] opère une gestion opaque de la succession, perçoit seule les revenus du majeur protégé, et conclut des baux sur les biens indivis sans l’accord de son coindivisaire, et ce en méconnaissance des règles applicables aux mesures de protection. Elle soutient qu’elle a été contrainte à la présente procédure, et à trois renvois du dossier, pour être destinataire d’informations parcellaires communiquées par Madame [B] [HX].

S’agissant de la reddition des comptes, l'[18] soutient que Mme [HX] n’a pas déclaré toutes les recettes perçues par l’indivision, et notamment les revenus issus de la location de la parcelle à la société [30], ainsi que les loyers encaissés pour les autres biens pour la période allant du [Date décès 9] 2022 au 31 décembre 2022. Elle ajoute que certaines des dépenses alléguées ne lui sont nullement opposables, et rappelle qu’elle n’a jamais été consultée pour consentir à une quelconque dépense. Elle en déduit que le bénéfice de l’indivision pour la période du [Date décès 9] 2022 au 27 juillet 2024 correspond aux recettes perçues à hauteur de 89 566,82 €, auxquelles il convient de déduire les dépenses opposables à hauteur de 20 982,53 €, soit un bénéfice sur la période de 68 584,29 €. Elle estime que Monsieur [VU] [HX] étant titulaire de 50% des droits indivis, sa part annuelle dans les bénéfices s’élève à 34 292,15 €. Toutefois, compte tenu du règlement intervenu le 30 août 2023 par Madame [B] [HX] de 5 182,90 € (34,55% des 15 000 € d’acompte versés) au titre des droits de succession dus par Monsieur [VU] [HX], elle sollicite la condamnation de Madame [B] [HX] au paiement de la somme de 29 109,25 €.

L'[18] soutient par ailleurs que l’intérêt commun de l’indivision nécessite plusieurs mesures urgentes, les dettes exigibles de l’indivision s’élevant à plus de 150.000 euros, et Madame [HX] agissant au mépris des droits de Monsieur [VU] [HX], ainsi que de la mesure de protection de son patrimoine confiée à l'[18], en refusant de fournir les informations nécessaires à l’assistance dans la gestion des biens, en concluant des baux sans l’assistance du curateur, en percevant les revenus du majeur protégé en lieu et place de l'[18], et en réalisant une mauvaise gestion. Ainsi, elle soutient que la défenderesse a conclu 13 baux sans l’accord de son coindivisaire, et 11 baux sans l’accord du curateur de ce dernier. Elle conteste le moyen reconventionnel tendant à soutenir que les revenus sont perçus sur un compte pivot joint avec le majeur protégé, et produit le relevé FICOBA de ce dernier, en relevant que la pièce 16 de la défenderesse mentionne comme unique titulaire du compte “[HX] [B]”.

S’agissant des mesures sollicitées, l'[18] entend voir ordonnée la vente de biens indivis, désigné un notaire afin de percevoir les fonds indivis, et être autorisée à saisir seule le Tribunal Judiciaire pour statuer sur la nullité du bail consenti à Mme [HX], ce dernier ayant été conclu pour un loyer de 0 euro. En réponse au moyen de la défenderesse tendant à soutenir que le contrat a été improprement qualifié de “bail” alors qu’il s’agissait d’un “prêt”, l'[18] relève que ce “prêt” a été accordé pour une durée de trois ans commençant à courir le 15 août 2020, de sorte que depuis le 15 août 2023, Madame [B] [HX] occuperait privativement le bien indivis sans verser d’indemnité d’occupation.

A cette audience, et au visa de ses conclusions notifiées par RPVA le 5 novembre 2024, Madame [B] [HX] demande au tribunal de:

— Débouter l'[18] ès-qualités de curateur de M. [VU] [HX] de sa demande tendant à verser les fruits de l’indivision s’agissant de recettes et non de bénéfices, l’indivision étant déficitaire ;

— Débouter l'[18] ès-qualités de curateur de M. [VU] [HX] de sa demande tendant à se voir délivrer le double des clefs, ces dernières étant entre les mains du Notaire en charge de la succession ;

— Débouter l'[18] ès-qualités de curateur de M. [VU] [HX] compte tenu de ce que les baux ont été remis entre les mains de la requérante et que les précédents baux étaient en possession de la de cujus ;

— Débouter l'[18] ès-qualités de curateur de M. [VU] [HX] de sa demande d’action en nullité du bail commercial conclu avec la défenderesse ;

— Débouter l'[18] ès-qualités de curateur de M. [VU] [HX] de sa demande tendant à être autorisée à vendre les biens dont dépendent la succession ;

En tout état de cause,

— Condamner l'[18] ès-qualités de curateur de M. [VU] [HX] à payer à Mme [B] [HX] la somme symbolique d’un euro sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Madame [B] [HX] fait valoir que la préservation du patrimoine est gravement mise en danger par l'[18], laquelle se positionne totalement à l’inverse de la volonté de M. [VU] [HX]. Elle estime que le maintien dans la succession permet de générer un loyer, qui paie les dettes de la succession, qui permettra de ne pas brader les prix des biens eu égard à la conjoncture économique actuelle, et qui permettra également de générer un revenu locatif important pour M. [VU] [HX], et de laisser une masse à succéder aux héritiers des parties aux présentes bien plus importante que des deniers volatiles.

S’agissant de la demande de reddition des comptes, Madame [B] [HX] soutient y avoir déféré, et conteste tout bénéfice à partager au regard de l’important passif de la succession, laquelle est déficitaire.

Concernant la gestion des biens, la défenderesse fait valoir qu’elle a souhaité avec son frère, mettre en location les biens indivis, afin de faire face aux importantes dettes de l’indivision. A ce titre, elle soutient que son frère Monsieur [VU] [HX] a parfaitement consenti et accepté les baux.

Madame [B] [HX] indique par ailleurs consentir à la nécessité de la mise en vente d’un bien immoblier situé à [Localité 23], même si elle estime qu’il conviendrait mieux sur le long terme de garder ces biens et de partager les fruits des locations plutôt que d’obtenir un partage immédiat des biens et un capital.

Concernant la demande de désignation d’un notaire pour la perception des revenus locatifs, Madame [HX] indique qu’elle a ouvert un compte spécifique aux fins de ne pas confondre les patrimoines de l’indivision et son propre patrimoine, de sorte qu’il n’existe aucune difficulté quant à la gestion des comptes de l’indivision, laquelle se fait sur un compte dédié.

Enfin, s’agissant de la demande de nullité du bail, la défenderesse expose que le bail qui lui a été consenti a été maladroitement intitulé « bail commercial » alors que son objet même est un prêt à usage consenti par sa mère aux fins de développer l’activité familiale. Elle en déduit que c’est donc nécessairement un prêt à usage qui a été consenti puisqu’à titre essentiellement gratuit. Elle ajoute qu’elle avait pour obligation de se servir, conformément au contrat, des locaux, à charge pour elle d’entretenir le bien objet du prêt, les parties ayant entendu préciser que cette location sera faite « à titre gratuit » « hors taxes et charges » que devra supporter le preneur. Elle précise qu’au-delà des taxes et charges, ledit contrat prévoit également que le preneur devra faire siens tous les travaux éventuels qui pourront être nécessaires, et en déduit que le « prêt est essentiellement gratuit » puisque le preneur devra supporter les frais de la chose livrée. Elle sollicite ainsi le rejet de la demande d’action en nullité du bail commercial conclu avec elle.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 11 décembre 2024.

MOTIVATION

1- Sur la demande au titre de la part annuelle dans les fruits et revenus de l’indivision

Aux termes de l’article 815-8 du code civil, “quiconque perçoit des revenus ou expose des frais pour le compte de l’indivision doit en tenir un état qui est à la disposition des indivisaires”.

En outre, l’article 815-11 de ce code ajoute que “tout indivisaire peut demander sa part annuelle dans les bénéfices, déduction faite des dépenses entraînées par les actes auxquels il a consenti ou qui lui sont opposables.

A défaut d’autre titre, l’étendue des droits de chacun dans l’indivision résulte de l’acte de notoriété ou de l’intitulé d’inventaire établi par le notaire.

En cas de contestation, le président du tribunal judiciaire peut ordonner une répartition provisionnelle des bénéfices sous réserve d’un compte à établir lors de la liquidation définitive.

A concurrence des fonds disponibles, il peut semblablement ordonner une avance en capital sur les droits de l’indivisaire dans le partage à intervenir”.

En l’espèce, l'[18] sollicite la condamnation de Madame [B] [HX] à payer à titre provisionnel la somme de 29 109,25 € au titre de la part annuelle dans les fruits et revenus de l’indivision successorale de [Z] [HX] du [Date décès 9] 2022 au 27 juillet 2024 revenant à Monsieur [VU] [HX], déduction faite des 5 182,90 € versés dans son intérêt au titre des droits de succession.

Elle estime que Madame [HX] n’a pas déclaré toutes les recettes perçues par l’indivision, et notamment les revenus issus de certaines locations, alors que des dépenses ne lui sont pas opposables, et rappelle qu’elle n’a jamais été consultée pour consentir à une quelconque dépense. Elle en déduit que le bénéfice de l’indivision pour la période du [Date décès 9] 2022 au 27 juillet 2024 correspond aux recettes perçues à hauteur de 89 566,82 €, auxquelles il convient de déduire les dépenses opposables à hauteur de 20 982,53 €, soit un bénéfice sur la période de 68 584,29 €. Elle estime que Monsieur [VU] [HX] étant titulaire de 50% des droits indivis, sa part annuelle dans les bénéfices s’élève à 34 292,15 €. Toutefois, compte tenu du règlement intervenu le 30 août 2023 par Madame [B] [HX] de 5 182,90 € (34,55% des 15 000 € d’acompte versés) au titre des droits de succession dus par Monsieur [VU] [HX], elle sollicite la condamnation de Madame [B] [HX] au paiement de la somme de 29 109,25 €.

En réponse, Madame [HX] soutient qu’elle a produit la reddition des comptes, de sorte que la demande est sans objet. Elle fait valoir que les recettes indiquées par la demanderesse sont exactes, sauf à prendre en considération les impayés, et que les dépenses s’élèvent à la somme de 32.929,37 euros, de sorte que le déficit s’établit à plus de 10.600 euros. Elle en déduit qu’il n’existe aucun bénéfice à partager, de sorte qu’elle sollicite le débouté de l’association de sa demande.

Le Tribunal relève que sont produits aux débats les éléments suivants:

— Les états des sommes perçues provenant des fruits de l’indivision adressés par Madame [B] [HX] au juge des contentieux de la protection le 8 février 2024, faisant état :

— Pour la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 : la somme de 22 275,31 €,

— Pour la période du 1er janvier 2024 au 31 janvier 2024 : la somme de 4 030,00 €.

— Des états versés dans le cadre de la présente procédure, faisant mention:

— Pour la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 : la somme de 24 075,31 €,

— Pour la période du 1er janvier 2024 au 24 septembre 2024 : la somme de 47 036,15 € ainsi décomposée :

o Pour la période du 1er janvier 2024 au 31 janvier 2024 : la somme de 4 310,00 €,

o Pour la période du 1er février 2024 au 24 septembre 2032 : à la somme de 42 726,15 €.

S’il ressort des conclusions de l'[18] que cette dernière a procédé à des calculs approfondis et complexes au regard des pièces qui lui ont été communiquées, le Tribunal relève d’une part que ces états ne font mention que d’une multitude de chiffres sans qu’aucune pièce ne soit produite permettant d’en vérifier l’exactitude, d’autre part que certaines dépenses (huissier, “avocat giudiceli”, SAV 30 machine à laver…) semblent sans lien avec l’indivision successorale.

Dans ces conditions, le Tribunal n’est pas en mesure de déterminer la part annuelle dans les fruits et revenus revenant à Monsieur [VU] [HX], et il sera ordonné une expertise ainsi qu’il sera dit au dispositif.

2- Sur les demandes de délivrance

a- Sur les demandes de double des clés

L'[18] sollicite la condamnation de Madame [B] [HX] à lui délivrer dans un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir le double des clés de l’ensemble des biens indivis à savoir :

• A [Adresse 25], un bâtiment à usage d’entrepôt et de villa d’exposition cadastré section AM n°[Cadastre 17],

• A [Adresse 24], un bâtiment à usage d’entrepôt cadastré section AM n°[Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16] et [Cadastre 7],

• Les lots 3 et 4 sis à [Adresse 21] et [Adresse 6]

[Adresse 6], dans un immeuble cadastré section BH n°[Cadastre 13].

Aux termes du premier alinéa de l’article 815-6 du code civil, le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun.

En l’espèce, il n’est pas contesté que l'[18] a la qualité de curateur de Monsieur [VU] [HX], et elle indique souhaiter être en possession du double des clés des biens indivis afin de pouvoir faire procéder à des estimations, voire des mises en vente.

Madame [B] [HX] rétorque toutefois à juste titre qu’il résulte de la propre pièce 14 de la demanderesse que:

“Le hangar situé à [Localité 23] avait été mis en vente en exclusivité auprès de l’agent immobilier Mme [V].

M. THOMAS représentant l'[18] souhaite faire modifier le mandat de vente en mandat simple afin de pouvoir confier le bien à une autre agence.

Les clés ont été déposées à l’étude par Mme [B] [HX], laquelle souhaite être présente à toutes les visites.”

Dès lors, si l’intérêt commun des indivisaires consiste bien à estimer les biens immobiliers indivis afin de pouvoir les mettre en vente, dans le but d’apurer les dettes de l’indivision, il apparaît que les clés du hangar situé à [Localité 23] ont d’ores et déjà été déposées en l’étude du Notaire, de sorte que la demande de ce chef sera rejetée.

Pour le reste, Madame [B] [HX] ne justifie nullement avoir déféré aux demandes de l'[18], es qualités de curateur de son frère, de sorte qu’elle sera condamnée à lui remettre, dans les 15 jours suivant la signification de la présente décision, le double des clés des biens indivis suivants:

• A [Adresse 24], un bâtiment à usage d’entrepôt cadastré section AM n°[Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16] et [Cadastre 7],

• Les lots 3 et 4 sis à [Adresse 21] et [Adresse 6]

[Adresse 6], dans un immeuble cadastré section BH n°[Cadastre 13].

b- Sur les demandes de copies des baux et de leurs annexes

L'[18] sollicite la condamnation de Madame [B] [HX] à lui délivrer la copie des baux et leurs annexes et états des lieux d’entrée et de sortie portant sur les biens indivis.

Madame [B] [HX] soutient le débouté de la demande, faisant valoir que les baux en sa possession ont été remis à l'[18], et que les précédents baux étaient en possession de la de cujus.

Elle verse à la procédure plusieurs baux portant sur la location de biens indivis.

A ce titre, le Tribunal relève que certains baux sont signés par la défenderesse seule, d’autres font mention de Monsieur [VU] [HX] et mentionnent qu’il “n’existe aucune restriction à la capacité de donner à bail du bailleur”, en violation de la mesure de protection, de sorte qu’ils sont susceptibles d’encourir la nullité.

En toutes hypothèses, Monsieur [VU] [HX], en l’état de la mesure de protection dont il faisait l’objet, ne pouvait utilement et valablement signer seul ces baux.

Ceci étant, Madame [B] [HX] indique qu’elle n’est pas en possession d’autres documents et le Tribunal n’est pas en mesure de s’assurer que cette dernière a effectivement régularisé des états des lieux d’entrée des biens indivis, ainsi que demandé par l'[18].

Ainsi, il est constant que le juge ne peut condamner une partie à communiquer des documents sans s’assurer de leur existence réelle et de leur détention effective par la partie attraite.

Dès lors, l'[18] sera déboutée de sa demande de ce chef, et l’expert ci-après désigné aura pour mission de ses faire remettre tous les documents afférents aux biens indivis.

3- Sur la demande tendant à être autorisée à saisir seule le Tribunal judiciaire pour statuer sur la nullité du bail consenti à Madame [B] [HX]

L'[18], es qualités de curateur avec mesure de représentation dans le cadre de la succession [Z] [HX], demande à être autorisée à saisir seule le tribunal judiciaire d’une action en nullité du bail commercial conclu avec Madame [B] [HX] portant sur le local sis [Adresse 21] et [Adresse 6] pour un loyer de 0 €.

Madame [B] [HX] sollicite le rejet de cette demande, faisant valoir que le bail a été maladroitement intitulé “bail commercial” alors que son objet même est un prêt à usage consenti par sa mère.

En l’espèce, il ressort des pièces produites, et notamment de la pièce 22 de la demanderesse, que le bail est non seulement intitulé “BAIL COMMERCIAL 3/6/9 consenti par Mme [HX] au profit de Melle [HX] [B]”, mais il mentionne expressément en sa première page:

“BAIL COMMERCIAL

Le bailleur confère un bail commercial, conformément aux articles L145-1 et suivants du code de commerce, au preneur qui accepte, portant sur les locaux dont la désignation suit.”

Dès lors, ce document est dénué d’ambiguïtés et Madame [B] [HX] ne peut valablement soutenir qu’il s’agissait d’un prêt à usage à titre gratuit.

Aux termes de l’article 1169 du code civil, “un contrat à titre onéreux est nul lorsque, au moment de sa formation, la contrepartie convenue au profit de celui qui s’engage est illusoire ou dérisoire”.

En l’espèce, il n’est ni contesté ni contestable que le contrat de bail a été conclu au bénéfice de Madame [B] [HX] moyennant un loyer de 0 euro, de sorte qu’il est susceptible d’encourir la nullité.

Il est toutefois constant que cette nullité ne peut être prononcée que par un tribunal, à défaut d’accord des parties.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que Madame [B] [HX] n’a pas donné suite à la mise en demeure d’acquiescer à la nullité qui lui a été adressée le 23 janvier 2024.

Dans ces conditions, il conviendra d’autoriser l'[18], es qualités de curateur avec mesure de représentation dans le cadre de la succession [Z] [HX], à saisir seule le tribunal judiciaire d’une action en nullité du bail commercial conclu avec Madame [B] [HX] portant sur le local sis [Adresse 21] et [Adresse 6] pour un loyer de 0 €.

4- Sur la demande tendant à la vente de deux biens indivis

L'[18], es qualités de curateur avec mesure de représentation dans le cadre de la succession [Z] [HX], demande à être autorisée à conclure un ou plusieurs mandats de vente non exclusif avec les agences immobilières de son choix et à vendre :

— au prix plancher de 212 750 €, à [Adresse 25], un bâtiment à usage d’entrepôt et de villa d’exposition cadastré section AM n°[Cadastre 17] (anciennement B[Cadastre 8]) d’une contenance de 24a et 94ca,

— au prix plancher de 379 733 €, à [Adresse 24], un bâtiment à usage d’entrepôt cadastré section AM n°[Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16] et [Cadastre 7] pour une contenance cadastrale totale de 55 a 69 ca.

Aux termes de l’article 815-6 du code civil, “Le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun.

Il peut, notamment, autoriser un indivisaire à percevoir des débiteurs de l’indivision ou des dépositaires de fonds indivis une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant, au besoin, les conditions de l’emploi. Cette autorisation n’entraîne pas prise de qualité pour le conjoint survivant ou pour l’héritier.

Il peut également soit désigner un indivisaire comme administrateur en l’obligeant s’il y a lieu à donner caution, soit nommer un séquestre. Les articles 1873-5 à 1873-9 du présent code s’appliquent en tant que de raison aux pouvoirs et aux obligations de l’administrateur, s’ils ne sont autrement définis par le juge”.

Il est constant qu’il entre dans les pouvoirs que le président du Tribunal Judiciaire tient de l’article 815-6 du code civil d’autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis pourvu qu’une telle mesure soit justifiée par l’urgence et l’intérêt commun.

A ce titre, l’intérêt de l’indivision est que son patrimoine ne se dégrade pas et ne soit pas menacé de dépérir ou de disparaître.

En réplique à cette demande, Madame [B] [HX] indique en page 12 de ses écritures que “les parties sont toutes deux d’accord sur le constat d’une nécessaire vente d’un bien immobilier de [Localité 23] pour sortir la succession de son passif important”, en page 13 que “les demandes tendant à la vente des immeubles seront déboutées par le Président du tribunal judiciaire de céans”, et sollicite dans son dispositif le débouté de la demande de l'[18] à ce titre.

En tout état de cause, l’urgence résulte de l’ampleur du passif de la succession, tel que reconnu par Madame [B] [HX] elle-même dans ses écritures, et l’intérêt commun conduit à vendre ces biens indivis afin d’apurer les dettes fiscales, étant relevé qu’il semble que certains de ces biens indivis aient été donnés à bail sans l’accord de Monsieur [VU] [HX] et de son curateur, de sorte que ces baux pourraient potentiellement encourir la nullité.

Au surplus, Madame [B] [HX] ne peut valablement soutenir que l’intérêt de l’indivision est de conserver ces biens afin d’obtenir à terme des revenus locatifs conséquents, alors qu’elle s’oppose dans le même temps à la demande de versement de part annuelle de son frère en faisant valoir qu’il n’existe aucun bénéfice à partager.

Dans ces conditions, l'[18], es qualités de curateur avec mesure de représentation dans le cadre de la succession [Z] [HX], sera autorisée à conclure un ou plusieurs mandats de vente non exclusif avec les agences immobilières de son choix et à vendre :

— au prix plancher de 212 750 €, à [Adresse 25], un bâtiment à usage d’entrepôt et de villa d’exposition cadastré section AM n°[Cadastre 17] (anciennement B[Cadastre 8]) d’une contenance de 24a et 94ca,

— au prix plancher de 379 733 €, à [Adresse 24], un bâtiment à usage d’entrepôt cadastré section AM n°[Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16] et [Cadastre 7] pour une contenance cadastrale totale de 55 a 69 ca,

la fixation de ces prix résultant des évaluations du Notaire.

5- Sur la demande de désignation d’un notaire pour être dépositaire des fonds

L'[18] sollicite la désignation de Maître [K] [T], notaire à [Localité 20], en qualité dépositaire des fonds de l’indivision.

Madame [B] [HX] s’oppose à cette demande et indique qu’elle a ouvert un compte spécifique aux fins de ne pas confondre les patrimoines de l’indivision et son propre patrimoine, de sorte qu’il n’existe aucune difficulté quant à la gestion des comptes de l’indivision, laquelle se fait sur un compte dédié.

Il résulte de ces déclarations que Madame [B] [HX] reconnaît percevoir sur un compte ouvert à son seul nom des fonds indivis.

En outre, les “relevés de gestion” produits peuvent interroger sur l’imputation à l’indivision de dépenses dont l’opposabilité pose question.

Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande de l'[18] et Maître [K] [T], notaire à [Localité 20], sera désigné en qualité de dépositaire des fonds de l’indivision; à ce titre, il percevra les fonds des locataires des biens indivis et le prix de vente des biens indivis et les affectera au règlement des dettes de l’indivision.

6- Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

— Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [B] [HX] succombe essentiellement.

En conséquence, Madame [B] [HX] sera condamnée aux dépens.

— Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, étant précisé au 2° du même article que la somme sera versée, « le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. »

En vertu de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, " Les auxiliaires de justice rémunérés selon un tarif peuvent renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat et poursuivre contre la partie condamnée aux dépens et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle le recouvrement des émoluments auxquels ils peuvent prétendre. / Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou qui perd son procès, et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, à payer à l’avocat pouvant être rétribué, totalement ou partiellement, au titre de l’aide juridictionnelle, une somme qu’il détermine et qui ne saurait être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %, au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. […] / Si l’avocat du bénéficiaire de l’aide recouvre cette somme, il renonce à percevoir la part contributive de l’Etat. S’il n’en recouvre qu’une partie, la fraction recouvrée vient en déduction de la part contributive de l’Etat. […] ".

Aux termes de ces deux textes, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire droit aux demandes au titre des frais irrépétibles.

— Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 481-1 et 514 et suivants du code de procédure civile, applicables aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, les décisions rendues en procédure accélérée au fond en première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’exécution provisoire sera dès lors rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge, par délégation du Président du tribunal judiciaire, statuant publiquement suivant la procédure accélérée au fond, par jugement mixte rendu en première instance, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [B] [HX] à remettre à l'[18], es qualités de curateur de Monsieur [VU] [HX], avec mesure de représentation dans le cadre de la succession de [Z] [HX], dans les 15 jours suivant la signification de la présente décision, le double des clés des biens indivis suivants:

• A [Adresse 24], un bâtiment à usage d’entrepôt cadastré section AM n°[Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16] et [Cadastre 7],

• Les lots 3 et 4 sis à [Adresse 21] et [Adresse 6], dans un immeuble cadastré section BH n°[Cadastre 13];

DEBOUTE l'[18], es qualités de curateur de Monsieur [VU] [HX], avec mesure de représentation dans le cadre de la succession de [Z] [HX], de ses demandes de copies des baux et de leurs annexes ;

AUTORISE l'[18], es qualités de curateur de Monsieur [VU] [HX] avec mesure de représentation dans le cadre de la succession de [Z] [HX], à saisir seule le tribunal judiciaire d’une action en nullité du bail commercial conclu avec Madame [B] [HX] portant sur le local sis [Adresse 21] et [Adresse 6] pour un loyer de 0 € ;

AUTORISE l'[18], es qualités de curateur de Monsieur [VU] [HX] avec mesure de représentation dans le cadre de la succession de [Z] [HX] à conclure un ou plusieurs mandats de vente non exclusif avec les agences immobilières de son choix et à vendre :

— au prix plancher de 212 750 €, à [Adresse 25], un bâtiment à usage d’entrepôt et de villa d’exposition cadastré section AM n°[Cadastre 17] (anciennement B[Cadastre 8]) d’une contenance de 24a et 94ca,

— au prix plancher de 379 733 €, à [Adresse 24], un bâtiment à usage d’entrepôt cadastré section AM n°[Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16] et [Cadastre 7] pour une contenance cadastrale totale de 55 a 69 ca ;

PRECISE que l'[18], es qualités de curateur de Monsieur [VU] [HX] avec mesure de représentation dans le cadre de la succession de [Z] [HX], est autorisée à vendre les biens pour tout montant supérieur sans avoir à solliciter de nouvelle autorisation, avec possibilité de baisser le prix de vente de 5 % en l’absence d’offre dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la décision à intervenir puis de 10 % en l’absence d’offre dans un délai complémentaire de 3 mois ;

DESIGNE Maître [K] [T], notaire à [Localité 20], en qualité de dépositaire des fonds de l’indivision ;

DIT qu’il percevra les fonds des locataires de biens indivis et le prix de vente des biens indivis et les affectera au règlement des dettes de l’indivision ;

S’agissant de la demande de Monsieur [VU] [HX], représenté par l'[18], au titre de la part annuelle dans les fruits et revenus de l’indivision,

Avant-dire-droit,

ORDONNE une expertise,

Commet pour y procéder

[S] [W]

[Adresse 11]

Tél : [XXXXXXXX01] – Port. : [XXXXXXXX02] Mèl : [Courriel 22]

avec mission de:

Convoquer les parties ; Se faire remettre tous documents utiles à ses investigations, et notamment tous les documents relatifs aux biens indivis ; Entendre les différentes parties et tout sachant dont l’avis pourrait être utile pour l’accomplissement de sa mission ; Procéder à une évaluation, depuis le [Date décès 9] 2022, des recettes et des dépenses imputables à l’indivision, déterminer le bénéfice en résultant et la part annuelle de chaque indivisaire;Rapporter au Tribunal l’accord éventuel qui pourrait intervenir entre les parties et, à défaut, déposer son rapport dans les délais les plus brefs afin qu’il soit statué sur le fond ;Soumettre son pré rapport aux parties ;

DIT qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance sur requête,

DIT que l’expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile, qu’il pourra, conformément aux dispositions de l’article 278 du Code de procédure civile, s’adjoindre d’initiative un sapiteur dans une spécialité distincte de la sienne,

FIXE à la somme de deux mille euros (2.000 €), la provision à valoir sur les honoraires de l’expert, à consigner par Madame [B] [HX] et l'[18], es qualités de curateur de Monsieur [VU] [HX], avec mesure de représentation dans le cadre de la succession de [Z] [HX], au Greffe dans les six semaines du prononcé de la décision,

DIT que cette consignation pourra être réglée :

*Par virement bancaire sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire de NIMES dont les coordonnées sont les suivantes : [XXXXXXXXXX027] – BIC : [XXXXXXXXXX033], en indiquant impérativement le numéro RG du dossier en référence du virement ;

*OU, à défaut, par chèque bancaire libellé à l’ordre du « Régisseur du Tribunal Judiciaire de NIMES

DIT qu’à défaut de consignation complète dans le délai prescrit, la désignation de l’expert sera automatiquement caduque conformément à l’article 271 du code de procédure civile et privée de tout effet, sauf prorogation du délai ou relevé de caducité, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime ;

DIT qu’en cas d’admission à l’aide juridictionnelle, la partie demanderesse sera dispensée du versement de la consignation susvisée et les frais d’expertises seront avancés et recouvrés directement par le Trésor Public,

DIT que dans les deux mois de sa saisine, l’expert indiquera le montant de sa rémunération définitive prévisible, afin que soit éventuellement ordonnée une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du Code de procédure civile et qu’à défaut d’une telle indication, le montant de la consignation initiale constituera la rémunération définitive de l’expert,

DIT que l’expert établira un pré-rapport avant son rapport définitif et laissera un délai d’un mois aux parties pour faire des observations éventuelles,

DIT que l’expert devra déposer son rapport d’expertise définitif dans les six mois de sa saisine,

DIT que l’expert tiendra informée la présidente du tribunal chargée du contrôle des expertises des difficultés rencontrées,

CONDAMNE Madame [B] [HX] aux dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est d’exécution provisoire.

Le greffier La Vice-Présidente