TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/03260 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I6OO

Minute : 2025/

Cabinet

JUGEMENT

DU : 16 Mai 2025

S.A.R.L. COMPAGNIE DE FORMATION INTERENTREPRISES

C/

[H] [X]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e David ALEXANDRE – 70

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [H] [X]

M^e David ALEXANDRE – 70

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A.R.L. COMPAGNIE DE FORMATION INTERENTREPRISES RCS de [Localité 6] n°712028992, dont le siège social est sis [Adresse 8]

non comparante, ni représentée

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [H] [X]

née le 21 Janvier 1973 à [Localité 10], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition, en présence de [L] [Z], candidate à l’intégration directe à l’ENM, [M] [I], auditrice de justice et [J] [N], greffière-stagiaire

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 01 Octobre 2024

Date des débats : 18 Mars 2025

Date de la mise à disposition : 16 Mai 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 mars 2018, la SARL COMPAGNIE DE FORMATION INTERENTREPRISES a donné à bail à Madame [H] [X] un logement situé [Adresse 5] contre un loyer mensuel de 550 euros, outre 20 euros au titre des charges.

Le 23 janvier 2020, la SARL COMPAGNIE DE FORMATION INTERENTREPRISES a fait signifier à Madame [H] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat, pour la somme totale de 3236,79 euros.

La commission de coordination des actions des préventions des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Madame [H] [X] le 13 mai 2024.

Suivant acte de commissaire de justice du 16 août 2024, remis à personne, la SARL COMPAGNIE DE FORMATION INTERENTREPRISES a fait assigner Madame [H] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de règlement des causes du commandement de payer ;

Subsidiairement,

— prononcer la résiliation dudit bail pour non-paiement des loyers ;

En toute hypothèse :

— Ordonner l’expulsion de Madame [H] [X] ainsi que celle de tout occupant de son chef dans les délais fixés par la loi, et avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— Condamner Madame [H] [X] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer ;

— Condamner Madame [H] [X] à lui payer les loyers, charges, accessoires, pénalités de retard et indemnités d’occupation échues au 11 juin 2024, soit la somme de 13 893,94€, avec intérêts au taux légal, à compter de la délivrance du commandement de payer en date du 10 mai 2024, le tout jusqu’à parfait paiement ;

— Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert en garde-meuble aux frais, risques et périls des locations ;

— Condamner Madame [H] [X] à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [H] [X] aux entiers dépens (lesquels comprendront le coût des commandements de payer du 23 janvier 2020, du 29 mars 2023 et du 10 mai 2024, la dénonciation des actes à la CCAPEX ainsi que la présente assignation et sa notification)

L’affaire a été évoquée lors de son premier appel le 1er octobre 2024.

A cette audience, la SARL COMPAGNIE DE FORMATION INTERENTREPRISES, représentée par son conseil, s’est référée à son assignation et a maintenu l’intégralité de ses demandes. Madame [H] [X] n’a pas comparu. L’affaire a été mise en délibéré au 3 décembre 2024.

En l’espèce, par courrier reçu le 14 octobre 2024, Madame [X], assistée d’une assistante sociale du [Adresse 7] [Localité 6], a informé la juridiction qu’elle pensait, comme lui avait indiqué le conseil de la demanderesse, que l’audience serait renvoyée en raison d’un problème de communication entre l’huissier et l’avocat de la SARL COMPAGNIE DE FORMATION INTERENTREPRISES. Par courrier daté du 27 octobre 2024, la SARL COMPAGNIE DE FORMATION INTERENTREPRISES a confirmé cet échange et s’en rapporte quant à la demande de réouverture des débats.

Par jugement du 3 décembre 2024, une réouverture des débats a été ordonnée.

L’affaire a de nouveau été appelée à l’audience du 21 janvier 2025. À cette audience, Madame [X] n’a pas comparu. Elle avait préalablement à l’audience adressé un courriel au tribunal, informant de son hospitalisation et sollicitant un renvoi de l’affaire. Un renvoi au 18 mars 2025 a été ordonné.

Par courriel adressé au tribunal, daté du 17 mars 2025, Madame [H] [X] a de nouveau sollicité un renvoi. Elle expose avoir fait l’objet d’une opération de coloscopie le 17 mars 2025. Elle sollicite un nouveau renvoi du dossier, tout en exposant qu’une nouvelle opération est prévue au cervelet et que sa convalescence va demander au moins deux ou quatre mois.

A l’audience du 18 mars 2024, la SARL COMPAGNIE DE FORMATION INTERENTREPRISES s’oppose à la demande de renvoi, en indiquant que la dette continue d’augmenter depuis son assignation. Elle maintient ses demandes en actualisant la dette à la somme de 18 240,88 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de renvoi

Madame [H] [X] a déjà bénéficié d’un renvoi pour motif médical. La réalité de ce motif médical est justifiée par Madame [X]. Cependant, force est de constater qu’elle indique dans ses courriels adressés au greffe de la juridiction que ses hospitalisations sont récurrentes. Une prochaine opération est déjà prévue, sans que la date de celle-ci ne soit connue de la juridiction. Une période de convalescence est annoncée par Madame [H] [X] comme demandant deux à quatre mois. C’est ainsi un renvoi à la fin d’année 2025 qui est sollicitée par Madame [H] [X]. Par ailleurs, rien ne permet d’assurer, au vu des éléments exposés par Madame [H] [X] que sa situation médicale lui permettra alors de comparaître.

Il appartient à la juridiction de préserver les droits de la défense et le contradictoire en faisant en sorte de permettre à la défenderesse de comparaître à son audience. Néanmoins, la juridiction doit également préserver le respect des droits du demandeur et prévenir toute attitude dilatoire. Or, il apparaît au regard du décompte produit par le demandeur que la dette de Madame [H] [X] est considérable et a augmenté depuis l’assignation d’août 2024, passant de 13 893,94 euros à 18 240,88 euros. Un nouveau renvoi risquerait d’obérer encore davantage la situation de Madame [H] [X], d’une part, mais également de la SARL COMPAGNIE DE FORMATION INTERENTREPRISES qui voit sa créance impayée croître, sans une situation où, les échéances n’étant pas réglée, la demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion est de droit.

Ces éléments conduisent à rejeter la demande de renvoi.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 19 août 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs , la SARL COMPAGNIE DE FORMATION INTERENTREPRISES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SARL COMPAGNIE DE FORMATION INTERENTREPRISES aux fins de constat de résiliation du pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non-écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 30 mars 2018, des commandements de payer du 29 mars 2023 et du 10 mai 2024 et du décompte de la créance actualisé au 14 mars 2025 que la la SARL COMPAGNIE DE FORMATION INTERENTREPRISES rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés, soit la somme totale apparaissant au décompte de 18240,88 euros.

Certaines sommes apparaissant au décompte doivent cependant être déduites, comme n’étant pas justifiée. Ainsi en est-il de la somme de 237,6 euros (9,6 euros +46,8 euros+37,20 euros+144 euros) correspondant à des « frais de relance » qui ne sont pas justifiées et qui ne doivent pas être mis à la charge du locataire en application de l’article 4 p) de la loi du du 6 juillet 1989 sauf à ce qu’ils constituent des dépens ou des frais irrépétibles.

Il en va de même pour les commandements de payer, portés au décompte pour la somme totale de 434,24 euros (96,24+98,01+239,99) qui sera partiellement pris en compte au titre des dépens.

Les régularisations de charges et les taxes d’ordure ménagère apparaissant au décompte sont justifiés par les pièces communiquées par la demanderesse.

Ainsi, sa créance s’élève à la somme totale de 17 569,04 euros.

Selon le décompte produit, Madame [H] [X] procède, de façon irrégulière, à des paiements partiels. Ainsi, en 2025, elle a procédé à un paiement de 605,24 euros le 16 janvier 2025 et à un paiement de 430 euros le 5 mars 2025. Sur l’ensemble de l’année 2024, elle a procédé à 3 paiements : 1860 euros le 29 avril 2024, 630 euros le 31 octobre 2024 et 250 euros le 29 novembre 2024. Ces paiements ont été pris en compte dans le décompte pour aboutir au solde ci-dessus indiqué.

Défaillante à la procédure, Madame [H] [X] ne démontre pas s’être libérée davantage de sa dette. Elle ne conteste d’ailleurs pas celle-ci dans ses courriels adressés au greffe de la juridiction.

Elle sera ainsi condamnée au paiement de la somme de 17 569,04 euros.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte de l’avis de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 13 juin 2024 que les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1 et 1, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le contrat de bail litigieux a été conclu le 31 mars 2018 de sorte qu’il convient de se référer à l’article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Selon cette disposition, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le dernier commandement de payer visant la clause résolutoire ayant été signifié est en date du 10 mai 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer. Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail conclu le 25 avril 2018 à compter du 10 juillet 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [H] [X] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [H] [X]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 10 juillet 2024, Madame [H] [X] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [H] [X] à son paiement à compter de 10 juillet 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [H] [X] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 10 mai 2024 et de l’assignation en justice. Les autres commandements de payer, non nécessaires pour la présente procédure, ne seront pas compris dans les dépens.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence, la demande de la SARL COMPAGNIE DE FORMATION INTERENTREPRISES sur ce fondement sera rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

REJETTE la demande de renvoi de Madame [H] [X] ;

DECLARE recevable la demande de la SARL COMPAGNIE DE FORMATION INTERENTREPRISES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 25 avril 2018 entre la SARL COMPAGNIE DE FORMATION INTERENTREPRISES d’une part, et Madame [H] [X] d’autre part, concernant les locaux [Adresse 5], sont réunies à la date du 10 juillet 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [H] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [H] [X] à compter du 10 juillet 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [H] [X] à payer à la SARL COMPAGNIE DE FORMATION INTERENTREPRISES la somme de 17 569,04 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 14 mars 2025 2024 échéance de mars 2025 incluse ;

CONDAMNE Madame [H] [X] à payer à la SARL COMPAGNIE DE FORMATION INTERENTREPRISES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

CONDAMNE Madame [H] [X] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 10 mai 2024, de l’assignation et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX ;

DÉBOUTE la SARL COMPAGNIE DE FORMATION INTERENTREPRISES de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée à la Préfecture du Calvados ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à dispsition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION