TRIBUNAL DE PROXIMITE DE TOURCOING

N° RG 24/10787 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YZQK

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 15 Décembre 2025

[E] [M]

C/

SOLIHA SOLIDAIRES POUR L’HABITAT METROPOLE NORD

[B] [L]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 15 Décembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Mme [E] [M], demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/005357 du 12/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5] rectifiée par décision du 19/06/2024)

représentée par M^e Lamia BABA, avocate au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEURS

SOLIHA SOLIDAIRES POUR L’HABITAT METROPOLE NORD, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Anne-laurence DELOBEL BRICHE, avocate au barreau de LILLE

M. [B] [L], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Sofiane DJEFFAL, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 15 Octobre 2025

Magali FALLOU, Juge, assisté(e) de Saïda SELLATNIA, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 15 Décembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali FALLOU, Juge, assisté(e) de Saïda SELLATNIA, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 avril 2021, M. [B] [L] a donné à bail à Mme [E] [M] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6] et une place de stationnement, moyennant un loyer mensuel de 434,92 euros pour le logement, 30 euros pour le parking outre 56,60 euros à titre de provision sur charges. Une somme de 434,92 euros a été versée par les locataires à titre de dépôt de garantie.

Un état des lieux d’entrée a été établi le 19 avril 2021.

Par jugement en date du 05 avril 2023, le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] a constaté la résiliation du bail et prononcé l’expulsion de Mme [E] [M]. Un commandement de quitter les lieux a été délivré le 06 juillet 2023.

Par jugement du 22 mars 2024, le juge de l’exécution a accordé à Mme [E] [M] un délai de 6 mois.

Elle a quitté les lieux et un état des lieux de sortie a été réalisé le 20 octobre 2024.

Par acte d’huissier de justice en date de 26 août 2024, Mme [E] [M] a fait assigner M. [B] [L] et l’association Soliha es-qualité de gestionnaire de l’immeuble devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Tourcoing aux fins de les voir condamnés solidairement avec exécution provisoire au paiement des sommes suivantes :

—  3 261,90€ euros au titre du préjudice de jouissance ;

—  2 357,96 euros au titre du préjudice matériel

—  2 000€ au titre du préjudice moral

—  1 360,80 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 15 octobre 2025,

Mme [E] [M], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Elle explique que de nombreux désordres sont rapidement apparus dans le logement lesquels ont été constatés par le service d’hygiène le 12 janvier 2022 au titre de l’aération et de l’humidité. Elle ajoute que ce constat a conduit la caisse d’allocations familiales à suspendre les paiements de l’allocation pour le logement après rédaction d’un constat de non-décence la conduisant à des difficultés de paiement.

Elle précise que la remise en conformité a été constaté le 03 octobre 2022.

Elle produit des photographies pour établir l’ampleur des moisissures dans le logement et chiffre son préjudice de jouissance à ¾ du logement durant 10 mois.

Elle produit des factures d’achat de meubles et d’une climatisation pour un total de 2 357,96 euros.

Elle lie son préjudice moral à la suspension des allocations pour le logement par la caisse d’allocation, laquelle a entraîné une décision d’expulsion.

M. [B] [L] et l’association Soliha ont comparu chacun par la représentation de leur avocat.

M. [B] [L] réclame :

À titre principal :

Le débouté de Mme [E] YansaneSubsidiairement que l’association Soliha soit condamnée à le garantir

En tout état de cause

— le débouté de l’association Soliha

— reconventionnellement la condamnation de Mme [E] [M] à lui régler

7 901,30 euros au titre des réparations locatives1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens – la condamnation de l’association Soliha à lui régler 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Il explique que l’immeuble a été entièrement réhabilité avec le soutien de l’agence nationale de l’habitat qui impose des normes importantes en matière d’isolation. Il produit les diagnostics de performance.

Il conteste fermement la responsabilité des désordres et dénonce les conditions d’occupation du logement par la locataire dont il a été observé à plusieurs reprises qu’elle coupait la VMC sur le tableau électrique, la débranchait et que l’agence régionale de santé a constaté la présence d’humidité sans vérifier le respect de la mise en marche de la VMC par Mme [E] [M].

Il ajoute que les photos produites n’attestent pas que ces objets appartiennent à Mme [E] [M], qu’ils ont été dégradés dans le logement et qu’elle seule se plaint de désordres alors que 20 autres occupants n’ont jamais signalé de problème.

Reconventionnellement, il souligne que l’état des lieux d’entrée démontre l’état du logement à neuf alors que l’état des lieux de sortie démontrent l’existence de nombreuses dégradations.

Il souligne qu’en sa qualité de gestionnaire, Soliha devra le garantir sur le fondement des dispositions de l’article 1992 du code civil.

L’association Soliha sollicite sans exécution provisoire :

Le débouté de Mme [E] [M] et de M. [B] [L] Leur condamnation à lui régler chacun la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure pénale outre les dépens Elle entend démontrer avoir fait diligence et confirme que le constat a été fait que la locataire coupait la VMC et qu’elle est ainsi responsable du dommage, lequel n’est d’ailleurs pas réapparu après la réfection des peintures, et après qu’elle ait compris qu’elle ne devait pas couper la VMC démontrant ainsi l’absence de défaut structurel.

Elle estime que les photos ne démontrent pas que ces affaires étaient entreposées à son domicile.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Les prétentions des parties prennent pour base des éléments de fait, des actes et des situations juridiques, qui doivent être allégués puis prouvés conformément aux articles 6 et 9 du code de procédure civile.

Sur la demande en indemnisation des trois préjudices

Il est établi par M. [B] [L] que l’immeuble a été entièrement réhabilité avec le concours de l’agence nationale de l’habitat et qu’étant première occupante, Mme [E] [M] est entrée dans un logement entièrement neuf et équipé de VMC.

L’apparition d’humidité et de moisissures est démontrée par l’information donné par M. [B] [L] à l’association Soliha, par l’intervention du bailleur, les constats du service d’hygiène en date du 12 janvier 2022 et le constat de non décence de la caisse d’allocations familiales.

Toutefois, les services hygiène et santé de la ville de [Localité 6] et l’agence régionale de santé ont constaté la présence d’humidité sans en rechercher les causes. Or, l’humidité et les moisissures subséquentes peuvent apparaître avec les vapeurs d’eau de cuisine, de douche et d’expirations pulmonaires si le logement n’est pas aéré ou ventilé par un système de VMC.

M. [B] [L] excipe d’un arrêt de la VMC sur le tableau électrique et produit une photo laquelle est non probante, n’étant ni localisée, ni datée.

En revanche, il démontre :

avoir fait diligence en se déplaçant au domicile de Mme [E] [X] réhabilité l’immeuble selon les normes en vigueur avoir sollicité l’entreprise générale de travaux laquelle a constaté que la locataire coupait la VMC et recueilli ses observations des nuisances sonores occasionnées par son fonctionnement.Par ailleurs, il est établi et non contesté par Mme [E] [M] qu’aucun nouveau désordre n’est apparu après la réfection des peintures alors qu’aucun travaux structurels ni aucune réparation n’a été apportée sur le système de VMC.

Il résulte de tout ce qui précède que la responsabilité de M. [B] [L] dans l’apparition de l’humidité à l’origine des moisissures ne peut pas être établi alors qu’à l’inverse, le bailleur apporte plusieurs éléments qui constituent un commencement de preuve de la responsabilité de Mme [E] [M] en raison de ses conditions d’occupation (coupure de VMC, défaut d’aération).

En conséquence, elle ne peut solliciter aucune indemnisation de préjudice que ce soit de jouissance, financier ou moral.

Sur la demande reconventionnelle au titre des réparations locatives

L’article 7 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, M. [B] [L] sollicite la condamnation de Mme [E] [M] à lui payer la somme de 7 423,50 euros au titre de la remise en état du logement

Il résulte de l’état des lieux d’entrée en date du 19 avril 2021 que le logement est neuf.

Mme [E] [M] est restée dans le logement pendant 3 années, permettant de considérer comme relative l’usure normale de la chose louée.

Le procès-verbal de constat établi le 20 août 2024 révèle un état général moyen du logement avec des éléments en mauvais état qui nécessitent un remplacement. Mme [E] [M] ne conteste pas les éléments détaillés.

La comparaison de l’état des lieux d’entrée du logement donné à bail et de l’état des lieux de sortie permet de se convaincre des dégradations locatives dont M. [B] [L] sollicite réparation.

Toutefois, il ne produit que la facture des éléments mis à neuf en date du 01 mars 2023, qui devra servir de base à l’évaluation des couts. Il est constant que le devis est accepté faute pour la loi d’obliger l’exécution des réparations locatives et pour ne pas retarder la restitution du dépôt de garantie en cas de délais de réalisation par l’artisan sollicité. Le bailleur doit simplement justifier les dégradations facturées au locataire suite à la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie.

La demande de M. [B] [L] est ainsi fondée dans son principe.

Néanmoins, faute de mention, de précisions sur l’état des lieux de sortie ou de mention sur la facture rendant impossible le chiffrage, la prise en charge des éléments suivants doit être rejetée :

remplacement tablier volet roulantrévision, réglage, graissage menuiserieFixation de grille de ventilation naturelleSécurisation installation électrique Réfection peinture forfaitaire type 3Pour le surplus, il doit être tenu compte de la durée d’occupation des lieux pour application d’un taux de vétusté définie dans le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 comme « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ».

Il n’existe pas de grille officielle mais il est couramment admis l’application de taux selon les équipements.

Il résulte de tout ce qui précède que les réparations locatives doivent être calculées comme suit :

Remplacement

Facture 2023 en €

Quantité

Total

en €

Vétusté %/ an

Franchise de vétusté en année

Taux de vétusté appliqué

Coût à retenir en €

Poignée de porte

49,5

3

148,5

10%

2

10%

133,65

Porte intérieure

220

4

880

5%

5

0%

880

TOTAL :

1013,65

En conséquence, il convient de condamner Mme [E] [M] à payer à M. [B] [L] la somme de 1 013,65 euros au titre des réparations locatives.

Sur les demandes accessoires

Mme [E] [M], qui succombe, supportera les dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera en outre condamnée à payer à M. [B] [L] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros au titre de ses frais irrépétibles.

L’association a été contrainte de se défendre, Mme [E] [M] doit en conséquence être condamnée à payer à l’association Soliha une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros au titre de ses frais irrépétibles.

L’association Soliha doit être déboutée de sa demande à l’encontre de M. [B] [L] défendeur à l’action lequel qui ne l’a pas appelé en garantie dans la présente instance, l’assignation à comparaître ayant été délivrée par Mme [E] [M].

Selon les mêmes motifs, il convient de débouter M. [B] [L] de ses demandes en paiement de frais irrépétibles à l’encontre de l’association Soliha.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire. La durée du litige, 2 ans, impose de ne pas déroger à ses dispositions.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, et mis à disposition au greffe,

CONSTATE qu’aucune responsabilité de M. [B] [L] et de l’association Soliha ne peut être établie dans la survenue des désordres humidité et moisissures dans le logement de Mme [E] [M]

DIT que les désordres sont imputables aux conditions d’occupation du logement par Mme [E] [M]

En conséquence

DEBOUTE Mme [E] [M] de l’ensemble de se demande en indemnisation de son préjudice de jouissance, financier et moral

CONDAMNE Mme [E] [M] à payer à M. [B] [L] la somme de 1 013,65 euros au titre des réparations locatives,

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Mme [E] [M] aux dépens de l’instance,

DIT qu’en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1991, Mme [E] [M] sera tenue de rembourser au Trésor public la totalité des frais avancés par l’Etat au titre de l’aide juridictionnelle,

CONDAMNE Mme [E] [M] à payer à M. [B] [L] la somme de 1 500 euros au titre de ses frais irrépétibles ;

CONDAMNE Mme [E] [M] à payer à l’association Soliha la somme de 800 euros au titre de ses frais irrépétibles ;

DEBOUTE l’association Soliha de sa demande en paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de M. [B] [L]

DEBOUTE M. [B] [L] de sa demande en paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de l’association Soliha

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION