TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référés expertises

N° RG 25/01018 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZUJU

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 18 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. TMC PROPERTY

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Arnaud DUCROCQ, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. [Adresse 5] prise en la personne de son mandataire ad hoc, la SELAS UNION MJ représentée par Maître [W] [O]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Kathia BEULQUE, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du code de l’organisation judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 14 Octobre 2025

ORDONNANCE du 18 Novembre 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Le 16 mars 1998, selon acte notarié, la S.C.I. Apolline a acheté un immeuble à usage mixte d’habitation et commercial situé au [Adresse 10] [Localité 8] (Nord).

Le 10 avril 2014, elle a vendu cet immeuble à la S.A.R.L. du [Adresse 5] qui l’a vendu le même jour à la société TMC Property.

La société TMC Property a exposé avoir divisé l’immeuble en deux lots :

— le lot 1 comprenant un local commercial situé au rez-de-chaussée,

— le lot 2 comprenant plusieurs appartements situés au 1er, 2ème, 3ème et 4ème étage et un local à usage d’habitation à usage d’habitation de bureau ou de commerce situé au rez-de-chaussée.

La société TMC Property a vendu ces biens à plusieurs personnes.

Suite à la découverte de fissures dans la cave au droit du mur mitoyen avec l’immeuble situé au [Adresse 11] en novembre 2022, la maire de [Localité 8] a ordonné aux copropriétaires d’évacuer les immeubles situés aux n°44, n°46 et n°48 de ladite rue.

Sur requête de la maire de Lille, une expertise a été ordonnée par le tribunal administratif de Lille et confiée à M. [Z] [M] qui dans les conclusions de son rapport du 25 novembre 2025 a retenu l’existence d’un « risque mortel d’effondrement de toute ou partie de ces constructions sur le domaine public ou sur elle-même ».

Le 1er décembre 2022, la maire de [Localité 8] a interdit l’accès aux immeubles en enjoignant aux syndicats de copropriétaires des immeubles susvisés de prendre les dispositions utiles pour stabiliser les mouvements de la construction et la pérenniser.

Après autorisation à faire assigner à heure indiquée, le syndicat de copropriétaires du [Adresse 3] a saisi le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé à l’égard des syndicats de copropriétaires des [Adresse 4], de la société Papico, propriétaire du lot 1 et la compagnie d’assurances Generali, assureur du syndicat de copropriétaires du [Adresse 3].

Dans ce cadre, par ordonnance du 3 janvier 2023, le président du tribunal judiciaire de Lille a désigné M. [L] [D] pour réaliser une expertise judiciaire dans le cadre de l’instance n° RG 24/1503.

Le champ contradictoire des opérations d’expertise a été étendu par plusieurs ordonnances rendues par la même juridiction :

— le 1er avril 2025 : quatre décisions rendues dans les instances n° RG 24/1975, n°RG 24/1976, n° RG 24/1978 et n° RG 24/1984,

— le 29 avril 2025 : trois décisions rendues dans les instances n° RG 24/1979, n° RG 24/1982 et n° RG 24/1983.

— le 10 juin 2025 : une décision rendue dans l’instance n° RG 25/560.

L’ordonnance rendue dans l’instance n° RG 24/1984 a déclaré communes et opposables à la société TMC Property les opérations d’expertise.

L’ordonnance rendue dans l’instance n° RG 25/560 a déclaré communes et opposables à M. [E] [V] en qualité de liquidateur amiable de la société Appoline.

Par acte délivré à sa demande le 26 juin 2025, la société TMC Property a fait assigner la société du [Adresse 5] devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé afin notamment de lui voir déclarer communes et opposables les opérations d’expertise judiciaire confiées à M. [L] [N] par ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé le 3 janvier 2023 dans le cadre de l’instance n° RG 22/1503.

La société du [Adresse 5] a constitué avocat.

L’affaire a été appelée la première fois à l’audience du 5 août 2025. Après plusieurs renvois ordonnés sur la demande des parties, l’affaire a été retenue lors de l’audience du 14 octobre 2025.

Conformément à ses dernières écritures déposées à l’audience, représentée, la société TMC Property a soutenu les demandes y figurant, notamment :

— déclarer communes et opposables les opérations d’expertise judiciaire confiées à M. [L] [N] par ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé le 3 janvier 2023 dans le cadre de l’instance n° RG 22/1503,

— débouter la société du [Adresse 5] de ses demandes,

— réserver les dépens.

Conformément à ses dernières conclusions déposées à l’audience, représentée, la société du [Adresse 5] demande notamment de :

— débouter la société TMC Property de ses demandes,

— ordonner sa mise hors de cause,

— condamner la société TMC Property à lui verser 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner la société TMC Property aux dépens.

Il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions sur les prétentions et moyens débattus au visa des articles 445 et 446-1 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes présentées par la société TMC Property

L’article 145 du code de procédure civile dispose que, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

Ce motif légitime s’apprécie sur la base d’un possible litige futur présentant un objet et un fondement déterminés de façon suffisante. Ils peuvent notamment être étayés par des éléments donnant crédit aux suppositions de celui qui réclame une expertise judiciaire.

Le recours à l’expertise n’est donc pas subordonné à une absence de contestation sérieuse ou à l’urgence.

En revanche, il peut être opposé à une demande d’expertise judiciaire le fait que le litige futur soit, de manière manifeste, voué à l’échec à raison d’un obstacle de fait ou de droit.

Dès lors que l’existence d’un motif légitime est établie, il ne peut être opposé à la demande d’expertise judiciaire qu’elle serait ordonnée en vue de suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve au visa de l’article 146 du code de procédure civile.

En vertu des dispositions de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 du même code dispose que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Selon les termes de l’article 1643 dudit code, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer ».

La demande tendant à voir rendre communes et opposables des opérations d’expertise en cours s’entend pour les opérations à intervenir au jour de l’ordonnance étendant le principe de la contradiction.

En l’espèce, mise en cause en qualité de venderesse des lots de l’immeuble situé au [Adresse 9], la société TMC Property souhaite que le champ contradictoire des opérations d’expertise en cours soit étendu à la société du [Adresse 5] qui lui a vendu le bien.

La société du [Adresse 5] fait valoir que l’acte par lequel elle a vendu le bien à la société TMC Property comporte les mentions suivantes :

1°) « Rappel de conditions particulières

Aux termes d’un acte reçu par Maître [T] [J], notaire à [Localité 8], le 16 mars 1998, il a relaté les conditions particulières suivantes, ci-après littéralement retranscrites :

« Etat de l’immeuble

Concernant l’état de l’immeuble, l’acquéreur reconnait avoir été dès avant ce jour que des tassements du sol ayant provoqué des fissurations au rez-de-chaussée et en sous-sol ont été constatées dans l’immeuble objet des présentes et que des témoins ont été posés sur les fissures.

A ce sujet, demeureront annexées aux présentes après mention :

— une copie de la lettre adressée à Monsieur et Madame [K] le 16 décembre 1996 par I 'architecte des bâtiments de France préconisant la pose de témoins.

— une copie du rapport de la visite de contrôle effectuée par Monsieur [C] [B], Architecte à [Localité 8], à la demande de Madame [K].

L’acquéreur reconnait avoir pris connaissance de ces documents dès avant ce jour et visiter l’immeuble dès avant ce jour en compagnie d 'un architecte choisi par ses soins.

L’acquéreur déclare acquérir l’immeuble à ses risques et périls et faire son affaire personnelle de l’état actuel et futur de l’immeuble vendu, sans recours contre le vendeur pour quel que motif que ce soit ».

Il a ainsi été procédé à un renforcement de la structure de l’immeuble dans son ensemble, notamment par la pose de poutres métalliques et de crochets en façade à tous les étages.

L’acquéreur déclare être parfaitement informé de celte situation et en faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur ».

2°) « Garantie des vices

Dans l’immeuble vendu, édifié depuis plus de dix ans, le vendeur déclare que l’ancien propriétaire a fait réaliser des travaux de réhabilitation totale au cours des années 1998 et 1999, consistant en un réaménagement complet des logements après la démolition totale des cloisons, la consolidation des planchers et des façades et la réfection de la toiture dont il sera question plus amplement ci-après au « Titre IV DECLARATION DU VENDEUR ».

De plus, il a été également effectué des travaux de même nature portant sur le bâtiment arrière au début de l’année 2004.

Ces travaux étant réalisés depuis plus de dix ans, par application des dispositions de l’article 1642 du Code Civil, le vendeur ne sera tenu à aucune garantie des vices et défauts apparents de l’immeuble vendu.

Par dérogation aux dispositions des articles 1641 et 1643 in limine du Code Civil, le vendeur ne sera pas tenu de la garantie des vices et défauts cachés ignorés de lui quels qu’ils soient et notamment mauvais état du sol, du sous-sol, vestiges enterrés, défauts des constructions et des éléments d’équipement, présence d’insectes xylophages, parasites et champignons des matériaux, notamment mérule, présence de matériaux ou de produits de construction contenant de l’amiante ou de peintures présentant un risque d’exposition au plomb, état de l’installation intérieure de gaz ou de l’installation intérieure électricité.

Le vendeur restera dans les conditions de droit commun tenu de garantir l’acquéreur des défauts et vices cachés de l’immeuble vendu dont il avait connaissance, et dont il n’aurait pas informé l’acquéreur […] ».

3°)

La société du [Adresse 5] rappelle qu’elle a cédé le jour où elle a acquis le bien en cause le bien à la demanderesse et que cette dernière exerce une activité de marchand de biens. La défenderesse estime que la société TMC Property ne pourra donc agir ni en garantie des vices cachés ni au titre de la garantie décennale à son endroit. Par conséquent, au visa de ces mentions, elle considère que le litige envisagé contre elle par la demanderesse et dont la solution pourrait dépendre de l’expertise en cause est voué à l’échec.

A ce titre, le fait que la société Apolline soit déjà partie aux opérations d’expertise n’est pas de nature à fonder l’existence d’un motif légitime à l’égard de la société du [Adresse 5].

S’agissant de la qualité de professionnelle de la défenderesse, la société TMC Property estime qu’elle la répute connaître les vices de la chose de façon irréfragable.

En l’espèce, il ressort sans équivoque et de façon manifeste que les désordres visés par l’expertise en cours sont compris dans le champ d’exclusion de garantie précise et claire figurant dans l’acte de vente entre les parties de sorte que l’action de la demanderesse à l’endroit de la seconde est manifestement vouée à l’échec.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande d’ordonnance commune présentée par la société TMC Property faute pour elle d’établir l’existence d’un motif légitime au sens des dispositions de l’article 145 susvisé.

Il n’y a pas lieu à référé sur la demande tendant à rendre communes et opposables les ordonnances prises par le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé sur l’expertise en cours.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de laisser les dépens à la charge de la demanderesse.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose notamment que le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Il précise que les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité au vu des circonstances, il convient de condamner la société TMC Property à verser 2 000 euros à la société du [Adresse 5] au titre des frais irrépétibles qu’elle s’est trouvée contrainte à engager pour la défense de ses intérêts dans la présente instance.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

DECISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président statuant en référé après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe rendue en premier ressort ;

Rejette les demandes présentées par la société TMC Property ;

Condamne la société TMC Property aux dépens ;

Condamne la société TMC Property à verser 2 000 euros (deux mille euros) à la société du [Adresse 5] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE