TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Expropriations

N° RG 24/00049 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y5EQ

JUGEMENT DU 12 SEPTEMBRE 2025

DEMANDEUR :

L’ ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTS-DE-FRANCE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 15]

représentée par M^e Juliette DELGORGUE, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

M. [V] [X] [C], demeurant [Adresse 17]

représenté par M^e Eric FORGEOIS, avocat au barreau de LILLE

Mme [M] [E], demeurant [Adresse 12]

représentée par M^e Eric FORGEOIS, avocat au barreau de LILLE

En présence de Monsieur [W] [J], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.

DÉBATS : A l’audience publique du 13 Juin 2025, après avoir entendu :

M^e Delgorgue

M^e Forgeois

M. [J]

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 12 Septembre 2025.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 12 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Le [Adresse 29] a déjà bénéficié des programmes de l’ANRU [Localité 25] Quartiers Anciens et du Programme de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés (PMRQAD).

L’Etablissement public foncier des Hauts de France (Etablissement public foncier des Hauts de France) a été chargé d’acquérir un ensemble d’immeubles sis dans le périmètre de l’opération dite « [Localité 25]-NPNRU Quartiers Anciens », ledit périmètre comprenant le [Adresse 30].

Par arrêté du 20 juillet 2023, le préfet du Nord a prescrit l’ouverture d’une enquête publique unique préalable à la déclaration d’utilité publique du projet. L’enquête s’est déroulée du 26 septembre au 11 octobre 2023.

Le projet été déclaré d’utilité publique le 21 mai 2024. Par arrêté du 27 décembre 2024, l’autorité préfectorale a déclaré immédiatement cessibles les parcelles concernées par le projet.

La parcelle cadastrée [Cadastre 32] sise [Adresse 16] à [Localité 25] d’une contenance de 72 m² appartenant à M. [V] [X] [C] et Mme [M] [E] est concernée par le projet.

Le 30 janvier 2024, le service des Domaines a évalué l’immeuble à la somme de 195 000 euros, augmentée d’une indemnité de remploi de 20 700 euros avec une marge d’appréciation de 10 %.

L’Etablissement public foncier des Hauts-de-France (EPF), autorisé à acquérir les immeubles nécessaires à l’exécution du projet, a adressé son mémoire valant offre d’une indemnité conforme à l’estimation des Domaines :

— à M. [C] par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 10 juillet 2024 ;

— à Mme [E] par acte de commissaire de justice délivré à personne le 13 septembre 2024.

Par mémoire parvenu au greffe le 31 octobre 2024, l’EPF a saisi le juge de l’expropriation aux fins de voir fixer l’indemnité d’expropriation revenant à M. [V] [X] [C] et Mme [M] [E] à la somme totale de 215 700 euros dont 195 000 euros d’indemnité principale sur la base d’un prix de 1 500 €/m² et d’une surface de 130 m² et 20 700 euros d’indemnité de remploi.

Dans ses conclusions reçues au greffe le 3 janvier 2025, M. le commissaire du gouvernement retient une évaluation identique à l’offre de l’EPF et à l’avis des Domaines.

La visite des lieux s’est déroulée le 21 janvier 2025, en présence du représentant de l’EPF et de son conseil, de M.le commissaire du gouvernement, de M. [V] [X] [C] et Mme [M] [E] et de leur conseil.

Dans leur mémoire en réponse reçu au greffe le 18 mars 2025, M. [V] [X] [C] et Mme [M] [E] demandent à la juridiction de :

– Fixer l’indemnité de dépossession leur revenant à la somme totale de 466 253 euros dont :

→ indemnité principale : 422 775,50 euros ;

→ indemnité de remploi : 43 477,55 euros ;

– Condamner l’EPF à leur payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Ils se fondent sur un prix de 2 786€/m² pour une surface de 151,75 m², sur la base d’un mesurage. Ils demandent à ce que les termes de comparaison vétustes et ceux correspondant à des immeubles mixtes soient écartés. Ils contestent l’allégation de mauvais état de la façade.

Dans son mémoire en réplique reçu le 1er avril 2025, l’EPF modifie son offre initiale et propose une somme totale de 250 900 euros se décomposant en :

— une indemnité principale de 227 000 euros sur la base d’un prix de 1500€/m²P et d’une surface de 151,75 m²

— une indemnité de remploi de 23 900 euros.

Il discute les termes de comparaison cités.

Dans ses conclusions complémentaires reçues le 9 mai 2025, M. le commissaire du gouvernement augmente son offre à une indemnité totale de 252 800 euros, dont 228 000 euros d’indemnité principale et 24 800 euros de remploi. Il maintient le prix de 1500 €/m² mais se fonde sur une surface de 151,75 m², suivant mesurage. Il discute les termes de comparaison et écarte les biens à usage mixte, de rapport mais conserve les biens vétustes, comme l’immeuble en cause. Il estime le prix de 1500€/m²P adapté au regard de la vétusté de l’immeuble.

Dans leur mémoire récapitulatif reçu le 4 juin 2025, M. [V] [X] [C] et Mme [M] [E] maintiennent leurs demandes. Ils discutent l’état de l’immeuble et les termes de comparaison.

Après deux renvois, l’affaire a pu être utilement retenue à l’audience du 13 juin 2025, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article R.311-22 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R. 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Il ressort des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause de l’utilité publique que :

— les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;

— la consistance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ;

l’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence.

I- Sur l’indemnité principale d’expropriation

1/ Sur la consistance du bien

La parcelle d’une contenance de 72 m² est située dans le [Adresse 29], à proximité de [Adresse 24] ou « [Adresse 28] ». Elle accueille un immeuble à usage d’habitation, anciennement à usage mixte d’habitation et de commerce, érigé en R+2, avec double mitoyenneté et avec un toit terrasse.

La façade est bon état, même si les volets des vitrines de l’ancien commerce sont taguées. À l’intérieur, les vitrines sont brisées, de sorte que le clos du rez-de-chaussée n’est assuré que par les volets métalliques et que la pièce présente des traces de moisissures sur les murs. Le rez-de-chaussée sert d’entrepôt de stockage pour le magasin alimentaire situé à côté et exploité par la même famille. Le fait que la vitrine brisée depuis 2023 ait été remplacée postérieurement à la visite des lieux est sans incidence, l’état du bien étant figé à la date du transport. Le fond du rez-de-chaussée donne accès à une salle d’eau et à un cabinet de toilette, pièces aveugles sans fenêtre. L’escalier qui mène à la cave n’est pas séparé de la pièce du rez-de-chaussée par un mur.

Le 1er étage est composé d’une pièce à vivre dans un bon état, d’une cuisine et d’un toit terrasse. Le 2ème étage comporte deux chambres. Le 3ème étage, mansardé comporte également deux chambres. Pour l’ensemble des chambres, les embellissements, murs, sols et plafonds, sont usagés et tachés et une plaque de placo-plâtre est arrachée au 3ème étage.

L’état de l’immeuble étant discuté, notamment s’agissant des étages, il convient de relever que si les pièces ne sont pas en mauvais état, ni dégradées (à l’exception de la plaque de placo-plâtre arrachée), elles n’ont pas, en dehors de la pièce à vivre, fait l’objet d’une rénovation récente, de sorte que les embellissements et l’équipement de la cuisine sont anciens (tapisserie ancienne sur les murs, plaques de faux-plafond, moquette au sol…), de sorte que le qualificatif de vétuste est adapté.

Ainsi que le relève à juste titre le commissaire du gouvernement, le fait qu’il s’agisse d’un ancien immeuble mixte dont la partie principale du rez-de-chaussée est utilisée comme entrepôt vient diminuer la valeur du bien.

La parcelle était classée en zone UCM 2.1.1. du PLUi de la MEL, approuvé par délibération du 11 décembre 2019. Elle est classée en zone UCM1.1.1. du PLU 3 de la MEL approuvé par délibération du 28 juin 2024.

2/ Sur la surface

Après mesurage, les parties s’accordent sur la surface de 151,75 m² avec pondération de la cave à 0,2.

3/ Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 23] [Localité 27], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

En l’espèce, il convient de fixer la date de référence, à un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique soit le 26 septembre 2022.

4/ Sur la méthode à appliquer

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l’expropriation, la juridiction tient ainsi compte des offres, des demandes, des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d’urbanisme.

La méthode par comparaison autorise la prise en compte de mutations de terrains d’un zonage équivalent, intervenues dans une période récente dans un secteur géographique comparable

La méthode par comparaison implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d’urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.

Les parties s’accordent sur l’application de la méthode par comparaison.

5/ Sur l’estimation du bien

Les parties citent les termes de comparaison repris ci-après. Les surfaces et prix ont été corrigés en fonction des données des actes. De plus, afin de permettre une comparaison utile et pertinente, il convient de retenir la même unité de mesure de la surface, soit la surface utile avec pondération des pièces annexes.

Termes de comparaison cités par l’autorité expropriante :

N°

Réf. enregistrement

Réf. Cadastrales

Adresse

Date mutation

Année

const.

Surface

terrain

SUP

Prix total

Prix/m²

SUP

1

2022P44338

MY-292

[Adresse 13]

15/11/2022

65

92

222 000

2 413,04

4

2022P21937

SV-338

[Adresse 7]

15/06/2022

49

72,6

191 000

2 630,85

6

2021P02107

SV-423

[Adresse 5]

16/02/2021

98

121,6*

83 000**

682,57**

7

2022P29913

LZ-92

[Adresse 21]

26/07/2022

34

62,4

125 000

2 003,21

8

2022P24515

PW-523

[Adresse 19]

07/06/2022

73

105*

160 000

1 523,81**

9

2022P39470

PW-486

[Adresse 4]

07/10/2022

65

107,8*

190 000

1 762,52**

10

2023P7316

PT-414

[Adresse 9]

10/02/2023

51

90

155 000

1 722,22

* surfaces utiles pondérées corrigées

** Prix de vente corrigé

Termes de comparaison complémentaires cités par M. le commissaire du gouvernement :

N°

Réf. enregistrement

Réf. Cadastrales

Adresse

Date mutation

Année

const.

Surface

terrain

SUP

Prix total

Prix/m²

SUP

2

2022P37793

PX-59

[Adresse 6]

13/10/2022

42

93,6

305 000

3 258,55

3

2023P18886

SV-355

[Adresse 18]

14/06/2023

49

82,4

261 100

3 168,69

5

2023P11730

PY-30-308 310

[Adresse 3]

13/04/2023

69

131,2

315 600

2 405,49

11

2023P09858

SV-383

[Adresse 11]

14/03/23

83

134

124 000

925,37

12

2023P03545

SV-369

[Adresse 20]

30/12/22

1880

75

140

278 500

1 989,29

13

2022P45072

PS-358

[Adresse 1]

08/12/22

1900

55

236,4

180 000

761,42

14

2022P28593

PT-177

[Adresse 2]

07/07/22

1860

183

189

465 000

2 460,32

15

2021P13304

PT-177

[Adresse 2]

12/07/21

1860

183

189

240 000

1 269,84

N°

Réf. enregistrement

Réf. Cadastrales

Adresse

Date mutation

Année

const.

Surface

terrain

SUP

Prix total

Prix/m²

SUP

17

2022P18504

PV-546

[Adresse 10]

18/05/2022

1880

103

138,2

160 000

1 157,74

Termes de comparaison cités par M. [V] [X] [C] et Mme [M] [E] :

N°

Réf. enregistrement

Réf. Cadastrales

Adresse

Date mutation

Année

const.

Surface

terrain

SUP

Prix total

Prix/m²

SUP

16

2022P28763

PV-18

[Adresse 14]

27/07/22

1918

80

153,4

435 510

2 839,05

Il convient d’écarter les termes 11 à 15, s’agissant d’immeubles mixtes à usage de commerce et d’habitation alors que l’immeuble à évaluer est à seul usage d’habitation.

Le terme de comparaison 16 sera également écarté en ce qu’il correspond à un immeuble de rapport et relève donc d’un autre marché.

Le terme 6 se rapporte à un immeuble décrit dans l’acte de cession comme une maison impropre à un quelconque usage, lourdement dégradée, inhabitable en l’état. Il sera donc écarté.

L’immeuble objet du terme 3 a fait l’objet d’importants travaux de rénovation d’après l’acte, de sorte que son état n’est pas comparable et qu’il convient de l’écarter.

D’après les photographies des façades produites dans les conclusions du commissaire du gouvernement, les immeubles des termes 1, 2, 4 et 5 apparaissent en bien meilleur état et dans un environnement plus agréable, notamment proche de l’angle de la [Adresse 31] (TC2) ou proche de la station de métro [22]). Or, l’immeuble exproprié est vétuste, de sorte qu’il conviendra de les écarter.

S’agissant des termes 7 et 8, le seul fait que l’EPF soit l’acquéreur n’est pas un élément suffisant pour justifier leur exclusion, cet établissement achetant les biens au prix du marché. De plus, le fait que l’EPF ait dispensé le vendeur de la fourniture de certains diagnostics techniques dès lors que dans le cadre du projet d’utilité publique, l’immeuble est voué à la démolition, ne permet pas d’en déduire que l’immeuble était inhabitable ou dans un état dégradé différent de l’état du bien en cause. Encore, le fait que les ouvertures de ces deux immeubles aient été murées, ainsi que cela résulte des photographies intégrées dans leurs écritures par les défendeurs, peut s’expliquer par la volonté de l’EPF d’éviter les squats, dans l’attente de la démolition ou de la rénovation des immeubles, conformément au projet. Il n’y a donc pas lieu d’écarter ces deux termes pour ces motifs.

S’agissant du terme 9, il résulte de l’acte de cession que le bien comporte des anomalies de l’installation de gaz et de l’installation électrique. Or, s’il s’en déduit que la maison n’a pas fait l’objet d’une rénovation récente, il est difficile d’estimer sur cette seule base que les biens ne sont pas comparables, alors qu’aucun diagnostic électricité ou gaz n’est produit concernant la propriété des consorts [L]. Il n’y a donc pas lieu d’écarter ce bien pour ce motif.

Les termes 7 à 10 et 17 correspondent à des mutations récentes d’immeubles à usage d’habitation situés à proximité du bien en cause. Les cessions 7 à 10 concernent des immeubles vétustes, soit dans un état similaire à celui du bien en cause. Ces termes présentent suffisamment de similarités avec le bien en cause pour être retenus.

Il ressort de ces termes un prix moyen de 1633,90 €/m²P. Si l’on écarte le terme 7, qui est plus éloigné que les autres termes, soit 2,3 km et dans le quartier de [Localité 26], le prix moyen est de 1541,57 euros.

Il sera en outre relevé que si les termes de comparaison correspondent à des immeubles vétustes, comme le bien exproprié, ce dernier présente la spécificité d’être un ancien immeuble mixte, dont une grande partie du rez-de-chaussée, anciennement à usage commercial, est désormais utilisée comme simple lieu de stockage et non comme lieu de vie. Et il sera noté que l’absence de vitrine pendant deux ans a laissé le lieu sans réelle clôture, de sorte que des traces d’humidité ont été relevées. Ces éléments minorent la valeur de l’immeuble par rapport à une maison classique dont le rez-de-chaussée correspond à une pièce de vie équipée des éléments de confort usuels.

Dans ces conditions, l’estimation faite par le commissaire du gouvernement à hauteur de 1500 euros sera retenue.

Ainsi, l’indemnité principale de dépossession revenant à M. [V] [X] [C] et Mme [M] [E] doit être fixée à 228 000 euros (151,75 m²P x 1500 €/m²P= 227 625 € arrondis à 228 000 €).

II- Sur les indemnités accessoires

Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir de manière forfaitaire les frais de tous ordres qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire.

Il convient de fixer l’indemnité de remploi de la manière suivante :

—  8 000 euros x 25 % = 2 000 euros

—  220 000 euros x 10 % = 22 000 euros

= 24 000 euros.

III- Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de l’EPF. Il sera également condamné à payer à M. [V] [X] [C] et Mme [M] [E] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation du Nord, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

FIXE la date de référence au 26 septembre 2022 ;

FIXE l’indemnité de dépossession revenant à M. [V] [X] [C] et Mme [M] [E], pour la parcelle cadastrée SV [Cadastre 8] sise [Adresse 16] à [Localité 25] d’une contenance de 72 m² à 252 000 euros se décomposant ainsi :

indemnité principale : 228 000 euros

indemnité de remploi : 24 000 euros ;

CONDAMNE l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France à payer à M. [V] [X] [C] et Mme [M] [E] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

LAISSE les dépens à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France.

Le Greffier Le juge de l’expropriation