TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [E] [M]

Mme [S] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Arlette ADONER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/06532 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5KBE

N° MINUTE :

5

JUGEMENT

rendu le 18 novembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [C] [X],

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Arlette ADONER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1071

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [M], demaurant chez Monsieur [H] [M], [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [S] [J],demaurant chez Monsieur [H] [M], [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 septembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 18 novembre 2024 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 18 novembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/06532 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5KBE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 29 juillet 2021, Mme [C] [X] a consenti un bail d’habitation à M. [E] [M] et Mme [S] [J] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 3420 euros et d’une provision pour charges de 580 euros.

Par actes de commissaire de justice du 29 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 13745,40 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire, ainsi qu’un congé pour motif légitime et sérieux.

Par assignations du 1er juillet 2024, Mme [C] [X] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater la validité du congé délivré le 29 janvier 2024 et l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de M. [E] [M] et Mme [S] [J] outre la séquestration de leurs biens meubles, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes, avec intérêts de retard capitalisés comme prévu à l’article 1343-2 du code civil :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, soit à la somme de 4123,11 euros, à compter du 30 juillet 2024 et jusqu’à libération des lieux,

—  21114,73 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 avril 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 13745,40 euros à compter du commandement de payer,

—  2300 euros au titre de la clause pénale prévue au contrat de bail, en réparation du préjudice financier par elle subi,

4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 septembre 2024.

À l’audience du 18 septembre 2024, Mme [C] [X], représentée par son conseil, a déposé des conclusions, aux termes desquelles elle se désiste de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, de validation du congé délivré 29 janvier 2024, et de ses demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 30 juillet 2024, les locataires ayant quitté les lieux le 12 juillet 2024.

Elle maintient sa demande en paiement de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation, qu’elle actualise à la somme de 33 484,06 euros, ainsi que ses demandes formées au titre de la clause pénale, actualisée à la somme de 3348 euros, des frais de procédure et de capitalisation des intérêts.

Elle s’oppose, à titre principal, aux délais de paiement sollicités en défense, expliquant être âgée de 94 ans et avoir besoin de ses revenus fonciers pour payer les factures de l’établissement d’hébergement pour personnes âgées (EHPAD) dans lequel elle réside. A titre subsidiaire, elle demande des délais plus courts.

M. [E] [M] et Mme [S] [J] reconnaissent le montant de la dette locative et indiquent vouloir rembourser leur dette moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 1200 euros durant 7 mois, le solde à la huitième échéance. Ils expliquent qu’ils devraient percevoir une somme d’argent conséquente au mois de mars 2025, permettant de liquider la dette.

Ils expliquent ne pas s’opposer aux demandes formées au titre de la clause pénale et des frais irrépétibles sous réserve qu’ils soient justifiés, et demandent qu’ils soient ramenés à de plus justes proportions en l’absence de justification.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

A titre liminaire, sur la jonction des dossiers

En application de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, la même assignation a été placée deux fois, de sorte qu’un second dossier a été créé par le greffe lors du placement de la seconde.

Il y a en conséquence lieu d’ordonner la jonction des deux dossiers sous le même numéro de répertoire général, sans que cela ne puisse être analysé comme la jonction de deux instances distinctes.

1. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, en vertu du contrat de bail produit aux débats, les locataires étaient tenus au paiement d’un loyer mensuel de 3420 euros et d’une provision mensuelle pour charges de 580 euros.

Mme [C] [X] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1 juillet 2024, M. [E] [M] et Mme [S] [J] lui devaient la somme de 33 484,06 euros.

M. [E] [M] et Mme [S] [J] reconnaissant devoir ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2024 sur la somme de 13745,40 euros, à compter de l’assignation pour la somme de 7177,28 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

2. Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

3. Sur la clause pénale

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'" est réputée non écrite toute clause : […] h) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ".

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause pénale, laquelle prévoit que la somme due sera majorée de 10% pour « couvrir le bailleur tant des dommages pouvant résulter du retard de paiement que des frais, diligences et honoraires exposés pour le recouvrement de cette somme, sans préjudice des dispositions de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ».

Il s’agit donc d’une pénalité due par M. [E] [M] et Mme [S] [J] en raison des manquements à l’exécution du contrat de bail.

Cette clause étant réputée non écrite en application des dispositions précitées, étant par ailleurs observé que le dommage résultant du retard de paiement est réparé par les intérêts au taux légal, et que les frais, diligences et honoraires exposés pour le recouvrement de la créance sont réclamés au titre des dépens et des frais irrépétibles, de sorte que la demande de Mme [C] [X] tendant à son application sera rejetée.

4. Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [E] [M] et Mme [S] [J] sollicitent des délais de paiement ; ils proposent de régler 7 échéances mensuelles de 1200 euros, et le solde de la dette à la huitième échéance.

M. [E] [M] expose être employé dans le secteur bancaire, et percevoir annuellement un bonus, correspondant à sa rémunération variable, au mois de mars chaque année. Cette déclaration est corroborée par l’attestation de son employeur, versée aux débats par le bailleur, dont il résulte que M. [E] [M] percevait, en 2021, un salaire fixe de base de 160.000 euros annuels et une rémunération variable de 70.000 euros. M. [E] [M] et Mme [S] [J] déclarent être actuellement hébergés au domicile du père de M. [E] [M], de sorte qu’ils ne supportent aucune charge de loyer.

Mme [C] [X] expose compter sur ses revenus locatifs pour financier son EHPAD. Elle produit une facture du mois d’avril 2024, dont il résulte que son hébergement lui coûte mensuellement la somme de 2308,20 euros.

M. [E] [M], invité à produire en délibéré les justificatifs de sa rémunération annuelle, et les justificatifs de sa rémunération variable perçue au cours des années précédentes, n’a pas déféré à la demande qui lui avait été faite par le juge.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, notamment du niveau de rémunération de M. [E] [M] en 2021, qui n’a pas justifié de sa situation actuelle en dépit de la demande qui lui a été faite par le juge, des besoins de Mme [C] [X], établis par la facture de l’EHPAD versée aux débats, de l’absence de charges de logement de M. [E] [M] et Mme [S] [J], ces derniers seront autorisés à se libérer de leur dette par des versements mensuels de 2300 euros jusqu’au mois de mars 2025, le solde de la dette devant être réglé au mois d’avril 2025, selon les modalités visées au dispositif de la présente décision.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [E] [M] et Mme [S] [J], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront le coût des commandements de payer, des assignations et des deux saisies conservatoires,

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [C] [X] les frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente procédure. Il convient toutefois de les ramener à de plus justes proportions en lui accordant, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 1500 euros.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des dossiers RG 24/08469 et RG 24/6532 sous le n° unique RG 24/6532

CONDAMNE solidairement M. [E] [M] et Mme [S] [J] à payer à Mme [C] [X] la somme de 33 484,06 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2024 sur la somme de 13745,40 euros, à compter de l’assignation pour la somme de 7177,28 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus et dus pour une année entière,

REJETTE la demande formée au titre de la clause pénale, réputée non écrite,

AUTORISE M. [E] [M] et Mme [S] [J] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois, jusqu’au mois de mars 2025, une somme minimale de 2300 (deux-mille-trois-cent) euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, et devant intervenir au plus tard au 10 avril 2025,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5 du code civil, les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge,

CONDAMNE solidairement M. [E] [M] et Mme [S] [J] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 29 janvier 2024, celui des assignations du 1er juillet 2024, et celui des deux saisies conservatoires,

CONDAMNE solidairement M. [E] [M] et Mme [S] [J] au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 novembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge