TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 12 Mars 2026

Président : Madame Chrsitine ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 08 Janvier 2026

GROSSE :

Le 12 Mars 2026

à M^e Laure CAPINERO,

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EXPEDITION :

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N° RG 25/03129 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6PXP

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. LC2 IMMO, immatriculée au RCS de, [Localité 1] sous le n°982 418 907, venant aux droits de Mme, [T], [Q] veuve, [A] et de Mme, [N], [V], [C], [A] elles même aux droits de M., [U], [A] en l’état d’une vente reçue aux minutes de Me, [H] notaire le 28.12.2023, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par M^e Laure CAPINERO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame, [I], [F], demeurant, [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous signature privée signé le 1er janvier 2009, M., [U], [A] a consenti à Mme, [I], [F] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis, [Adresse 3] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 299,33 euros, outre 25 euros au titre des provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS LC2 IMMO venant aux droits de Madame, [T], [Q] veuve, [A] et de Madame, [N], [A], elles-mêmes venant aux droits de Monsieur, [U], [A], a fait signifier à Madame, [I], [F] par acte de commissaire de justice du 28 février 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 830 euros en principal ;

Suivant ordonnance de référé du 10 octobre 2024, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à obtenir la résiliation du bail liant les parties par l’effet de la clause résolutoire comme sur celles, subséquentes, d’expulsion et d’allocation d’une provision au titre d’une indemnité d’occupation a condamné Madame, [I], [F] à payer à titre provisionnel, la somme de la somme de 2961 euros correspondant aux loyers et charges impayés, arrêtée au 1er août 2024 et a autorisé Madame, [I], [F] à se libérer de ladite somme sur 24 mois par mensualités de 100 euros ;

Madame, [I], [F] ne respectant pas cet échéancier le requérante lui a adressé un courrier le 14 novembre 2024 puis le 27 mars 2025, la mettant en demeure de régulariser l’intégralité de la dette ;

Ces courriers étant demeurés infructueux, par acte de commissaire de justice du 12 mai 2025 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la société LC2 IMMO a fait assigner Mme, [I], [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de Mme, [F] ;Ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef avec si besoin le concours de la force publique ;Autoriser la société LC2 IMMO à faire transporter si nécessaire l’ensemble des meubles et objets mobiliers garnissant le bien donné à bail dans le garde-meuble de son choix aux frais et risques de Mme, [F] et ce, en garantie des sommes pouvant être dues ; Condamner Mme, [F] au paiement de la somme provisionnelle de 4.102 euros, décompte provisoirement arrêté au 27 mars 2025 ;Condamner Mme, [F] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges en cours ; Condamner Mme, [F] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ceux compris tous les frais d’huissiers exposés et les frais du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 janvier 2026 date à laquelle la société LC2 IMMO, représentée par son avocat, a maintenu ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 9.960 euros, selon décompte arrêté au 8 janvier 2026.

Cité par acte de commissaire de justice remis à étude, Mme, [I], [F] n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

La décision a été mise en délibéré le 12 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière recevable et bien fondée.

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ; Cette disposition est applicable aux demandes tendant au prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers;

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 13 mai 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 8 janvier 2026 ;

De surcroît, la SAS LC2 IMMO justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 1er mars 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

La SAS LC2 IMMO justifie enfin de son existence par l’extrait Kbis transmis en cours de délibéré sur autorisation du tribunal et, par l’attestation établie le 28 décembre 2023 par Maître, [H], [B] notaire à Marseille, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant, de sa qualité à agir ;

Par conséquent La SAS LC2 IMMO venant aux droits de Madame, [T], [Q] veuve, [A] et de Madame, [N], [A], elles-mêmes venant aux droits de Monsieur, [U], [A], est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond

Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En application de l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il est rappelé que le juge qui statue sur le prononcé de la résiliation d’un bail à usage d’habitation doit apprécier la situation au jour de sa décision, les manquements établis devant être suffisamment graves pour justifier la résiliation.

Il ressort des pièces de la procédure que suivant ordonnance de référé du 10 octobre 2024, le juge des référés a condamné Madame, [I], [F] à payer à titre provisionnel, la somme de la somme de 2961 euros correspondant aux loyers et charges impayés, arrêtée au 1er août 2024 et a autorisé Madame, [I], [F] à se libérer de ladite somme sur 24 mois par mensualités de 100 euros ;

Il ressort des décomptes produits aux débats que Mme, [I], [F] n’a pas respecté l’échéancier accordé par le juge des référés et qu’en dépit d’une mise en demeure de régler les loyers impayés, la locataire n’a pas régularisé sa dette qui s’est de surcroît lourdement aggravée;

Il y a donc lieu de considérer que Madame, [I], [F] a manqué à son obligation contractuelle et essentielle de règlement du loyer et des charges et que ce manquement répété justifie que soit prononcée la résolution judiciaire du contrat de bail liant les parties aux torts exclusifs de Madame, [I], [F] à compter de la présente décision ;

Son expulsion sera en conséquence ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance ne justifiant la suppression du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, la demande de M., [X], [J] formée de ce chef sera rejetée.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, Mme, [I], [F] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges, soit la somme de 415 euros au total, et ce à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la libération complète des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Mme, [I], [F] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

La demanderesse fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le justificatif de propriété, le bail d’habitation signé, le commandement de payer, l’assignation délivrée en vue de l’audience , l’ordonnance de référé du 10 octobre 2024 les courriers adressés à la défenderesse et plusieurs décomptes dont un décompte actualisé arrêté au 8 janvier 2026 à la somme de 9960 euros, échéance du mois de janvier 2026 incluse.

Ce décompte actualisé ne sera pas pris en considération la requérante ne justifiant pas l’avoir adressé à la défenderesse, ce afin de respecter le principe du contradictoire ;

Dès lors, il conviendra de condamner Mme, [I], [F] à payer à la société LC2 IMMO la somme de 4102 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 27 mars 2025;

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme, [I], [F], succombant, sera condamnée aux entiers dépens à l’exclusion du coût du commandement de payer du 28 février 2024, Mme, [I], [F] ayant déjà été condamnée à supporter ce coût par ordonnance de référé du 10 octobre 2024.

L’équité commande en outre de la condamner au paiement de la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune circonstance en l’espèce ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille , statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire par mise à disposition au greffe et en premier ressort :

DECLARE la société LC2 IMMO venant aux droits de Madame, [T], [Q] veuve, [A] et de Madame, [N], [A], elles-mêmes venant aux droits de Monsieur, [U], [A], recevable en ses demandes;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 1er janvier 2009 portant sur le local à usage d’habitation situé, [Adresse 4] aux torts exclusifs de Mme, [I], [F];

ORDONNE en conséquence à Mme, [I], [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme, [I], [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société LC2 IMMO venant aux droits de Madame, [T], [Q] veuve, [A] et de Madame, [N], [A], elles-mêmes venant aux droits de Monsieur, [U], [A], pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Dit en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme, [I], [F] à payer à la société LC2 IMMO venant aux droits de Madame, [T], [Q] veuve, [A] et de Madame, [N], [A], elles-mêmes venant aux droits de Monsieur, [U], [A], à compter de la résiliation du bail, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 415 euros, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à la requérante ;

CONDAMNE Mme, [I], [F] à payer à la société LC2 IMMO venant aux droits de Madame, [T], [Q] veuve, [A] et de Madame, [N], [A], elles-mêmes venant aux droits de Monsieur, [U], [A], la somme de 4102 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 27 mars 2025;

CONDAMNE Mme, [I], [F] à payer à la société LC2 IMMO venant aux droits de Madame, [T], [Q] veuve, [A] et de Madame, [N], [A], elles-mêmes venant aux droits de Monsieur, [U], [A] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme, [I], [F] aux entiers dépens à l’exclusion du coût du commandement de payer du à l’exclusion du coût du commandement de payer du 28 février 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jours, mois et an ci-dessus indiqué,

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE