TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 23/00707 – N° Portalis DBZS-W-B7G-WYOI

JUGEMENT DU 30 JUIN 2025

DEMANDEURS :

La S.A.R.L. AILE DE ROYALE JEMMAPES, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par M^e Marieke BUVAT, avocat au barreau de VALENCIENNES

La S.C.I. ROYALE JEMMAPES, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par M^e Marieke BUVAT, avocat au barreau de

La SARL [Adresse 6] venant aux droits de la SCI [Adresse 6], prise en la personne de sonr représentant légal, intervenante volontaire

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par M^e Marieke BUVAT, avocat au barreau de

DEFENDEUR :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 3], sise [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE en sa qualité de syndic

[Adresse 7]

[Localité 8]

représentée par M^e Christophe EVERAERE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge

Greffier : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 29 Mai 2024.

A l’audience publique du 07 Mars 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 20 mai 2025 prorogé au 30 Juin 2025.

Ghislaine CAVAILLES, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 30 Juin 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

Il existe à [Localité 8] et plus psécialement dans le [Adresse 9], un immeuble d’habitation situé [Adresse 5] avec un jardin à l’arrière.

Ce bien jouxte celui situé dans la rue perpendiculaire au [Adresse 3] qui est un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété constitué d’un bâtiment d’habitation front à rue, d’un jardin à l’arrière et d’un autre bâtiment d’habitation en fond de jardin.

Les biens sont séparés par un long mur en briques d’une épaisseur de 34 cm et d’une hauteur de 3,5 mètres couvert d’un couvre mur en béton à double pente.

Le 16 octobre 2019, une importante partie du mur s’est effondrée et les briques se sont répandues dans le jardin du [Adresse 5].

Une expertise d’assurance a été organisée les 9 mars et 6 juillet 2020 et 29 mars 2022 par les assureurs de la société Aile de Royale-Jemmapes et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3].

Par acte d’huissier du 4 janvier 2023, les sociétés Aile de Royale Jemmapes et Royale Jemmapes ont fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 8] devant le tribunal judiciaire de Lille.

Par conclusions du 30 octobre 2023, la société Gan assurances est intervenue volontairement à l’instance en défense.

Par conclusions du 1er décembre 2023, la société [Adresse 6] est intervenue volontairement à l’instance en demande.

Par ordonnance du 18 janvier 2024, le juge de la mise en état a principalement rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité ou d’intérêt des sociétés Aile de Royale-Jemmapes et Royale Jemmapes pour agir.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 mars 2024, les sociétés Aile de Royale Jemmapes, Royale Jemmapes et [Adresse 6] demandent au tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 relatif au statut de la copropriété,

Vu les dispositions des articles 1241-1 et 655 du code civil,

Vu les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Autoriser les sociétés Aile de Royale Jemmapes et [Adresse 6] à procéder aux opérations de démontage et de reconstruction du mur mitoyen des fonds sis [Adresse 3] et [Adresse 5] ;

— Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la société Gan assurances à payer sociétés Aile de Royale Jemmapes et [Adresse 6] les sommes de :

—  51 320,58 euros correspondant aux frais de reconstruction du mur mitoyen,

—  11 277 euros au titre de leur préjudice matériel ;

— Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la société Gan assurances à payer à la société Royale Jemmapes la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

— Juger n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit ;

— Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la société Gan assurances à payer aux sociétés Aile de Royale Jemmapes, [Adresse 6] et Royale Jemmapes la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la société Gan assurances aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Marieke Buvat, avocat.

Dans leurs dernières conclusions notifiées, par voie électronique le 13 mai 2024, bb demandent au tribunal de :

— Prendre acte de l’intervention volontaire de la société Gan assurances ;

— Débouter les sociétés Aile de Royale Jemmapes et Royale Jemmapes de l’ensernble de leurs demandes, fins et conclusions comme irrecevables et en tout état de cause mal fondées ;

— Condamner in solidum aa au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les condamner sous la même solidarité aux entiers frais et dépens dont distraction au profit de Maître Christophe Everaere, avocat.

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] :

Le fondement juridique des demandes n’est pas clairement structuré : il est invoqué l’article 14 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la théorie du trouble anormal de voisinage et la responsabilité du fait des choses de l’article 1242 du code civil. L’argumentation est de surcroît articulée autour d’une faute alors qu’aucun des trois fondements invoqués n’implique la démonstration d’une faute.

Le tribunal entend examiner en premier lieu le fait de la chose :

“ On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde.”

D’autre part, les conclusions des demandeurs, contrairement à l’exigence posée à l’article 768 du code de procédure civile n’indiquent pas systématiquement, pour chaque prétention, les pièces invoquées et leur numérotation.

Sur le fait de la chose :

Par acte notarié du 20 juin 2000, la société Aile de Royale Jemmapes a acquis l’immeuble du [Adresse 5] situé sur la parcelle cadastrée section EY [Cadastre 2] (PC demandeur 12).

Par un autre acte notarié du 20 juin 2000, la société [Adresse 6] a acquis l’immeuble du [Adresse 5] situé sur la parcelle cadastrée section EY [Cadastre 1] (PC demandeur 15).

Depuis la chute du mur, les sociétés Aile de Royale Jemmapes et [Adresse 6] ont signé avec le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] un procès-verbal de bornage les 20 juillet 2020 et 20 janvier 2022 établissant que le mur litigieux est mitoyen.

A l’issue des opérations d’expertise d’assurance (PC 3 et 6), il n’est pas contesté que le mur a basculé sous l’effet de la pression exercée par les arbres situés dans le jardin du syndicat des copropriétaires. Selon l’arrêt de la cour d’appel de Douai du 10 février 2022, les arbres sont identifiés comme étant un hêtre pourpre, un tilleul et un accacia (PC demandeur 7).

Dès lors, l’effondrement du mur résulte directement et certainement du fait d’une chose, les trois arbres situés dans le jardin du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3].

Le syndicat des copropriétaires répond donc envers les sociétés Aile de Royale Jemmapes et [Adresse 6] des conséquences dommageables de l’effondrement, peu important qu’il ait ou non mené des actions pour élaguer ou entretenir ces arbres. Il en répond du seul fait que les arbres sont les siens.

La mairie de [Localité 8] n’ayant pas été appelée à la cause. Le principe de la contradiction s’oppose à ce que soit envisagé un partage de responsabilté avec elle quand bien même certaines autorisations d’élaguer ou d’abattre ces arbres aurait pu être refusées pour ces considérations d’urbanisme et de préservation du patrimoine.

Sur la réparation :

Le mur effondré doit être reconstruit.

Le mur s’étant effondré du fait des arbres du syndicat des copropriétaires c’est à lui qu’il revient d’assumer le coût de la totalité de la reconstruction.

Le syndicat des copropriétaires ne justifiant d’aucune initiative à cette fin, les sociétés sociétés Aile de Royale Jemmapes et [Adresse 6] pourront le reconstruire.

Le tribunal a bien pris note de ce que la réclamation des demandeurs n’est assise que sur des devis établis à sa demande plutôt que contradictoirement mais doit également observer que malgré l’écoulement de 5 années depuis l’effondrement, le syndicat des copropriétaires ne verse pour sa part aucun devis de reconstruction du mur au débat. Il peut même être souligné que le seul devis proposé par le syndicat des copropriétaires dont il est fait mention dans le rapport d’expertise d’assurance, même s’il n’est pas joint, s’élevait à 80 000 euros TTC, soit un montant largement supérieur au montant de la réclamation actuelle à 51 320,58 euros et que l’évaluation à dire d’expert à 51 404 euros.

A la lecture des devis des sociétés Edifi et Thomas Martin (PC demandeur 9 et 10), le montant de la réparation s’élève à :

46 612,58 + 4 708 = 51 320,58 euros.

Il n’est pas contesté que l’effondrement du mur a également causé des dégradation aux gouttière, bardage, couverture, meubles, végétaux et fontaine. L’expert d’assurance avait évalué ces réparations à la somme de 10 257 euros et non à celle de 11 277 euros.

A la lecture du devis de la société Agrément du jardin, l’évacuation des briques, la déplantation des végétaux écrasés et la remise en état du jardin, s’élèvent à la somme de 10 382,65 euros.

La SCI Royale Jemmapes a acquis la propriété de l’immeuble voisin du [Adresse 4] par acte notarié du 30 juin 1992. Elle revendique la jouissance exclusive du jardin du [Adresse 5]. Toutefois, alors que ce droit est contesté en défense, elle ne produit qu’une attestation d’un tiers selon laquelle le jardin est à l’usage exclusif de la société Royale Jemmapes (PC demandeur 22).

Il n’est versé aucune convention entre les sociétés Aile de Royale Jemmapes et [Adresse 6] d’une part et Royale Jemmapes.

En l’état de la contestation, et bien que toutes les sociétés ont le même gérant, l’attestation d’une personne dont le tribunal ne comprend par comment il a connaissance de l’existence et de l’étendue de droit de jouissance n’est pas une preuve suffisante.

En conséquence, la demande formée par la société Royale Jemmapes au titre d’un préjudice de jouissance doit être rejetée.

Sur l’obligation de la société Gan assurances :

La société Gan assurance ne conteste pas être l’assureur du syndicat.

Elle ne conteste pas devoir sa garantie.

A défaut de cause de solidarité, laquelle ne se présume pas, elle sera condamnée in solidum avec son assuré.

Sur l’exécution provisoire :

Selon les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile :

“ Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

“ Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. […]”

Aucune des parties ne demande qu’il soit dérogé au principe et le tribunal n’envisage pas de le faire d’office.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile :

Les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile prévoient que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

“Les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.[…]”

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […]”

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné à supporter les dépens de l’instance avec distraction au profit de Maître Marieke Buvat ; l’équité commande de le condamner également à payer aux sociétés Aile de Royale Jemmapes et [Adresse 6] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Dit que les sociétés Aile de Royale Jemmapes et [Adresse 6] peuvent procéder aux travaux de démontage et de reconstruction du mur mitoyen effondré situé entre les points A et B du plan figurant au procès verbal de bornage amiable des 20 juillet 2020 et 20 janvier 2022 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] in solidum avec la société Gan assurances à payer aux sociétés Aile de Royale Jemmapes et [Adresse 6] les sommes de :

—  51 320,58 euros au titre du de démontage et de la reconstruction du mur mitoyen effondré,

—  10 382,65 euros de dommages et intérêts pour leur préjudice matériel ;

Rejette la demande indemnitaire formée par la société Royale Jemmapes au titre de son préjudice de jouissance ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] in solidum avec la société Gan assurances à supporter les dépens de l’instance et autorise Maître Marieke Buvat à recouvrer directement les dépens dont elle aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] in solidum avec la société Gan assurances à payer aux aux sociétés Aile de Royale Jemmapes et [Adresse 6] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, La Présidente,