TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 01

N° RG 23/06423 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XIJH

JUGEMENT DU 06 JUIN 2025

DEMANDEUR:

M. [D] [M]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Amaury LAMMENS, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE:

S.A.S.U. [Adresse 8]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Karl VANDAMME, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Marie TERRIER,

Assesseur : Juliette BEUSCHAERT,

Assesseur : Nicolas VERMEULEN,

Greffierlors des débats : Stessy PERUFFEL,

Greffierlors du délibéré : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS

Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 16 Juillet 2024.

A l’audience publique du 1er Avril 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que le jugement serait rendu le 06 Juin 2025.

Vu l’article 804 du Code de procédure civile, Nicolas VERMEULEN, juge préalablement désigné par le Président, entendu en son rapport oral, et qui, ayant entendu la plaidoirie, en a rendu compte au Tribunal.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 06 Juin 2025 par Marie TERRIER, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier lors du délibéré.

Exposé du litige

M. [D] [M] et son épouse ont confié la gestion locative d’un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 6] à Stéphane Bailleul Immobilier, aux droits duquel vient [Adresse 8], suivant mandat de gestion en date du 04 avril 2007.

En exécution de ce mandat, Stéphane Bailleul Immobilier a régularisé le 28 septembre 2014 un contrat de bail d’habitation à Mme [W] [T] moyennant un loyer mensuel de 680 euros, outre une provision pour charges mensuelles de 80 euros.

Suite à des impayés locatifs, les consorts [M] ont fait assigner Mme [W] [T] en expulsion locative et un jugement d’expulsion a été prononcé par le tribunal d’instance de Lille le 12 août 2019.

Estimant que le mandataire a commis une faute dans l’exécution du jugement du 12 août 2019 et dans le défaut de déclaration de sinistre suite à la restitution des lieux, par acte de commissaire de justice en date du 3 juillet 2023, M. [D] [M] a fait assigner [Adresse 8] devant le tribunal judiciaire de Lille en paiement de dommages-intérêts.

Sur ce, la défenderesse a constitué avocat.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 16 juillet 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 1er avril 2025.

Au terme de ses conclusions récapitulatives, notifiées par voie électronique le 08 mars 2024, M. [D] [M] demande de :

Condamner Square Habitat Nord de France à lui payer les sommes de :

—  5.547,01 euros en réparation de la perte de loyer avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2023 ;

—  4.949,47 euros au titre du préjudice matériel avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2023 ;

—  1.000 euros au titre de son préjudice moral ;

A titre subsidiaire, la condamner à lui payer la somme de 4.059,59 euros en réparation de la perte de chance d’obtenir réparation de la garantie Fidelidade, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2023 ;

Condamner [Adresse 8] à lui payer la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamner aux entiers dépens ;

Sur le fondement des articles 1991 et 1992 du code civil, M. [D] [M] expose que la locataire aurait dû être expulsé à compter du 10 juillet 2020, date à laquelle la décision d’expulsion était exécutable. Il prétend que le mandataire n’a réalisé aucune diligence pour obtenir l’expulsion des lieux de la locataire, malgré ses obligations contractuelles. Il précise que l’expulsion a été exécutée plus de quatorze mois après la décision judiciaire.

Il prétend que le mandataire ne l’a pas informé du départ de la locataire le 3 septembre 2021 et que l’état des lieux de sortie n’a pu être établi que le 3 décembre 2021 par la faute du mandataire. Il reproche au mandataire de ne pas avoir déclaré le sinistre issu des dégradations locatives. Ce défaut de déclaration de sinistre l’a empêché de relouer son bien avant le mois d’avril 2022.

Il estime la perte de chance de percevoir des loyers en raison des carences du mandataire est équivalente à 7 mois de loyers.

Il expose qu’il avait souscrit une assurance locative par l’intermédiaire de l’agent immobilier. Il indique que le mandataire n’a pas déclaré le sinistre des dégradations locatives dans les délais contractuels. Il estime le montant des dégradations locatives à la somme de 4.949,47 euros.

Au terme de ses conclusions récapitulatives, notifiées par voie électronique le 08 janvier 2024, Square Habitat Nord de France demande de :

Débouter les condamnations en paiement au-delà de la somme de 530,38 euros au titre de l’absence de déclaration de sinistre ;

Le condamner à lui payer la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le condamner aux entiers dépens de l’instance.

En réponse, [Adresse 8] prétend en substance que :

— Elle n’est pas garante des délais d’expulsions des locataires ;

— Il n’est pas démontré que le requérant ait été dans l’impossibilité de relouer avant avril 2022 ;

— Il n’y a pas de lien causal entre la faute et l’absence de relocation avant avril 2022 ;

— L’indemnité assurantielle s’agissant du sinistre de dégradations locataires auraient été, compte tenu de la vétusté applicable, d’un montant de 520,38 euros ;

— Elle se propose de payer la somme de 530,38 euros [dans le dispositif des conclusions] au titre du défaut de déclaration de sinistre ;

— Le préjudice moral n’est pas démontré.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2025.

Motifs de la décision

Sur les demandes principales

1. M. [D] [M] fait grief à la société Square Habitat Nord de France de n’avoir pas fait exécuter une décision d’expulsion avec diligence et de s’être abstenue de procéder à une déclaration de sinistre auprès de l’assurance risques locatifs après restitution des lieux. Il oppose ainsi à la société défenderesse l’alinéa 1 de l’article 1792 du code civil aux termes duquel « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion ».

2. Il convient d’apprécier successivement les deux fautes alléguées.

Sur le défaut de diligence tendant à exécuter une décision d’expulsion.

3. En l’espèce, les parties ont régularisé, par acte sous seing privé le 04 avril 2007, un mandat de gestion ayant pour objet la gestion et l’administration d’un bien situé [Adresse 7] à [Localité 6] aux termes duquel le mandataire s’est vu confier la mission suivante :

— « à défaut de paiement des loyers ou charges comme en cas d’autres contestations, exercer les poursuites qui seront nécessaires

— représenter le mandant devant les administrations compétentes ».

4. Dans le cadre de ce mandat, un contrat de bail a été régularisé entre les consorts [M] et Mme [W] [T] par l’intermédiaire de la société [Adresse 8].

5. Dans le cadre d’une action en résiliation initiée par les consorts [M], le tribunal d’instance de Lille, suivant jugement du 12 août 2019, a ordonné l’expulsion des lieux de Mme [W] [T]. Le jugement a été signifié le 17 septembre 2019 et un commandement de quitter les lieux a été signifié le 14 octobre 2019. Il n’est pas contesté que Mme [W] [T] a restitué les lieux le 3 septembre 2021.

6. La société défenderesse ne conteste pas qu’il lui appartenait contractuellement de procéder à toutes les démarches utiles en vue de l’expulsion de Mme [W] [T] et se borne à soutenir qu’elle n’est pas garante des délais d’expulsion des locataires.

7. Toutefois, en sa qualité de mandataire ayant notamment pour obligation d’exercer toutes les poursuites nécessaires en cas de défaillance du locataire, comme en l’espèce, il appartient à la société Square Habitat Nord de France de justifier de diligences utiles envers un huissier de justice ou la préfecture pour obtenir l’expulsion de Mme [W] [T] ou la responsabilité de l’Etat pour refus d’accorder le concours de la force publique.

8. la société [Adresse 8], qui se borne à alléguer qu’elle n’est pas garante des délais d’expulsion des occupants de bien d’habitation, ne justifie pas avoir procédé aux diligences utiles qui tendent à l’exécution du jugement du 12 août 2019, de sorte qu’elle engage sa responsabilité.

9. Le tribunal observe avec le requérant que le préjudice qu’il subit s’analyse en une perte de chance de reprendre possession de son bien afin de le louer à un locataire solvable. Il est encore observé que la perte de chance ne peut débuter qu’à compter du 10 juillet 2020, date à laquelle le sursis des expulsions locatives (dit trêve hivernal) a pris fin en application de la loi n°2020-546 du 11 mai 2020 et se termine à la date du 3 septembre 2021, date à laquelle les locaux ont été restitués. La société Square Habitat Nord de France ne justifie d’aucun paiement de Mme [W] [T] pendant cette période.

10. Afin d’évaluer la perte de chance, le tribunal prend en compte les éléments suivants :

— Les délais inhérents aux procédures d’expulsion ;

— Les délais inhérents à la mise en œuvre de la responsabilité de l’Etat pour refus du concours de la force publique ;

11. La perte de chance de relouer à un locataire solvable sera donc évaluée à 50 %.

12. Le préjudice s’établit comme suit : Valeur locative * nombre de mois suivant le caractère exécutable du jugement d’expulsion jusqu’à la reprise des lieux * 50 % soit 792,43 * 13,74 * 0,50 = 5.443,99 euros.

13. [Adresse 8] sera donc condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en application de l’article 1231-7 du code civil.

Sur le défaut de déclaration de sinistre à l’assureur.

14. Suivant mandat de gestion litigieux, le mandataire s’est vu confier la mission suivante : « souscrire et résilier tout contrat d’assurance relevant de la gestion courante du bien ou de sa protection, mettre en œuvre toutes les garanties couvertes par le contrat et, à cet effet, procéder à toute déclaration de sinistre, en assumer la gestion, et percevoir toutes les indemnités versées par les compagnies d’assurance. »

15. Dans le cas présent, un procès-verbal d’huissier de justice portant état des lieux de sortie a été dressé le 3 décembre 2021 aux termes duquel plusieurs désordres ont été constatés.

16. A la suite de l’établissement de l’état des lieux de sortie par huissier de justice, M. [D] [M] a adressé des courriels au mandataire les 18, 20, 29 et 30 décembre 2021, 5, 10, 12, 13, 18 janvier et 5 mai 2022, ayant notamment pour objet « urgent déclaration de sinistre » l’invitant à procéder diligemment à la déclaration de sinistre à l’assureur suivant garantie souscrite le 22 décembre 2016 portant sur le bien situé au [Adresse 2] à [Localité 6].

17. Suivant courriel du 5 mai 2022, Square Habitat Nord de France a informé M. [D] [M] de sa carence dans la déclaration du sinistre litigieux et lui propose un versement de 520 euros à titre de réparation.

18. En s’abstenant de procéder à une déclaration de sinistre, malgré les demandes explicites du mandant, [Adresse 8] a manqué à ses obligations contractuelles et, partant, engage sa responsabilité.

19. En raison de son abstention fautive, Square Habitat Nord de France a causé au requérant un préjudice lequel ne consiste pas directement en la non prise en charge intégrale des risques locatifs mais en la perte de chance de les recouvrer auprès d’un assureur, lequel peut encore contractuellement prévoir des conditions d’indemnisation et des cas d’exclusion.

20. M. [D] [M] verse aux débats les devis que le mandataire a fait établir les 11 et 13 janvier 2022 afin de remédier aux désordres locatifs faisant état respectivement de plusieurs travaux de peintures et de revêtement des sols pour un montant de 4.949,47 euros ainsi que des travaux de dépose et pose d’une porte fenêtre pour un montant de 727,65 euros.

21. En défense, [Adresse 8] soutient péremptoirement que l’indemnité assurantielle aurait été de 520,38 euros et verse aux débats un tableau dont il est allégué implicitement qu’il a été établi en application des stipulations de la garantie. Toutefois, Square Habitat Nord de France ne verse pas aux débats les conditions générales d’assurance. Il ressort en revanche des éléments versés aux débats par le requérant que la garantie d’assurance prévoit, d’une part, un plafond d’indemnisation à hauteur de 10.000 euros et, d’autre part, que la garantie a pour objet notamment d’indemniser les dégradations de l’immeuble, la perte pécuniaire consécutive aux travaux de remise en état et des frais d’état des lieux de sortie. Dans ces conditions, la perte de chance sera évaluée à 80 % du montant des réparations avancées par M. [D] [M].

22. Le préjudice s’établit ainsi comme suit : (4.949,47 + 727,65) * 80 % = 4.541,70 euros.

23. [Adresse 8] sera donc condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en application de l’article 1231-7 du code civil.

24. En revanche, M. [D] [M] ne justifie pas d’un préjudice distinct qui n’aurait pas été réparé par les différentes indemnités. Il sera donc débouté de sa demande dommages-intérêts en préjudice moral.

Sur les demandes accessoires.

25. Square Habitat Nord de France, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

26. Elle sera également condamnée au paiement d’une somme de 2.500 euros au titre de ses frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire, et par mise à disposition au greffe

CONDAMNE [Adresse 8] à payer à M. [D] [M] la somme de 9.958,69 euros à titre de préjudice matériel avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2023 ;

DEBOUTE M. [D] [M] du surplus de ses demandes indemnitaires ;

CONDAMNE Square Habitat Nord de France à payer à M. [D] [M] la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [Adresse 8] aux dépens.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Benjamin LAPLUME Marie TERRIER