TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 01

N° RG 23/08378 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XLVO

JUGEMENT DU 02 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. SAFM

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Stéphanie MERCK, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e François MUSEREAU, avocat au barreau de POITIERS, plaidant

DÉFENDERESSE :

Mme [F] [C] veuve [P]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Rodolphe HUBER, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 19 Février 2025 ;

A l’audience publique du 13 Octobre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 12 janvier 2026, prorogé au 26 janvier 2026 puis prorogé pour être rendu le 02 Février 2026.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 02 Février 2026, et signé par Aurélie VERON, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

[T] [P] et Mme [F] [C] épouse [P] exploitait des magasins de pompes funèbres, dans le cadre de la société S.A.R.L Pompes funèbres [P].

[T] [P] était le gérant de cette société.

[T] [P] et Mme [F] [C] épouse [P] étaient également propriétaires des murs des locaux dans lesquels l’activité était exploitée à [Localité 9], et d’un terrain situé à [Localité 7], tous deux donnés à bail commercial à la S.A.R.L. Pompes funèbres [P].

Par acte sous-seing privé en date du 9 octobre 2017, réitéré le 31 octobre 2017, la S.A.S. SAFM a fait l’acquisition des titres composant le capital social de la société Pompes funèbres [P] détenus notamment par [T] [P] et Mme [F] [C] épouse [P].

Aux termes du compromis de cession, les locaux de [Localité 9] et [Localité 7] étaient loués dans le cadre de baux du 28 septembre 2017 pour des loyers respectivement de 16 800 €/an et 7 200 €/an, soit une somme totale de 24 000 euros par an hors taxe.

À la suite du décès de [T] [P] survenu le 18 janvier 2020, Mme [F] [P] née [C] a été nommée en qualité de directeur général de la société Pompes funèbres [P].

Par décision du 20 mai 2020, la société SAFM a décidé, en sa qualité d’associé unique, de dissoudre la société Pompes funèbres [P] dont le patrimoine lui a donc été transmis de manière universelle.

À compter du mois de février 2021, Mme [C], agissant, tant en qualité de propriétaire des immeubles qu’en qualité de gérante du fonds de commerce, locataire, a facturé et acquitté les loyers mensuels suivants :

— pour le local de [Localité 9] : 2 787,40 euros hors taxe soit 3344,88 euros TTC

— pour le terrain de [Localité 7] : 629,56 euros hors taxe, soit 755,47 euros TTC.

Des discussions s’en sont suivies entre les parties à compter d’octobre 2022 au sujet du montant du loyer et des baux les liant.

Par lettre de son conseil du 17 octobre 2022, Mme [C] mettait en demeure la société SAFM de lui régler la somme de 3154,86 euros au titre d’un arriéré de loyer.

Par lettre du 1er décembre 2022, la société SAFM y répondait en la mettant à son tour en demeure de lui rembourser la somme totale de 104 412 euros arrêtée au mois de juillet 2022.

Puis, par exploit de commissaire de justice délivré le 14 septembre 2023, la S.A.S. SAFM a assigné Mme [F] [C] veuve [P] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de restitution des sommes indûment payées au titre des loyers.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 15 mars 2024, la S.A.S. SAFM sollicite de la juridiction de :

La Déclarer recevable et bien fondée en son action.

Condamner Mme [C] veuve [P] à lui payer la somme de 121 812,27 euros outre intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2022 ;

Ordonner la capitulation des intérêts à compter du 1er décembre 2023 ;

Déclarer Mme [C] veuve [P] irrecevable en toutes ses demandes d’arriérés de loyers antérieurs au 8 janvier 2019 ;

La Débouter de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

La Condamner à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La Condamner aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 24 mai 2024, Mme [F] [C] s’oppose aux demandes formées à son encontre. Elle demande au tribunal de :

Débouter la SAS SAFM de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre reconventionnel, la Condamner à lui payer la somme de 67 897,93 € TTC (à parfaire) au titre du reliquat de loyer dû, outre intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2022, date de la mise en demeure, le tout sous une astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir ;

A titre subsidiaire, la Condamner à lui verser la somme de 53 301,11 € (à parfaire), au titre du reliquat de loyer dû, outre intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2022, date de la mise en demeure, sous une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir ;

Le tout avec capitalisation des intérêts dès lors qu’ils seront dus pour une année entière,

Condamner la SAS SAFM à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture des débats est intervenue par ordonnance du 19 février 2025 avec fixation de l’affaire à l’audience du 13 octobre 2025 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 janvier 2026 prorogé au 2 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la demande en remboursement d’un trop-perçu de loyers

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Les parties s’opposent sur le montant des loyers exigibles, en se prévalant de baux différents.

Mme [C] se prévaut d’un bail commercial du 15 octobre 2005 conclu entre son époux et elle en qualité de propriétaires, et son époux, en qualité de gérant de la société Pompes funèbres [P], portant sur la location de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] (pièce 1 défendeur). Le bail prévoit un loyer de 24 000 euros, soit 2 000 €/mois pour ce seul local avec indexation. Sur la base de ce contrat, elle estime que le loyer indexé dû par la société Pompes funèbres [P] pour le local de [Localité 9] était de 3443,15 euros TTC par mois à compter du 15 octobre 2021 et de 3681,26 euros TTC par mois à compter du 15 octobre 2022 (cf courrier du.17 octobre 2022, pièce 2 défendeur).

Mme [C] argue d’un bail verbal s’agissant du terrain de [Localité 7], et d’un loyer de 720€/mois, TTC.

La société SAFM se prévaut quant à elle de baux commerciaux du 28 septembre 2017. Si elle n’est pas en mesure de produire lesdits baux, elle se fonde sur les dispositions du compromis de cession de titres sociaux du 9 octobre 2017, dans lequel sont précisément reprises les dates et conditions financières des baux commerciaux relatifs aux locaux de [Localité 9] et de [Localité 7].

Il est stipulé à la page 28 du compromis de cession des parts sociales de la société Pompes funèbres [P] (pièce 1 demandeur page 28/68) qu’elle exploite son activité:

« – Au titre de son établissement secondaire sis à [Adresse 10], dans un ensemble immobilier appartenant à Monsieur et Madame [T] [P] et comprenant un magasin et une chambre funéraire, aux termes d’un bail commercial en date à [Localité 5] du 28 septembre 2017, consenti et accepté pour une durée de 9 années consécutives à compter du 1er octobre 2017, en contrepartie de différentes charges et conditions dont :

— Un loyer annuel initial de 16.800 € HT payable mensuellement à terme échu,

— Le versement d’un dépôt de garantie de 2 mois de loyer HT,

— La prise en charge par le preneur de l’impôt foncier, des taxes d’enlèvement des

ordures ménagères et de balayage.

— Au titre de son établissement non immatriculé sis à [Adresse 8],

dans un ensemble immobilier appartenant à Monsieur et Madame [T] [P] et comprenant un entrepôt, aux termes d’un bail commercial en date à [Localité 5] du 28 septembre 2017, consenti et accepté pour une durée de 9 années consécutives à compter du 1er octobre 2017, en contrepartie de différentes charges et conditions dont :

— Un loyer annuel initial de 7.200 € HT payable mensuellement à terme échu,

— Le versement d’un dépôt de garantie de 2 mois de loyer HT,

— La prise en charge par le preneur de l’impôt foncier, des taxes d’enlèvement des

ordures ménagères et de balayage. ».

Aucune des parties ne produit les baux du 28 septembre 2017 évoqués. Il sera relevé qu’à l’époque desdits baux et jusqu’à son décès survenu en janvier 2020, [T] [P] gérait seul, tant le fonds de commerce que le patrimoine immobilier.

Mme [C] ne conteste pas sérieusement l’existence de ces baux du 28 septembre 2017, expliquant seulement ne pas les avoir retrouvés.

Or, Mme [C] était partie à l’acte de cession des titres, en qualité de propriétaire de 138 titres, et a personnellement paraphé et signé le compromis de cession mentionnant les baux de 2017.

Elle peut donc difficilement prétendre que les mentions relatives aux baux dans le document sont fausses, sauf à arguer d’une fraude de sa part en vue de tromper son cocontractant.

De plus, les mentions relatives au montant des loyers sont corroborées par les loyers effectivement appelés et réglés jusqu’en février 2021. En effet, il résulte du relevé de compte de janvier 2021, que seule la somme de 2000 euros était réglée au titre des loyers mensuels de [Localité 9] et [Localité 7] (soit 24 000€ /12 mois), avant que Mme [C] prenne l’initiative de modifier le montant des loyers. Et il est admis par les parties et notamment par Mme [C], que seule la somme totale de 24 000 euros par an était réglée au titre des locations de [Localité 9] et [Localité 7] jusqu’à février 2021.

Encore, il sera relevé que s’agissant des locaux de [Localité 7], Mme [C] se prévaut d’un bail verbal conclu moyennant un loyer de 600€/mois HT, soit 720€/mois TTC, ce qui revient à reconnaître la validité des mentions du compromis de cession relatives à ce local.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, les mentions du compromis de cession confirmées par les règlements effectifs de loyers du même montant, de la cession jusqu’à l’intervention de Mme [C] en février 2021, établissent avec suffisamment d’évidence l’existence des deux baux commerciaux du 28 septembre 2017 portant sur les locaux de [Localité 9] et [Localité 7] et le montant du loyer contractuellement convenu.

Compte tenu de la conclusion d’un bail plus récent entre les parties, le bail du 28 septembre 2017 est venu se substituer au bail de 2005, arrivé à son terme en 2014, et régit désormais les relations entre les parties. Le bail de 2005 n’est donc plus applicable.

En conséquence, le loyer exigible pour lesdits locaux est de 16 800 euros par an hors taxe pour les locaux de [Localité 9] et de 7 200 euros par an pour les locaux de [Localité 7], conformément aux dispositions des baux du 28 septembre 2017, telles que précisées dans le compromis de cession.

Dans ces conditions, eu égard aux sommes supérieures au montant des loyers résultant des seuls baux applicables, réglées à l’initiative de Mme [C] à compter de février 2021, il conviendra de faire droit à la demande de remboursement du trop perçu.

Les parties s’accordent dans leurs écritures à reconnaître que les sommes suivantes ont été perçues par Mme [C] au titre des loyers des locaux de [Localité 9] et [Localité 7] :

—  2021 : 128 909,12 euros

—  2022 : 40 903,15 euros.

= 169 812,27 euros HT

Or, seules les sommes annuelles de 24 000 euros étaient dues en vertu des baux, soit 48 000 euros hors taxe.

Mme [C] sera donc condamnée à rembourser à la société SAFM la somme de 121 812,27 euros. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée le 1er décembre 2022 et ce avec capitalisation.

II- Sur la demande reconventionnelle en paiement d’un arriéré de loyers

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1353 du code civil dispose qu’il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Mme [C] demande la condamnation de la société SAFM à lui régler la somme de 67 897,93 euros au titre du reliquat de loyer, en se fondant sur le loyer stipulé dans le bail de 2005 et sur l’indexation conventionnelle.

Ainsi que cela résulte des développements précédents, le bail de 2005 a été remplacé par le bail de 2017 mentionné dans le compromis de cession.

Les loyers exigibles sont ceux correspondant aux deux baux du 28 septembre 2017.

Mme [C] ne conteste pas que les loyers de 24 000 euros par an ont été régulièrement acquittés.

Dès lors qu’elle ne peut prétendre à des loyers supérieurs, sa demande de paiement de reliquat des loyers ne pourra qu’être rejetée.

III- Sur les demandes accessoires

1. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1, le juger peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou en partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Il n’y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l’exécution provisoire de la décision.

2. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Mme [F] [C] veuve [P] succombant au principal, elle supportera les dépens de la présente instance et sera redevable d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui sera justement fixée à la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [F] [C] veuve [P] à payer à la S.A.S. SAFM la somme de 121 812,27 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2022, en remboursement des trop-perçus de loyers ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour plus d’une année entière en application des dispositions de l’article 1154 du code civil ;

DÉBOUTE Mme [F] [C] de sa demande en paiement d’un reliquat de loyers ;

CONDAMNE Mme [F] [C] veuve [P] à payer à la S.A.S. SAFM la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Mme [F] [C] veuve [P] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE la S.A.S. SAFM de ses autres demandes ;

DÉBOUTE Mme [F] [C] veuve [P] de ses autres demandes ;

CONDAMNE Mme [F] [C] veuve [P] aux dépens de la présente instance.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Benjamin LAPLUME Aurélie VERON