TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/13775 – N° Portalis DBZS-W-B7I-ZBXJ

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 22 Janvier 2026

S.A. SIA HABITAT

C/

[Y] [H]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 22 Janvier 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. SIA HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Caroline HENOT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [Y] [H], demeurant [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Novembre 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 22 Janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSE DU LITIGE

La SA Sia Habitat est propriétaire d’un immeuble à usage d’habitation et d’un garage n°G11, situés [Adresse 3] à [Localité 3].

Se prévalant de l’existence d’un bail verbal, la SA Sia Habitat a, par acte du 23 septembre 2024, fait signifier à M. [Y] [H] un commandement de payer la somme de 38.062,01 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 4 décembre 2024, la SA Sia Habitat a fait assigner M. [Y] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

Constater, à défaut prononcer, la résiliation du bail liant les parties aux torts du locataire ;Ordonner son expulsion du logement et du garage qu’il occupe, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours et l’assistance de la force publique ; Condamner M. [Y] [H] à lui payer :* la somme de 39.351,02 euros, loyer du mois de novembre 2024 inclus,

* une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de décembre 2024 et jusqu’à l’entière libération des lieux, soit la somme mensuelle de 602,39 euros,

* la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Le 12 mars 2025, M. [Y] [H] a été déclaré recevable au bénéfice de la procédure de surendettement des particuliers.

La commission de surendettement des particuliers du Nord a rendu une décision de validation des mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire en date du 11 juillet 2025 au bénéfice de M. [Y] [H] comprenant la dette de loyers envers la SA Sia Habitat à hauteur de 45.979,82 euros.

A l’audience du 6 novembre 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SA Sia Habitat maintient ses demandes initiales, sauf à actualiser le montant de la dette après effacement à la somme de 2.694,58 euros. Elle indique que le défendeur n’a pas repris le paiement de son loyer postérieurement à la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Le juge a donné connaissance du diagnostic social et financier parvenu au greffe du tribunal avant l’audience.

M. [Y] [H], cité à l’étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la preuve du bail verbal

L’article 1709 du Code civil définit le louage des choses comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix.

Au regard de l’article 1714 du Code civil et des articles 2 et 3 de la loi du 6 juillet 1989, l’écrit n’est pas une condition de validité du contrat de bail. Le bail verbal n’est donc pas nul, dès lors qu’aucune des parties n’exige de l’autre l’établissement d’un écrit.

En l’absence de contrat comportant des stipulations conformes aux dispositions de loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut toujours se prévaloir de l’application du droit commun du louage.

Toutefois, il appartient à celui qui se prévaut du bail fait sans écrit de rapporter la preuve de l’existence et du contenu de ce contrat, et ce, par tous moyens, conformément aux dispositions de l’article 1715 du Code civil, dès lors qu’il y a eu occupation effective du local loué.

En l’espèce, aucun bail écrit établi dans les formes prévues par la loi du 6 juillet 1989 n’est communiqué par les parties.

Cependant, la S.A. Sia Habitat verse aux débats un décompte locatif dont il ressort que M. [Y] [H] a effectué des paiements réguliers pour l’occupation du logement et du garage en cause et qu’il a perçu l’APL de la CAF du Nord pour ce même logement. En outre, il résulte du diagnostic social et financier signé par M. [Y] [H] que celui-ci n’a pas contesté être locataire de l’appartement n°23 situé [Adresse 4] à [Localité 3].

Il convient donc de considérer, au vu des pièces produites, que la preuve du bail verbal et de son prix est rapportée.

Sur la résiliation :

Sur la recevabilité de l’action :

La SA Sia Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 septembre 2024 et ce dans les conditions de délai de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 05 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

Sur le constat de la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Or, en la cause, le bail étant verbal, il ne comporte aucune clause résolutoire.

Dès lors, la demande de constat de la résiliation du bail doit être rejetée.

— Sur le prononcé de la résiliation du bail :

En application des articles 1225, 1227 et 1228 du code civil :

La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du Code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il est établi par les pièces du dossier que M. [Y] [H] a bénéficié d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire le 30 avril 2025, validée le 11 juillet 2025 en l’absence de contestation.

Il ressort du relevé de compte tenu par le bailleur qu’à cette date, la dette locative s’élevait à la somme de 29.679,93 euros, terme d’avril 2025 inclus, cette somme n’étant pas exigible du fait de la mesure de rétablissement personnel dont a bénéficié le défendeur.

Il apparaît également au vu du décompte versé aux débats que postérieurement à cette mesure plusieurs termes de loyer et charges n’ont pas été réglés par M. [Y] [H], lequel reste redevable à ce titre de la somme de 2.694,58 euros arrêtée au 16 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus.

Les incidents de paiement sont anciens et perdurent depuis mars 2019. Il résulte en outre des relevés de compte produits que les paiements sont très irréguliers, que l’arriéré s’est aggravé de manière significative depuis 2021 pour atteindre la somme de 29.679,93 euros, et que M. [Y] [H] a laissé se constituer une nouvelle dette locative postérieurement à la mesure d’effacement.

Il est rappelé que l’effacement de la dette dans le cadre de la procédure de rétablissement personnel imposée par la commission de surendettement des particuliers du Nord le 30 avril 2025 ne vaut pas paiement et ne fait pas disparaître le manquement du locataire à ses obligations contractuelles avant la mesure d’effacement de ses dettes.

Il est établi par les pièces du dossier que des loyers sont restés impayés après la mesure d’effacement des dettes.

Les décisions de recevabilité et de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire n’ont pas, en elles-mêmes, pour effet de faire obstacle à la demande de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers. En effet, ces décisions ne font pas disparaître l’existence du fait qu’ antérieurement, le locataire a manqué à son obligation de payer son loyer. La décision de la commission ne vaut donc que pour l’avenir et ne prive pas le bailleur de se prévaloir de la faute commise, avant la décision sur la recevabilité, par le locataire et consistant à avoir cessé de régler ses loyers à un moment où il n’était pas encore soumis à l’interdiction de payer ses dettes.

Les manquements réitérés de M. [Y] [H] à l’obligation la plus importante imposée au locataire – le paiement des loyers et charges aux termes convenus – constituent, nonobstant la situation personnelle de l’intéressé, une faute contractuelle suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail.

Par suite, la résiliation du bail consenti à M. [Y] [H] concernant le logement sera prononcée à la date de l’assignation en justice du 4 décembre 2024.

L’expulsion du défendeur sera, en conséquence, ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif.

En revanche, la demande d’expulsion concernant le garage est sans objet dès lors qu’il ressort du décompte tenu par la bailleresse que le bail en cause a pris fin le 30 avril 2025 et qu’aucune indemnité d’occupation ne figure au débit du compte locatif à compter du mois de mai 2025, ce qui laisse penser que le locataire a bien libéré le garage à cette date.

M. [Y] [H] sera condamné au paiement de la somme de 2.694,58 euros créance arrêtée au 16 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à la somme de 561,54 euros correspondant au montant du dernier loyer du logement augmenté des charges, pour la période courant du 1er novembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, se matérialisant soit par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, soit par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour la SA Sia Habitat de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires :

M. [Y] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens.

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA Sia Habitat recevable en son action ;

PRONONCE, à la date du 4 décembre 2024, pour non paiement des loyers et charges aux torts de M. [Y] [H] la résiliation du bail verbal liant les parties portant sur l’immeuble à usage d’habitation ainsi que sur le garage, situé [Adresse 3] à [Localité 3] ;

ORDONNE à défaut pour M. [Y] [H] d’avoir volontairement libéré le logement sus-désigné et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que la demande d’expulsion concernant le garage est sans objet ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE M. [Y] [H] à payer à la SA Sia Habitat la somme de 2.694,58 euros créance arrêtée au 16 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [Y] [H] à payer à la SA Sia Habitat une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à la somme de 561,54 euros correspondant au montant du dernier loyer du logement augmenté des charges, à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux se matérialisant soit par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, soit par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

RAPPELLE à M. [Y] [H] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 4]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SA Sia Habitat de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [Y] [H] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé le 22 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

Le Cadre Greffier, Le Juge,