TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGEMENT DU 16 DÉCEMBRE 2025

N° Minute : 25/

N° RG 23/00923 – N° Portalis DBYG-W-B7H-DEID

Plaidoirie le 14 Octobre 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Séverine LEFRANCOIS

Greffier : M^me Catherine MOTTIN

en présence de M. [Z] [V] auditeur de justice

Copie exécutoire délivrée le :

à M^e DUFAYET

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Monsieur [J] [T]

né le 03 Janvier 1980 à VENISSIEUX (69)

3 impasse des Violettes

38280 VILLETTE D’ANTHON

Madame [X] [H]

née le 12 Octobre 1980 à LYON (69)

3 impasse des Violettes

38280 VILLETTE D’ANTHON

tous deux représentés par M^e Adélaïde FREIRE-MARQUES, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

DEFENDEURS

Monsieur [C] [L]

né le 23 Novembre 1956 à LYON (69)

835 Chemin des fontaines

38110 LA CHAPELLE DE LA TOUR

Madame [P] [N]

née le 22 Avril 1968 à VILLEURBANNE (69)

835 Chemin des fontaines

38110 LA CHAPELLE DE LA TOUR

tous deux représentés par M^e Marie-bénédicte DUFAYET, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 16 Décembre 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

Le 26 octobre 2020, Monsieur [J] [T] et Madame [X] [H] (acquéreurs), ont conclu une promesse synallagmatique de vente avec Monsieur [C] [L] et Madame [P] [N] (vendeurs) concernant un immeuble situé 3 impasse des violettes sur la commune de VILETTE D’ANTHON.

Le 26 mars 2021, la vente a été réitérée par acte authentique.

Le 16 juin 2021, la mairie de VILLETTE D ANTHON a adressé un courrier recommandé à Monsieur [C] [L] et Madame [P] [N] en les enjoignant d’effectuer des travaux de pose d’enduit sur les murs de clôture visibles depuis la voirie afin de se conformer au plan local d’urbanisme.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 aout 2023, Monsieur [J] [T] et Madame [X] [H] ont fait assigner leurs vendeurs, Monsieur [C] [L] et Madame [P] [N] devant le tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins notamment de prise en charge du coût des travaux.

A l’audience du 14 octobre 2025, Monsieur [J] [T] et Madame [X] [H] représentés par leur conseil et en se référant à leurs écritures demandent au tribunal judiciaire, de :

— CONDAMNER solidairement Monsieur [C] [L] et Madame [P] [N] à leur verser la somme de 3773 euros au titre des travaux à effectuer ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [C] [L] et Madame [P] [N] à leur verser 1000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [C] [L] et Madame [P] [N] à leur verser un montant de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [C] [L] et Madame [P] [N] aux dépens.

Au soutien de leur demande de prise en charge du coût des travaux par leurs vendeurs, Monsieur [J] [T] et Madame [X] [H] font valoir, au visa des articles 1104, 1112-1, 1130 du code civil différents fondements juridiques.

Premièrement, se fondant sur la mise en œuvre de la garantie de vices cachés, les demandeurs affirment que les défendeurs avaient connaissance des demandes de la mairie de procéder aux travaux de mise aux normes des murs de clôture visibles depuis la voirie avant la promesse synallagmatique de vente du fait d’une première lettre simple par la mairie envoyée le 21 octobre 2020 aux défendeurs et au voisinage. En réponse aux défendeurs qui déclarent ne pas avoir eu connaissance de la demande de la mairie d’effectuer les travaux, les demandeurs affirment que deux voisins ont bien reçu cette lettre et que les défendeurs n’apportent aucune preuve qu’ils n’étaient pas au courant des travaux de mise en conformité et qu’ils auraient dû délivrer l’information aux acquéreurs avant la vente.

Deuxièmement, les demandeurs soulignent que l’information des travaux était une information déterminante de leur consentement pour l’achat de la maison. En réponse aux défendeurs, ils affirment qu’ils n’étaient pas dans l’urgence de trouver une maison, que la baisse de prix négocié lors de la vente à hauteur de 6000 euros correspondait à la réalisation d’un enrobé dans la cour de la maison et que s’ils avaient eu connaissance de l’obligation de mise aux normes des murs, ils auraient demandé une autre baisse supplémentaire. Les demandeurs ajoutent que si l’absence d’enduit sur le mur de la clôture était visible, ils ne pouvaient pas savoir que cela était en contradiction avec le PLU de la commune et qu’une demande de conformité avait été émise par la mairie.

Troisièmement, Monsieur [J] [T] et Madame [X] [H] exposent que si le vice ne les empêche pas de vivre dans la maison, il en diminue l’usage dans la mesure où il cause un dommage esthétique, qu’il est contraire au PLU de la commune et que la mairie exige une mise en conformité sous peine de la mise en place d’une astreinte à raison de 500 euros par jour de retard créant des charges supplémentaires.

Enfin, les demandeurs indiquent que Monsieur [C] [L] et Madame [P] [N] ont volontairement omis de mentionner les travaux de mise en conformité exigés par la mairie par peur que le prix de vente du bien soit de nouveau négocié.

Sur le montant sollicité au titre de la réduction du prix de vente, Monsieur [J] [T] et Madame [X] [H] demandent, à l’appui d’un devis, la somme de 3773 euros après déduction faite de 1848 euros correspondant à la pose des couvertines. Ils contestent le devis produit par les défendeurs estimant qu’il s’agit d’un devis de convenance.

Sur les dommages et intérêts sollicités, les demandeurs mentionnent qu’ils ont été victimes d’une réticence dolosive et de vices cachés de la part des vendeurs engendrant des dommages économiques et de perte de temps du fait de la réalisation du devis, mise en œuvre des travaux avec une part prise à leur charge, frais de justice et tentatives amiables par l’intermédiaire du notaire et par leur protection juridique sans succès.

En réplique, Monsieur [C] [L] et Madame [P] [N], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs écritures, demandent au tribunal judiciaire, de :

A titre principal

— DEBOUTER Monsieur [J] [T] et Madame [X] [H] de leurs demandes

— CONDAMNER Monsieur [J] [T] et Madame [X] [H] à leur payer la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— CONDAMNER Monsieur [J] [T] et Madame [X] [H] aux dépens

A titre subsidiaire

— LIMITER leur condamnation à la somme de 950 euros à payer à Monsieur [J] [T] et Madame [X] [H]

— DEBOUTER Monsieur [J] [T] et Madame [X] [H] de leur demande de dommages et intérêts

— DIRE que chaque partie conservera à sa charge les frais irrépétibles

— DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire

A l’appui de leur demande principale de voir rejeter la demande de paiement des travaux d’enduit sur la clôture, les défendeurs soutiennent aux visas des articles 1112-1, 1137 et 1647 du code civil qu’ils n’avaient pas connaissance de l’injonction de la mairie d’enduire les murs avant la vente mais seulement à compter du courrier du 16 juin 2021 et que le fait que deux voisins ont reçu une lettre simple datée du 21 octobre 2020 ne permet pas de prouver qu’ils ont eux aussi été touchés par cette lettre. Par ailleurs, Monsieur [C] [L] et Madame [P] [N] rappellent qu’après une visite en date du 23 octobre 2020, le service de l’urbanisme de la commune a conclu à la conformité des travaux réalisés au permis de construire et donc au plan local d’urbanisme.

En outre, ils font valoir que le courrier qui n’a pas été reçu ne peut être considéré comme une injonction de travaux ou une mise en demeure dans la mesure où il ne répond pas à un formalisme légal particulier prévoyant une autorisation par délibération et un arrêté municipal.

Les défendeurs soutiennent également que cette information n’était pas déterminante du consentement des acquéreurs dans la mesure où la géolocalisation du bien, le taux d’intérêt bas, l’existence d’un sous-sol entier aménageable afin que Madame [H] développe son atelier étaient déterminant du consentement des acquéreurs contrairement à l’enduit de la clôture qui était visible lors des deux visites. Par ailleurs, ils soulignent que les demandeurs n’ont pas hésité à négocier le prix pour la réalisation de travaux d’enrobé et des menus travaux. Les travaux d’enduits chiffrés par les requérants représentent 0,83% du prix de vente au maximum.

Par ailleurs, les défendeurs avancent le fait que le vice soulevé est mineur et ne rend pas le bien impropre à sa destination ou n’en réduit pas l’usage compte tenu de la modicité du prix des travaux au regard du prix global de l’acquisition et que ce vice n’empêche pas les acquéreurs de vivre dans la maison et n’en réduit pas l’usage.

Enfin, Monsieur [C] [L] et Madame [P] [N] exposent qu’aucune intention dolosive n’est démontrée, qu’elle ne peut se déduire du simple silence des vendeurs et qu’il n’existe aucune intention de tromper les demandeurs.

Subsidiairement, Monsieur [C] [L] et Madame [P] [N] sollicitent que le montant réclamé soit réduit à la somme de 950 euros dans la mesure où le montant des travaux sollicités est contestable car l’article 11 du PLU ne prescrit pas de revêtement particulier comme il est inscrit dans le devis des demandeurs. Ils présentent ainsi un devis chiffré à 1900 euros TTC strictement nécessaire pour se conformer aux prescriptions de la commune.

De plus, ils arguent que le préjudice subi constitue une perte de chance d’avoir pu acquérir le bien estimé à de meilleures conditions financières et non un préjudice certain et estime donc le préjudice à 950 euros.

Concernant les dommages et intérêts sollicités à leur encontre, les défendeurs soutiennent que les demandeurs n’apportent aucune justification aussi bien sur la nature que sur le montant de leur demande. Concernant les dommages économiques et la perte de temps, ceux-ci ne peuvent être pris en compte en l’absence d’abus de leur part. Le préjudice lié à la réalisation de travaux aurait été dans tous les cas subi, peu importe si l’information avait été donnée par les vendeurs.

Sur l’exécution provisoire, Monsieur [C] [L] et Madame [P] [N] demandent qu’elle soit écartée compte tenu de la modicité de l’indemnisation sollicitée, de l’ancienneté des demandes de la mairie et de l’absence d’injonction de travaux des autorités administratives.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande de paiement au titre des travaux de la clôture

Sur l’obligation d’information precontractuelle

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil qui pose une obligation légale d’information précontractuelle, « celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »

En l’espèce, il est constant que la maison d’habitation située 3 impasse des violettes sur la commune de VILLETTE-D’ANTHON a été acquise par Monsieur [J] [T] et Madame [X] [H] le 26 mars 2021 et que la mairie a fait injonction aux habitants du quartier de mettre en conformité avec le PLU les murs de clôtures visibles depuis la voirie.

Cependant s’il résulte des débats qu’un courrier de la mairie en date du 21 octobre 2020 a été reçu par deux voisins, aucun élément ne permet d’établir que ce courrier, adressé en lettre simple, ait été reçu par les vendeurs.

Et, le seul élément permettant d’établir que les vendeurs avaient connaissance de l’obligation de mise en conformité du mur correspond à l’accusé de réception suite à la lettre recommandée envoyée par la mairie en juin 2021. Or, à cette date, le bien avait été vendu et les défendeurs n’étaient plus propriétaires du bien.

Par ailleurs, les vendeurs ont fourni une attestation de non-opposition à la déclaration de conformité des travaux en date du 23 octobre 2020 suite au permis de construire déposé pour leur maison et où il est inscrit que « le maire de Villette-D’Anthon […] vu le plan local d’urbanisme de la commune de VILLETTE D’ANTHON approuvé le 22 décembre 2004 et modifié le 11 avril 2019 […] vu la déclaration d’achèvement de travaux du 22/10/2020 […] DECIDE : IL N’EST PAS FAIT OPPOSITION A LA DECLARATION DE CONFORMITE DES TRAVAUX. ».

Les consorts [E] étaient dès lors légitimement en droit de penser qu’aucune injonction de travaux n’affectait le bien qu’il vendait.

Ainsi aucun élément au dossier ne permet d’établir que les vendeurs avaient connaissance avant la vente de cette information d’avoir à réaliser des travaux d’enduits. Ils ne pouvaient donc pas délivrer une information qu’ils ne connaissaient pas.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier que si l’information de procéder à l’enduit de la clôture est importante, il n’est pas démontré que celle-ci était essentielle et déterminante sur le consentement de l’acheteur.

Il convient de souligner que quand bien même les acquéreurs affirment qu’ils n’étaient pas dans l’urgence de trouver une maison et qu’une première négociation à hauteur de 6000 euros avait été faite, force est de constater que la demande de la mairie de procéder à l’enduit sur une partie du mur de clôture est une information relative dans la mesure où elle n’impacte pas de manière significative le prix du domicile et n’affecte pas son usage.

Le manquement à une obligation précontractuelle d’information de la part des consorts [L]/[N] avant la vente n’est ainsi pas établi.

Monsieur [T] et Madame [H] seront par conséquent déboutés de leur demande dirigée à l’encontre de leurs vendeurs sur ce fondement.

Sur le dol

Aux termes de l’article 1137 du code civil tel qu’issu de l’ordonnance du 10 février 2016, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

En l’espèce, comme rappelé si dessus, il n’est pas établi que les vendeurs avaient connaissance de travaux à réaliser.

Aucune manœuvre intentionnelle dans le but de tromper leurs co-contractants n’est en outre démontrée .

Les demandeurs seront dès lors débouté de leur action fondée sur le dol.

Sur le vice caché

Aux termes des dispositions de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1644 du Code civil laisse à l’acheteur d’un bien affecté de vices cachés une option entre rendre la chose et se faire restituer le prix, dans le cadre d’une résolution de la vente, ou garder la chose et se faire rendre une partie du prix.

En l’espèce, la garantie des vices cachés ne peut trouver ici à s’appliquer dans la mesure où elle implique nécessairement l’existence d’un défaut intrinsèque du bien et le défaut de conformité du mur ne saurait s’apparenter à un vice. En outre, la gravité requise du vice rendant la chose impropre à son usage ou le diminuant, s’agissant d’un défaut de conformité inesthétique d’un mur, n’est pas rapportée.

L’action en garantie des vices cachés ne peut en conséquence prospérer.

Monsieur [J] [T] et Madame [X] [H] seront ainsi déboutés de leurs demandes.

II- Sur la demande de dommages et intérêts

En l’espèce, aucune faute à l’encontre des vendeurs n’étant établie , la demande de dommages et intérêts formulée à leur encontre par les demandeurs sera également rejetée.

III – Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

• Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [J] [T] et Madame [X] [H], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens.

• Sur les frais irrépétibles :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [J] [T] et Madame [X] [H], condamné aux dépens, devront verser à Monsieur [L] et Madame [N] une somme qu’il est équitable de fixer à 1500 euros.

Monsieur [J] [T] et Madame [X] [H] seront déboutés de leur demande à ce titre.

• Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 alinéa 1er du code de procédure civile précise que le juge peut, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée, écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire, de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’écarter et la demande de Monsieur [L] et Madame [N] sera rejetée.

Par conséquent, il n’y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit

PAR CES MOTIFS :

LE TRIBUNAL, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition du greffe ;

DEBOUTE Monsieur [J] [T] et Madame [X] [H] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [T] et Madame [X] [H] à payer à Monsieur [L] et Madame [N] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formulée par Monsieur [J] [T] et Madame [X] [H] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [T] et Madame [X] [H] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision ;

DIT n’y avoir lieu à l’écarter ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le SEIZE DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE