TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT N°24/ DU 14 Novembre 2024

Enrôlement : N° RG 22/03014 – N° Portalis DBW3-W-B7G-ZYUK

AFFAIRE : Mme [R] [G]( M^e Jérémy DAHAN)

C/ Me [P] [O] et SCP [O] ET ASSOCIES(la SCP RIBON – KLEIN)

DÉBATS : A l’audience Publique du 19 Septembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : SPATERI Thomas, Vice-Président

Assesseur : BERGER-GENTIL Blandine, Vice-Présidente

Assesseur : BERTHELOT Stéphanie, Vice-Présidente (juge rapporteur)

Greffier lors des débats : ALLIONE Bernadette

Vu le rapport fait à l’audience

A l’issue de laquelle, les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le : 14 Novembre 2024

Jugement signé par SPATERI Thomas, Vice-Président et par BERARD Béatrice, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Madame [R] [G]

née le [Date naissance 1] 1975 à [Localité 11]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Jérémy DAHAN (BRAUNSTEIN & ASSOCIES), avocat postulant au barreau de MARSEILLE et par M^e Frédéric GAULT de la SELARL RIVIERE GAULT ASSOCIES, avocat plaidant au barreau d’AVIGNON

C O N T R E

DEFENDEURS

Maître [P] [O]

né le [Date naissance 2] 1980 à [Localité 10] (13)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

S.C.P. [O] ET ASSOCIES,

immatriculée au RCS de Marseille sous le n°D 535 301 915 prise en la personne de son représentant légal dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Philippe KLEIN de la SCP RIBON – KLEIN, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, vestiaire : 205

EXPOSE DU LITIGE

Par acte reçu le 23 avril 2018 par Maître [P] [O], notaire associé au sein de la SCP [O] ET ASSOCIES, Madame [R] [G] a acquis, en l’état futur d’achèvement, une maison située à [Localité 7].

Après que la société de promotion immobilière a été placée en liquidation judiciaire, Madame [G], qui se plaignait de désordres et de l’effondrement d’un mur de soutènement, a découvert que les attestations d’assurances annexées à l’acte de vente auraient été falsifiées.

Reprochant au notaire de ne pas avoir vérifié la validité des contrats d’assurance prétendument souscrits, Madame [G] a fait citer Maître [O] et la SCP [O] ET ASSOCIES, par actes d’huissier de justice du 15 mars 2022, sollicitant leur condamnation à lui verser la somme de 21 029,20 euros, représentant 10 % du prix de vente, outre la somme de 21 460 euros représentant le coût des remises en état, et celle de 5 000 euros en réparation du préjudice moral.

Par conclusions signifiées le 19 décembre 2023, Madame [G] sollicite la condamnation solidaire de Maître [O] et de la SCP [O] ET ASSOCIES à lui verser :

o Au titre de la perte de chance de vendre le bien immobilier au prix de marché, la somme de 26 000 €

o Au titre des frais inhérents à la levée des réserves la somme de 21 982.72 €

o Au titre des frais inhérents à la remise en état du bloc de climatisation et du jardin après l’effondrement du mur de soutènement la somme de 3 125.15 €

o Au titre des frais inhérents à la remise en état de la façade et des volets la somme de 13 467.20 €

o Au titre de son préjudice moral, la somme de 10 000 €

° Au titre des frais irrépétibles la somme de 3000 €.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

— dans le cadre des contrats de VEFA le notaire est tenu d’une obligation de résultat quant à la vérification de l’effectivité des garanties d’assurance souscrites par le maître de l’ouvrage.

— le notaire est tenu d’une obligation d’information à l’égard des acquéreurs sur le point de savoir si une assurance a ou non été effectivement souscrite.

— le notaire doit vérifier l’efficacité de la police souscrite et l’exactitude des enseignements fournis par le vendeur.

— la fausse attestation d’assurance [8] annexée à l’acte était constituée d’une simple photocopie de piètre qualité qui aurait dû nécessairement éveiller les soupçons du notaire.

— la construction ne bénéficie d’aucune assurance dommages ouvrages ni de garantie décennale, ce qui provoque une perte de chance de vendre l’immeuble au prix du marché.

— si Me [O] avait vérifié la validité des contrats d’assurance, les reprises des désordres auraient été prises en charge nonobstant la liquidation judiciaire de société venderesse.

Ce préjudice est actuel et certain et justifie une réparation intégrale.

— elle a été particulièrement affectée et le demeure encore aujourd’hui par cette situation.

En défense et par conclusions signifiées le 23 janvier 2024, Maître [O] et la SCP [O] ET ASSOCIES demandent au tribunal de débouter Madame [G] de toutes ses demandes, de la condamner à payer une somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles, et subsidiairement, écarter l’exécution provisoire de droit.

Ils font valoir que :

— Madame [G] ne démontre pas que les contrats d’assurance auraient été falsifiés.

— à l’examen de ces documents, il est impossible d’imaginer qu’ils aient pu être falsifiés. la qualité des documents remis ne permettait pas à Maître [O] ou à n’importe quel notaire normalement vigilant, de suspecter une quelconque fraude ou contrefaçon.

— le notaire rédacteur n’a pas à remettre en cause les documents qui lui sont remis ou encore à vérifier l’efficacité des polices souscrites, sauf si des éléments concrets lui permettent de douter de la véracité des documents remis, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

— l’assurance annexée à l’acte est particulièrement complète et signée.

— ces désordres, qui ont été réservés à la réception, relèvent de la garantie de parfait

achèvement due par le constructeur et non pas de l’assurance dommages ouvrage.

— Madame [G] ne démontre pas le caractère décennal de ces désordres. En conséquence, contrairement à ce que soutient Madame [G], les désordres n’auraient pas été pris en charge par une compagnie d’assurance.

— le notaire n’a pas à se substituer au débiteur dans l’exécution de ses obligations.

— l’effondrement du mur de soutènement n’aurait pu être pris en charge par l’assurance dommage-ouvrage ou l’assurance décennale, puisque l’origine du désordre provient d’une parcelle voisine appartenant à un tiers.

— s’agissant des malfaçons, Madame [G] ne démontre pas que les entreprises ayant réalisé les prestations, contre lesquelles elle dispose d’une action directe, ne sont pas

assurées.

— il n’existe aucun lien de causalité direct entre les fautes alléguées à l’encontre du notaire et le préjudice invoqué. En effet, Maître [O] ne peut être responsable, ni de la mauvaise foi du vendeur, ni des désordres affectant le bien, ni de la liquidation judiciaire du vendeur, ni de l’effondrement du mur de soutènement de la propriété voisine.

La clôture a été prononcée le 11 juin 2024.

MOTIFS

Sur la responsabilité du notaire

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’acte de vente en l’état futur d’achèvement reçu le 23 avril 2018 par Maître [P] [O] comporte la mention du dépôt préalable en l’étude notariale de 41 pièces, dont les dispositions générales et particulières d’un contrat d’assurance couvrant la responsabilité dommage-ouvrage et constructeur non réalisateur, et la police modificative, émis par les souscripteurs du [8] de [Localité 9], ainsi que l’attestation de souscription et de quittance de primes de l’assurance dommage-ouvrage et tous risques chantier, établie par un cabinet d’assurances de [Localité 6].

Les parties s’accordent à reconnaître que la police d’assurance était jointe à l’acte.

Se plaignant de désordres, Madame [G] a sollicité l’assureur, aux fins de mobilisation de ses garanties.

Par courrier du 3 janvier 2020, la société [8] a répondu que si la société de promotion immobilière venderesse l’avait consultée pour connaître les conditions tarifaires au titre du chantier concerné, aucune police n’avait pas la suite été souscrite, précisant que les attestations d’assurance produites avaient été contrefaites.

Madame [G] établit, par la production de ce courrier, qu’elle n’a pas pu mobiliser les garanties mentionnées dans des documents.

Le notaire est tenu d’une obligation d’information à l’égard de l’acquéreur sur le point de savoir si une assurance a été souscrite.

Toutefois, il ne doit se livrer à des diligences complémentaires pour s’assurer de sa réalité qu’en présence d’éléments de nature à faire naître un doute sur l’existence et l’étendue des assurances obligatoires.

En l’occurrence, les documents à en-tête [8] et [8] remis par la société de promotion immobilière au notaire sont constitués de conditions particulières détaillées, reprenant les caractéristiques du chantier concerné, ainsi que d’une attestation d’assurance, également signée et datée.

Ces documents ne présentent pas d’irrégularité décelable à leur lecture.

Il ne ressort pas de l’examen des pièces versées au débat par les deux parties que la photocopie serait de piètre qualité, contrairement à ce que soutient Madame [G].

Les lettres ne sont pas floues au-delà du seuil que peut présenter un texte dactylographié et scanné.

Aucune différence de police dans les caractères, ou aucun défaut d’alignement, n’est de nature à créer un doute sur l’authenticité du contrat.

Ainsi, en présence de documents ayant l’apparence de la validité, le notaire n’était pas tenu de procéder à des vérifications complémentaires. Il n’était pas tenu de vérifier l’effectivité des contrats d’assurance invoqués par le vendeur.

En conséquence, Madame [G] ne démontrant pas que Maître [O] aurait commis une faute, elle sera déboutée de ses demandes formées à son encontre.

Surabondamment, la demanderesse n’établit pas que les désordres dont elle se plaint auraient relevé du champ d’application des garanties dommage-ouvrage ou décennale.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, aucune considération tirée de l’équité ne commande de faire application de ces dispositions.

Les demandes formées au titre des frais irrépétibles seront donc rejetées.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [G], succombant en ses prétentions, sera condamnée au paiement des entiers dépens.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de ne pas ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déboute Madame [R] [G] de ses demandes formées à l’encontre de Maître [P] [O] et de la société civile professionnelle [O] ET ASSOCIES, notaires à [Localité 5].

Rejette les demandes formées au titre des frais irrépétibles.

Condamne Madame [R] [G] aux dépens.

Juge ne pas avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

AINSI JUGE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA PREMIERE CHAMBRE CIVILE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE 14 Novembre 2024

LE GREFFIER LE PRESIDENT