TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 31 Mars 2026

N° Minute : 26/

N° RG 25/01237 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DOQI

Plaidoirie le 03 Février 2026

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Catherine MOTTIN

Copie exécutoire délivrée le :

à SCP GARNIER – BAELE

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

19-21 Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

représentée par la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocats au barreau de LYON substituée par la SCP GARNIER – BAELE, avocats au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

DEFENDEURS

Madame [L] [S]

née le 22 Octobre 1973 à LYON (69)

193 Rue de Corniolay

38390 PORCIEU AMBLAGNIEU

non comparante, ni représentée

Monsieur [X] [K]

193 Rue de Corniolay

38390 PORCIEU AMBLAGNIEU

comparant en personne

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 31 Mars 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 31 août 2023, consenti par la SCI LE CORNIOLAY, Madame [L] [S] et Monsieur [X] [K] ont pris en location un logement situé 193 Rue de Corniolay 38390 PORCIEU-AMBLAGNIEU, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 650,00 €.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, au titre du dispositif de cautionnement VISALE s’est portée caution simple du paiement des loyers dus par le locataire par convention du 30 août 2023.

Suite à la défaillance de Madame [L] [S] et Monsieur [X] [K], et conformément à ladite convention, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a versé à la SCI le CORNIOLAY la somme de 3 200,00 € suivant quittance subrogative du 03 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice, remis à domicile pour Monsieur [X] [K] et remis personne pour Madame [L] [S] le 14 janvier 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [L] [S] et Monsieur [X] [K] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme totale de 3 200,00 € au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier daté du 14 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice remis à l’étude le 27 octobre 2025 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 27 octobre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Madame [L] [S] et Monsieur [X] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

• Dire et juger recevable et bien fondé ACTION LOGEMENT SERVICES en son action ;

• Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

• A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Madame [L] [S] et Monsieur [X] [K] ;

En conséquence,

• Ordonner l’expulsion de Madame [L] [S] et Monsieur [X] [K] et de tous occupants de leur chef du logement qu’ils occupent sis 193 Rue Corniolay 38390 PORCIEU-AMBLAGNIEU, dès après la signification du jugement à intervenir et au besoin avec le concours de la Force Publique ;

En toute hypothèse,

• Condamner solidairement Madame [L] [S] et Monsieur [X] [K] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7 200,00 € arrêtés au 23 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14/01/2025 sur la somme de 3 200,00 €, et pour le surplus à compter de la présente assignation ;

• Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;

• Condamner solidairement Madame [L] [S] et Monsieur [X] [K] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux ;

• Condamner solidairement Madame [L] [S] et Monsieur [X] [K] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

• Dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit ;

• Condamner in solidum Madame [L] [S] et Monsieur [X] [K] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 03 février 2026, en présence de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 9 600,00 € suivant décompte arrêté au 29 janvier 2026, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions.

Monsieur [X] [K] qui a comparu en personne et qui ne conteste ni le principe ni le montant de la dette a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Il explique être séparé de Madame [L] [S] et vivre dans le logement objet du litige avec ses enfants.

La juge des contentieux de la protection a autorisé le défendeur à transmettre ses pièces, dans le cadre d’une note en délibéré jusqu’au 03 mars 2026 inclus.

Pour sa part, bien que régulièrement citée, Madame [L] [S] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, l’article 473 du code de procédure civile dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, (…) le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et Monsieur [X] [K] a comparu en personne.

Toutefois, pour sa part, bien que régulièrement citée, Madame [L] [S] n’a pas comparu.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la note en délibéré

En application de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En application de l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est à la demande du président.

En l’espèce, le juge des contentieux de la protection a autorisé Monsieur [X] [K] à produire des éléments sur sa situation dans le cadre d’une note en délibéré jusqu’au 03 mars 2026 inclus.

Monsieur [X] [K] n’a transmis aucun élément dans le délai imparti.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de la saisine de la CCAPEX en versant la copie du courrier qui lui a été adressé le 14 janvier 2025.

Par ailleurs, l’assignation en date du 27 octobre 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 octobre 2025 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24, alinéa 1er, et 1° de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, dispose que : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1er la mention que le locataire dispose de deux mois pour payer sa dette (…). »

Il est constant que la loi du 27 juillet 2023, qui fixe à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif, et ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Le bail conclu le 31 août 2023 entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit aux débats un décompte qui établit que Madame [L] [S] et Monsieur [X] [K] ne paient pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois d’août 2024.

Au vu de ces impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [L] [S] et Monsieur [X] [K], le 14 janvier 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 15 mars 2025.

Sur la créance de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES caution subrogée dans les droits du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 29 janvier 2026 à la somme de 9 600 €, au paiement de laquelle Madame [L] [S] et Monsieur [X] [K] seront condamnés solidairement, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Madame [L] [S] et Monsieur [X] [K] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 15 mars 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement

Sur les délais au titre de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989

En application de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le paragraphe VII du même article prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si Monsieur [X] [K] a comparu lors de l’audience au cours de laquelle il a pu s’exprimer sur ses difficultés et sa volonté de se maintenir dans le logement en fournissant un effort financier, l’absence totale de reprise du paiement des loyers, comme en atteste le décompte actualisé versé par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES l’empêche de prétendre à l’octroi de ces délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Sur la solidarité

Conformément à l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas et doit être expressément stipulée.

En l’espèce, le contrat de bail en cause prévoit une clause de solidarité portant sur l’ensemble des engagements, des preneurs, en ce compris le paiement de l’indemnité d’occupation, de sorte que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES peut réclamer la totalité de la dette à chacun des preneurs, sans que puisse lui être opposé le bénéfice de discussion et de division.

Sur les demandes accessoires

Madame [L] [S] et Monsieur [X] [K], succombant à l’instance, seront condamnés à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

Compte tenu de la disparité matérielle et financière entre les parties, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande exposée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premie ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sont réunies à compter du 15 mars 2025 ;

DIT que Madame [L] [S] et Monsieur [X] [K] devront libérer les lieux ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [L] [S] et Monsieur [X] [K] et de tous occupants de leur chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé 193 Rue de Corniolay 38390 PORCIEU-AMBLAGNIEU;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, due à compter du 15 mars 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE solidairement Madame [L] [S] et Monsieur [X] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celles à échoir ;

CONDAMNE solidairement Madame [L] [S] et Monsieur [X] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 9 600 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 29 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [L] [S] et Monsieur [X] [K] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la signification du jugement, à l’exclusion de tout autre somme ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le TRENTE ET UN MARS DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION