Du 11 avril 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/02320 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z4OI

S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE

C/

[T] [F],

[K] [X]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

M^e Anne-Geneviève HAKIM

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 avril 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE représentée par la Sté CDC HABITAT (anciennement dénommée SNI)

RCS [Localité 9] N° 803 636 760

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par M^e Anne-Genevière HAKIM, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL AGH AVOCATS

DEFENDEURS :

Monsieur [T] [F]

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Absent

Madame [K] [X]

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Février 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 05 Décembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé en date du 18/12/2023 à effet au 28/12/2023, la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE (représentée par la société CDC HABITAT), a donné à bail à Monsieur [T] [F] et Madame [K] [X] un logement situé [Adresse 11] (33130), ainsi qu’une cave n° C021, et un stationnement accessoire n° 39 situé à la même adresse, par acte séparé du même jour.

Par courrier parvenu le 16 avril 2024 à la société bailleresse, Madame [K] [X] a délivré congé des lieux loués, et Monsieur [T] [F] est devenu seul titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 06/09/2024, la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE (représentée par la Société CDC HABITAT), a fait délivrer à Monsieur [T] [F] et Madame [K] [X] un commandement de payer la somme de 1.900 euros au titre de l’arriéré locatif aux fins de mise en œuvre des clauses contractuelles de résiliation de plein droit des baux.

Par acte de commissaire de justice du 05/12/2024, la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE (représentée par la société CDC HABITAT), a assigné Monsieur [T] [F] et Madame [K] [X] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 14/02/2025 aux fins de voir :

— Constater la résiliation de plein droit des locations consenties sur le logement et le stationnement, suite à la délivrance du commandement de payer le 06 septembre 2024 ;

— Constater que suite à son congé donné le 16 avril 2024 à effet au 16 mai 2024, Madame [X] est restée solidaire du paiement des loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail et en toute hypothèse jusqu’au 16 novembre 2024 ;

— Condamner Monsieur [T] [F], occupant sans droit ni titre à quitter les lieux et à les laisser libres de toute personne (notamment Madame [X]) les occupant de son chef en application de l’article 412-1 du CPCE ;

— A défaut de libération effective des lieux à l’expiration du délai légal, autoriser la société bailleresse à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [T] [F] et de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si nécessaire l’assistance de la force publique ;

— Condamner Monsieur [T] [F] au paiement de la somme provisionnelle de 4.113,31 euros correspondant aux loyers, charges impayés et indemnités d’occupation, dus au 03 décembre 2024 (échéance de décembre incluse) montant à parfaire le jour de l’audience, et avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir ;

— Condamner Madame [K] [X] solidairement ou à défaut in solidum au paiement provisionnel de cet arriéré à hauteur de 2.784,45 euros correspondant au montant des arriérés de loyers et charges à la date de l’acquisition de la clause résolutoire ainsi qu’aux sommes dues à la date du 16 novembre 2024 en application de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 8 du contrat ;

— Condamner Monsieur [T] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges locatives, avec stationnement accessoire, révisable selon les dispositions contractuelles soit 739,23 euros à la date de l’assignation, à compter de la résiliation des baux et jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés ;

— Condamner solidairement et à défaut in solidum Monsieur [T] [F] et Madame [K] [X] à payer une somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais de commandement, d’assignation, de notifications aux services préfectoraux.

L’affaire a été débattue à l’audience du 14/02/2025.

Lors de l’audience du 14/02/2025 la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, représentée par la société CDC HABITAT, représentée par son avocat, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 4.921,29 euros au 10/02/2025 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle demande à ce que son locataire bénéficie de délais de paiement d’une durée de 24 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Régulièrement assignés à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [T] [F] et Madame [K] [X] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La commission de surendettement des particuliers de la GIRONDE a déclaré recevable le 30 janvier 2025 le dossier déposé le 03 janvier 2025 par Monsieur [F] [T].

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 11/04/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-comparution des défendeurs

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Les défendeurs non comparants ayant été régulièrement assignés et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser leur défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 09/12/2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 14/02/2025.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 10/09/2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation des baux est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation des contrats de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si les baux en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoient, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En outre, l’article 02 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s’applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l’article 24 de ladite loi s’applique à l’emplacement de stationnement loué par la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE à Monsieur [T] [F] et Madame [K] [X].

En l’espèce, les baux conclus entre les parties comportent chacun une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement (article 7 et 8 en prévoyant un délai de 02 mois).

La SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, représentée par la société CDC HABITAT a fait signifier à Monsieur [T] [F] et Madame [K] [X] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.900 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 06/09/2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [T] [F] n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, représentée par la société CDC HABITAT, à se prévaloir de la résiliation des baux à la date du 07 novembre 2024, par le jeu des clauses contractuelles de résiliation de plein droit.

La SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, représentée par la société CDC HABITAT demande néanmoins le bénéfice des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour obtenir la suspension des effets de la résiliation du bail.

Selon l’article 24 VI -1° de cette loi, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire, que la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité et qu’au jour de l’audience le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location, accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce la commission de surendettement des particuliers de la GIRONDE a, le 30 janvier 2025, déclaré recevable le dossier de surendettement déposé par Monsieur [T] [F].

Cependant, il ne ressort pas du décompte produit que Monsieur [T] [F] a repris le paiement des loyers et charges, puisqu’un seul versement de 700 euros est intervenu le 25 janvier 2025 alors que le loyer avec les charges est de 753,99 euros.

En outre, Monsieur [F] [T], qui ne comparait pas, n’apporte aucun élément susceptible de démontrer qu’il est en situation de régler sa dette locative.

Il ne remplit donc pas les conditions d’octroi de délais de paiement prévues par l’article 24 VI-1° de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, les conditions posées par l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 n’étant pas non plus réunies, faute de reprise du paiement intégral du loyer courant, Monsieur [T] [F] ne peut pas non plus se voir accorder des délais sur ce fondement.

Dès lors, Monsieur [T] [F] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 07 novembre 2024, ce qui constitue pour la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, représentée par la société CDC HABITAT, un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation des baux.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE représentée par la société CDC HABITAT produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 4.921,29 euros à la date du 10/02/2025.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [T] [F] sera donc condamné au paiement de la somme de 4.921,29 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 10/02/2025 – échéance du mois de février 2025 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la solidarité

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, les baux conclus entre les parties comportent une clause de solidarité prévoyant que « en cas de cotitularité du bail chaque locataire sera personnellement tenu au respect de la totalité des obligations incombant au locataire en vertu du présent contrat. En conséquence, le bailleur pourra toujours réclamer à l’un ou à l’autre le paiement de la totalité des loyers, charges locatives, indemnités d’occupation et plus généralement toutes sommes à la charge du locataire en vertu du contrat de location.

En cas de congé délivré par l’un des cotitulaires du présent contrat, le cotitulaire ayant donné congé dans les formes, reste solidaire du paiement de toutes sommes dues par le locataire et notamment des loyers, des charges locatives et des dettes relatives à la remise en état des locaux, dans les conditions prévues à l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014 ».

En vertu de l’article 8-1 susvisé, VI °) La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

Madame [H] [X] ayant valablement délivré congé des lieux loués le 16 avril 2024, la date d’effet du congé étant le 16 mai 2024, [Localité 8] étant située en zone tendue, Monsieur [T] [F] et Madame [K] [X] seront donc déclarés solidaires dans le paiement des sommes dues jusqu’à la date du 16 novembre 2024, par application de la clause de solidarité insérée dans les contrats de bail, et des dispositions susvisées.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis solidairement à la charge de Monsieur [T] [F] et Madame [K] [X].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner solidairement Monsieur [T] [F] et Madame [K] [X] à verser à la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, représentée par la société CDC HABITAT la somme de 250 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

REJETONS la demande de délais fondées sur les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

CONSTATONS la réunion à la date du 07 novembre 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée aux contrats de bail du 18/12/2023 à effet au 28/12/2023, entre Monsieur [T] [F] et Madame [K] [X] et la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, représentée par la CDC HABITAT relatif au logement situé [Adresse 11] ([Adresse 5]), ainsi qu’à la cave n° C021, et à l’emplacement de stationnement accessoire n° 39 situés à la même adresse ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [F] à quitter les lieux loués situés [Adresse 11] [Localité 1], ainsi qu’à la cave n° C021, et à l’emplacement de stationnement accessoire n° 39 situés à la même adresse ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [T] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef et notamment Madame [K] [X] avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (753,99 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [F] à payer à la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, représentée par la CDC HABITAT, la somme de 4.921,29 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 10 février 2025 (échéance du mois de février 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement Madame [K] [X] aux sommes dues par Monsieur [T] [F] jusqu’à la date du 16 novembre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [F] à payer à la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, représentée par la société CDC HABITAT, à compter du 1er mars 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [F] et Madame [K] [X] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [F] et Madame [K] [X] à payer à la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, représentée par la société CDC HABITAT, une indemnité de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION