TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 01

N° RG 24/00293 – N° Portalis DBZS-W-B7I-XYOL

JUGEMENT DU 13 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. [E],

prise en la personne de son représentant légal M. [I] [Q], gérant

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Laëtitia CHEVALIER, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Ingrid DESRUMAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, plaidant

DÉFENDERESSES :

S.A.R.L. LIMPIDE GESTION,

prise en la personne de son représentant légal Madame [B] [D]

[Adresse 2]

[Localité 2]

défaillant

S.A.R.L. ID GESTION,

prise en la personne de son représentant légal Madame [K] [V]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Karl VANDAMME, avocat au barreau de LILLE (a dégagé sa responsabilité en date du 23 Avril 2024)

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES,

es qualité d’assureur de la société ID GESTION

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par M^e Karl VANDAMME, avocat au barreau de LILLE (a dégagé sa responsabilité en date du 23 Avril 2024)

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES,

es qualité d’assureur de la société LIMPIDE GESTION

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par M^e Alice DHONTE, avocat au barreau de LILLE

S.A. MMA IARD,

INTERVENANT VOLONTAIRE

es qualité d’assureur de la société LIMPIDE GESTION

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par M^e Alice DHONTE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Marie TERRIER,

Assesseur : Juliette BEUSCHAERT,

Assesseur : Etienne DE MARICOURT,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 10 Juin 2025.

A l’audience publique du 09 Octobre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 18 Décembre 2025, prorogé au 23 Janvier 2026 puis prorogé pour être rendu le 13 Février 2026.

Marie TERRIER, Présidente de chambre, et Etienne DE MARICOURT, Juge, entendu en son rapport oral, qui ont entendu la plaidoirie, en ont rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 13 Février 2026 par Marie TERRIER, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [E] est une société civile immobilière ayant pour activité la location de biens immobiliers.

Ses associés sont [I] et [W] [Q], lesquels sont également associés au sein de la SCI DESTER qui a le même objet (demanderesse dans le cadre de l’instance au fond RG N°24.296).

La SCI [E] est propriétaire d’un immeuble situé au [Adresse 5] à Tourcoing composé de 21 logements.

La SCI DESTER est pour sa part propriétaire d’un immeuble situé au [Adresse 6] à Lille composé de 4 logements.

La société ID GESTION et la société LIMPIDE GESTION ont quant à elles pour activité l’administration de biens immobiliers. Leurs activités sont assurées par la MMA.

Par des contrats du 30 juillet 2014, la SCI [E] et la SCI DESTER ont chacune confié à la société ID GESTION un mandat de gestion immobilière de leur immeuble respectif, visant notamment la mise en location des logements.

Puis, par contrats du 10 juin 2016, la SCI [E] et la SCI DESTER ont chacune confié la gestion de leur immeuble à la société LIMPIDE GESTION.

Par un courrier du 23 janvier 2017, la SCI [E] et la SCI DESTER ont notifié à la société LIMPIDE GESTION la résiliation de ces contrats de gestion.

Se plaignant de fautes commises par les sociétés ID GESTION et LIMPIDE GESTION dans l’exécution de leurs mandats, la SCI [E] et la SCI DESTER ont fait assigner ces dernières ainsi que la MMA par acte du 27 avril 2017 devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Lille aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire et leur condamnation à diverses provisions.

Par ordonnance du 4 juillet 2017, le juge des référés a ordonné une expertise confiée à Monsieur [M] [A], diplômé d’expertise comptable, déboutant par ailleurs la SCI [E] et la SCI DESTER de leurs demandes provisionnelles.

La société LIMPIDE GESTION ayant relevé appel de cette décision, la cour d’appel de Douai par arrêt du 1er février 2018 l’a infirmée en ce que cette décision avait ordonné une seule expertise et, statuant à nouveau, a ordonné deux expertises distinctes, la première relative à l’exécution des mandats confiés par la SCI [E] et la seconde relative aux mandats confiés par la SCI DESTER.

Monsieur [G] [N] était désigné pour mener à bien ces deux expertises.

Monsieur [P] [S] a ensuite été désigné en lieu et place de Monsieur [N] pour réalise ces deux expertises.

***

Monsieur [S] a déposé un rapport daté du 26 juillet 2021 dans le dossier [E].

Suite au dépôt de ce rapport, et par actes des 19 décembre 2023 et 5 janvier 2024, la SCI [E] a fait assigner la société ID GESTION, la société LIMPIDE GESTION et la MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES devant ce tribunal en réparation de ses préjudices.

La société ID GESTION et la compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ont constitué avocat en la personne de Maître [L] [Y].

Par courrier RPVA du 23 avril 2024, Maître [Y] a indiqué ne plus intervenir au soutien des intérêts de ces parties.

La compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES en qualité d’assureur de la société LIMPIDE GESTION a constitué avocat.

La SA MMA IARD est intervenue volontairement à l’instance à ses côtés par conclusions du 25 avril 2024.

Aux termes de conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 28 juin 2024, la SCI [E] présente au tribunal les demandes suivantes :

A TITRE LIMINAIRE :

— RECONNAÎTRE le droit d’action directe à l’encontre de la compagnie d’assurances MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

A TITRE PRINCIPAL :

— CONSTATER l’exécution partielle de leurs mandats par les sociétés ID GESTION et LIMPIDE GESTION,

— CONSTATER les fautes commises par les sociétés ID GESTION et LIMPIDE GESTION dans la réalisation de leurs mandats,

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— CONSTATER la violation de leur obligation de délivrance d’une information précontractuelle par les sociétés ID GESTION et LIMPIDE GESTION à la SCI [E]

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— CONDAMNER solidairement les sociétés ID GESTION, LIMPIDE GESTION et la compagnie d’assurances MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à la SCI [E] la somme de 72.246.12 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers et provisions pour charges ;

— CONDAMNER solidairement les sociétés ID GESTION, LIMPIDE GESTION et la compagnie d’assurances MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à la SCI [E] la somme de 7.155,75 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers en raison de la non-relocation des lots ;

— CONDAMNER solidairement les sociétés ID GESTION, LIMPIDE GESTION et la compagnie d’assurances MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES au paiement de la somme de 13.655,02 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers pendant les travaux réalisés dans les appartements ;

— CONDAMNER solidairement les sociétés ID GESTION, LIMPIDE GESTION et la compagnie d’assurances MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à la SCI [E] la somme de 17.688,14 euros au titre des travaux de remise en état des appartements;

— CONDAMNER solidairement les sociétés ID GESTION, LIMPIDE GESTION et la compagnie d’assurances MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à la SCI [E] la somme de 548,9 euros au titre de travaux de remise en état des parties communes;

— CONDAMNER solidairement les sociétés ID GESTION, LIMPIDE GESTION et la compagnie d’assurances MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à la SCI [E] la somme de 900 euros au titre des frais d’instance ;

— CONDAMNER solidairement les sociétés ID GESTION, LIMPIDE GESTION et la compagnie d’assurances MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à la SCI [E] la somme de 8.290 euros au titre des cautions jamais restituées à la SCI [E];

— CONDAMNER solidairement les sociétés ID GESTION, LIMPIDE GESTION et la compagnie d’assurances MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à la SCI [E] la somme de 19.560,63 euros au titre des frais de commissaire de justice relatifs au recouvrement des loyers et expulsion des locataires,

— CONDAMNER solidairement les sociétés ID GESTION, LIMPIDE GESTION et la compagnie d’assurances MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à la SCI [E] la somme de 60.912 euros au titre des frais d’avocat relatifs au recouvrement des loyers et expulsion des locataires,

— CONDAMNER solidairement les sociétés ID GESTION, LIMPIDE GESTION et la compagnie d’assurances MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à la SCI [E] la somme de 16.100 euros au titre des frais d’expertise judiciaire ;

— CONDAMNER solidairement les sociétés ID GESTION, LIMPIDE GESTION et la compagnie d’assurances MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à la SCI [E] la somme de 45.583,71 euros au titre des charges récupérables des années 2014, 2015 et 2016 jamais régularisées auprès des locataires et restés à la charge de la SCI [E] ;

— CONDAMNER solidairement les sociétés ID GESTION, LIMPIDE GESTION et la compagnie d’assurances MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à la SCI [E] la somme de 20.000 euros au titre de la résistance abusive ;

— CONDAMNER solidairement les sociétés ID GESTION, LIMPIDE GESTION et la compagnie d’assurances MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à la SCI [E] la somme de 30.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER solidairement les sociétés ID GESTION, LIMPIDE GESTION et la compagnie d’assurances MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES aux entiers dépens.

La concluante soutient que tant la société ID GESTION que la société LIMPIDE GESTION ont manqué à leurs obligations dans le cadre de la gestion de son immeuble lui occasionnant divers préjudices notamment sous la forme de pertes de chances, dans des conditions justifiant leur condamnation solidaire.

Subsidiairement, elle prétend que les sociétés ID GESTION et LIMPIDE GESTION ont manqué à leurs obligations précontractuelles d’information en ne la mettant pas en garde contre les risques inhérents à l’activité locative et qu’en présence d’une telle information elle aurait certainement demandé plus vigoureusement des comptes à ses mandataires tout au long de leurs mandats.

La demanderesse s’estime bien fondée à agir contre ces sociétés malgré leurs radiations du Registre du commerce et des sociétés (RCS), dès lors que la radiation de la société ID GESTION aurait été justifiée pour des manquements à ses obligations légales et celle de la société LIMPIDE GESTION compte tenu de sa cessation totale d’activité, ces sociétés ayant de ce fait conservé leurs personnalités morales.

La SCI [E] critique pour partie le travail de l’expert judiciaire pour avoir fait des constatations contraires à la réalité de certaines pièces examinées et pour ne pas avoir détaillé ses préjudices.

Aux termes de conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 25 avril 2024, la compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, ès qualité d’assureur de la société LIMPIDE GESTION et la société MMA IARD présentent au tribunal les demandes suivantes :

DEBOUTER la SCI [E] de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées contre lasociété LIMPIDE GESTION et son assureur, la société d’assurances MUTUELLES MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MMA IARD,

A titre subsidiaire, CONDAMNER la société ID GESTION à garantir et relever indemne, la société d’assurances MUTUELLES MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MMA IARD en qualité d’assureur de la société LIMPIDE GESTION de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre elle,

CONDAMNER toute partie succombante à payer à la société d’assurances MUTUELLES MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MMA IARD, en qualité d’assureur de la société LIMPIDE GESTION, la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens.

Les concluantes font valoir que leur assurée à repris la gestion de l’immeuble de la société [E] dans des conditions particulièrement difficiles compte tenu des fautes de gestion de la société ID GESTION ; qu’elle a ainsi hérité d’une situation déjà constituée et que c’est son intervention qui a permis de révéler les difficultés invoquées aujourd’hui par la demanderesse. Elle estime, notamment sur la base des conclusions de l’expert judiciaire, qu’elle a rempli valablement sa mission et que les conditions d’engagement de sa responsabilité ne sont pas réunies.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, aux dernières écritures qu’elles ont notifiées aux dates susvisées et aux éléments repris dans la motivation du présent jugement.

La clôture a été ordonnée à la date du 10 juin 2025 par décision du même jour.

L’affaire a été retenue à l’audience du 9 octobre 2025 et mise en délibéré au 18 décembre 2025. La date du délibéré a dû être prorogée au 23 janvier 2026 puis au 13 février 2026 compte tenu de la charge de travail de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

I) Sur les prétentions indemnitaires de la SCI [E].

A titre liminaire, il y a de préciser que la radiation du Registre du commerce et des sociétés de la société ID GESTION (intervenue le 5 novembre 2019) et de la société LIMPIDE GESTION (intervenue le 22 février 2021) en application de l’article R123-136 du code de commerce trois mois après la mention au même registre de leurs cessations d’activité ne constituerait pas le cas échéant un obstacle à leur condamnation dès lors que cette radiation laisse perdurer leurs personnalités morales.

Il faut relever ensuite que la demanderesse ne dirige ses demandes, s’agissant des assureurs, qu’à l’encontre de la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES.

Si la SA MMA IARD intervient aux côtés de la MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, cette dernière ne conteste pas sa qualité d’assureur de la société LIMPIDE GESTION pas plus qu’elle n’a contesté celle d’assureur de la société ID GESTION.

La demanderesse apparaît bien fondée à agir à l’encontre de l’assureur en vertu de l’action directe ouverte par l’article L124-3 du code des assurances (« Le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable »).

Au fond, aux termes des articles 1991 alinéa 1er et 1992 alinéa 1er du code civil :

« Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ».

« Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion ».

En application de ces dispositions, la demanderesse entend engager la responsabilité contractuelle de la société ID GESTION et de la société LIMPIDE GESTION pour diverses fautes qu’elles auraient commises dans le cadre de leur mandat et qui seraient à l’origine de ses préjudices.

Il y a lieu d’examiner successivement les fautes et préjudices allégués.

A) Sur la somme de 72.246.12 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers et provisions pour charges.

La SCI [E] reproche à la société ID GESTION de ne pas avoir constitué de dossier locatif et de n’avoir pas sollicité de pièces justificatives des candidats locataires. Elle ajoute que la société ID GESTION a choisi des profils non solvables, sans emploi, sans allocation ou alors avec des revenus disproportionnément bas par rapport au loyer, soit 4 des 19 locataires mis en place par la société ID GESTION se trouvant sans emploi. La SCI [E] ajoute que la société ID GESTION a systématiquement omis d’exiger des garants. La demanderesse reproche également aux défenderesses de ne pas avoir relancé les locataires ni introduit de démarches contentieuses suite aux impayés.

Concernant le lot n°1 (Monsieur [H]).

Le bail a été signé le 1er avril 2014, la SCI [E] étant représentée par la société ID GESTION.

Le dossier constitué par la société ID GESTION contient un avis d’invalidité indiquant le montant de l’allocation du futur locataire (618 euros d’après la pièce versée par la demanderesse). La demande d’aide à l’installation a été refusée par le département en raison d’un loyer inadapté aux revenus.

Aucune caution n’a été exigée. Le locataire s’est vu octroyer la garantie FSL le 11 août 2014.

La société ID GESTION a sollicité la mise en jeu de cette garantie suite aux impayés par courrier du 5 février 2016 (pour un impayé remontant à octobre 2015 et pour un total de 944,92 euros) puis du 15 avril 2016 (pour un total de 458 euros). Par courrier du 20 avril 2016, le département a fait part de l’octroi d’une somme de 442 euros au bailleur. La SCI [E] soutient que les décomptes envoyés au FSL sont mensongers et ne reflètent pas l’intégralité de l’impayé.

La société ID GESTION a relancé le locataire par courrier du 30 mars 2016 (impayé de 1.754,76 euros).

La SCI [E] reproche à la société LIMPIDE GESTION d’avoir relancé tardivement le locataire, et ce uniquement dans le cadre d’une procédure coordonnée d’apurement du passif de l’immeuble menée par elle-même. Un courrier de relance de la société LIMPIDE GESTION du 21 octobre 2016 pour un impayé de 4.276, 08 euros est versé aux débats.

Un commandement de payer les loyers a été délivré à la demande de la SCI [E] le 1er décembre 2016 pour un total de 5.827,76 euros.

Par acte d’huissier du 3 avril 2017, la SCI [E] a fait assigner le locataire devant le juge des référés du tribunal d’instance de Tourcoing aux fins d’expulsion et de condamnation en paiement. Dans le cadre de cette instance, la SCI [E] sollicitait une somme de 4.037, 76 euros au titre des loyers et charges. Par ordonnance du 17 janvier 2018, la juridiction saisie a dit n’avoir lieu à référer compte tenu d’une contestation sérieuse concernant les charges.

Monsieur [H] a ensuite été déclaré recevable à une procédure de surendettement par décision du 14 mars 2018. La commission a arrêté la créance de la SCI [E] à la somme de 6861, 24 euros et a décidé de l’effacement total de la dette par décision du 3 avril 2019. La contestation élevée par la SCI [E] a été rejetée par jugement du 8 janvier 2019.

La SCI [E] se prévaut d’un impayé final de 3.637,96 euros selon un décompte établi par SQARE HABITAT, mandaté postérieurement aux défenderesses.

Concernant le lot n°2 (Monsieur [O])

Le bail a été conclu dans le cadre du mandat de la société ID GESTION.

Il ne ressort d’aucune pièce du dossier que la société ID GESTION aurait recueilli des pièces justificatives ou aurait exigé une quelconque garantie. La SCI [E] soutient que son locataire était en situation de précarité et demandeur d’emploi, ce qui n’est pas contredit par les pièces du dossier.

Une seule relance de la part de la société ID GESTION en date du 30 mars 2016 pour 3.247,16 euros d’impayés est versée aux débats.

Une relance effectuée par la société LIMPIDE GESTION le 21 octobre 2016 pour 1.067,71 euros est versée aux débats.

Un commandement de payer les loyers pour une somme de 1.569, 04 euros a été délivré à la demande de la société [E] le 1er décembre 2016.

Monsieur [O] s’est reconnu redevable d’une somme de 2.013,65 euros dans le cadre d’un échéancier conclu avec son bailleur le 21 février 2017.

Le locataire a été assigné en paiement et en expulsion devant le juge des référés du tribunal d’instance de Tourcoing par acte du 21 mars 2019 pour un impayé de 1.886,01 euros au 30 avril 2017 outre les indemnités d’occupation postérieures.

Un état des lieux de sortie a été réalisé le 20 août 2019.

La SCI [E] indique avoir renoncé à poursuivre son locataire en raison des chances extrêmement faibles de recouvrement et de ses moyens limités.

La demanderesse se prévaut d’un impayé de loyers et charges de 3332, 38 euros selon décompte établi par [Adresse 7].

Concernant le lot n°3 (Monsieur [X]).

Le bail a été conclu dans le cadre du mandat de la société ID GESTION.

Il ne ressort d’aucune pièce que la société ID GESTION aurait recueilli des pièces justificatives ou aurait exigé une quelconque garantie. Le locataire bénéficiait d’une convention FSL. La SCI [E] indique que le mandataire aurait formulé une demande de garantie inférieure au montant réel de la dette locative.

La SCI [E] soutient que son locataire était en situation de précarité et demandeur d’emploi, ce qui n’est pas contredit par les pièces du dossier.

Une seule relance de la part de la société ID GESTION en date du 30 mars 2016 pour 1.294,45 euros d’impayés est versée aux débats.

Une relance effectuée par la société LIMPIDE GESTION le 21 octobre 2016 pour 1.211,21 euros est versée aux débats.

Un commandement de payer les loyers pour une somme de 2.999,21 euros a été délivré à la demande de la société [E] le 1er décembre 2016.

Le locataire s’est reconnu redevable d’une somme de 3.063,57 euros dans le cadre d’un échéancier conclu avec son bailleur le 24 février 2017.

Par ordonnance du 10 novembre 2017, le juge des référés du tribunal d’instance de Tourcoing a prononcé l’expulsion du locataire, l’a condamné à une somme de 673,53 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2017, outre les indemnités d’occupations postérieures.

Le locataire a fait l’objet d’un procès-verbal d’expulsion le 5 avril 2018.

La demanderesse verse un courrier d’une étude d’huissier en date du 19 février 2019 faisant état d’une impossibilité de recouvrer la créance compte tenu de la situation financière de l’ancien locataire.

La SCI [E] se prévaut d’une créance de 10.046,48 euros selon décompte établi par cet huissier.

Concernant les lots n°4 et n°7 (Madame [J]).

La SCI [E], représentée à chaque fois par la société ID GESTION, a donné en location le lot n°4 (bail du 25 juin 2014 pour un loyer de 520 euros charges comprises) puis le lot n°7 de son immeuble (bail du 6 avril 2016 pour un loyer de 600 euros charges comprises) à Madame [J]. La SCI [E] indique que les impayés concernent uniquement le second appartement pris à bail.

Il ne ressort d’aucune pièce que la société ID GESTION aurait recueilli des pièces justificatives concernant cette locataire.

Si le contrat de bail du 6 avril 2016 laisse apparaître deux personnes en qualité de « garant », la SCI [E] indique que la société ID GESTION n’aurait sollicité aucune information sur celles-ci. Le contrat n’est en tout état de cause signé par qu’un seul garant non identifié et ne comprend pas les mentions rendues obligatoires par l’article 22 -1 de la loi du 6 juillet 1989. L’effectivité des garanties indiquées dans le contrat de bail apparaît dès lors plus que douteuse.

La SCI [E] soutient que sa locataire était en situation de précarité et demandeur d’emploi, ce qui n’est pas contredit par les pièces du dossier.

Une relance effectuée par la société LIMPIDE GESTION le 21 octobre 2016 pour 864.99 euros euros est versée aux débats outre un solde de compte en faveur du bailleur de 110,25 euros s’agissant du lot n°4.

Un commandement de payer les loyers pour une somme de 1.912,15 euros a été délivré à la demande de la société [E] le 1er décembre 2016.

La locataire s’est reconnue redevable d’une somme de 3.767,86 euros dans le cadre d’un échéancier conclu avec son bailleur le 21 février 2017.

Par ordonnance du 18 octobre 2017, le juge des référés du tribunal d’instance de Tourcoing a ordonné l’expulsion de la locataire et l’a condamnée à une somme de 1.233,65 euros au titre des loyers et charges impayés au 21 septembre 2017, outre les indemnités d’occupations postérieures.

Le dossier de surendettement de la locataire été déclarée recevable le 24 mars 2021, avec une dette locative déclarée de 4.929,44 euros. Le recours initié par la SCI [E] a été déclaré irrecevable pour être exercé tardivement. Par décision du 7 septembre 2021, la commission a ordonné un moratoire de 24 mois sur les dettes de la locataire, afin qu’elle puisse éventuellement retrouver un emploi.

La demanderesse se prévaut d’un impayé de 2.984,68 euros selon décompte établi par l’étude d’huissier mandatée.

Concernant le lot n°5 (Madame [C]).

Le bail a été conclu dans le cadre du mandat de la société ID GESTION.

Selon les indications de la SCI [E] non contredites par les pièces versées, le dossier de location ne comprenait que la pièce d’identité de la locataire. La demanderesse ajoute que si le contrat indique que la locataire serait employée de restauration, aucune pièce justificative n’aurait été fournie.

Le contrat ne laisse pas apparaître de garant.

La société ID GESTION a mobilisé la garantie FSL par courrier du 25 septembre 2015 (pour un impayé de 1253,85 euros constitué depuis mai 2015, pris en charge effectivement par le FSL) puis par courrier du 15 avril 2016 pour la somme de 752,46 euros.

Une seule relance de la part de la société ID GESTION en date du 30 mars 2016 pour 1.144,82 euros d’impayés est versée aux débats.

Une relance effectuée par la société LIMPIDE GESTION le 21 octobre 2016 pour 2.156,16 euros est versée aux débats.

La SCI [E] indique que la locataire aurait quitté les lieux sans préavis vers mai 2016, départ constaté dans le cadre d’un procès-verbal de reprise le 1er décembre 2016.

La demanderesse se prévaut d’un impayé de 2.186,16 euros selon décompte d’huissier.

Concernant le lot n°8 (Monsieur [T]).

Le bail a été conclu dans le cadre du mandat de la société ID GESTION.

Selon les indications de la SCI [E] non contredites par les pièces, le dossier de location ne comprend aucune pièce.

La SCI [E] soutient que sa locataire était en situation de précarité et demandeur d’emploi, ce qui n’est pas contredit par les pièces du dossier.

Le contrat de bail ne laisse pas apparaître de garant.

La société ID GESTION a conclu une convention de garantie de loyer FSL avec le département après la prise de bail.

La société ID GESTION a mis en œuvre cette garantie par courrier du 15 avril 2016 pour un impayé de 273,12 euros.

Une relance effectuée par la société LIMPIDE GESTION le 21 octobre 2016 pour 138,64 euros est versée aux débats.

Un commandement de payer les loyers pour une somme de 1.438, 55 euros a été délivré à la demande de la société [E] le 1er décembre 2016.

Le locataire s’est reconnu redevable d’une somme de 1.886,01 euros dans le cadre d’un échéancier conclu avec son bailleur le 30 mars 2017.

Par ordonnance du 12 septembre 2017, le juge des référés du tribunal d’instance de Tourcoing a condamné celui-ci à une somme de 246,49 euros au titre de l’arriéré arrêté au 30 avril 2017 mais a rejeté la demande d’acquisition de la clause résolutoire compte tenu du fait que le bailleur ne justifiait pas des charges réclamées dans le commandement, ce que la SCI [E] impute aux mandataires.

Un état des lieux de sortie a été réalisé le 1er février 2019.

La demanderesse se prévaut d’un impayé de 2.017,46 euros selon décompte réalisé par [Adresse 7]. Elle indique avoir renoncé au recouvrement compte tenu de son caractère illusoire.

Concernant le lot n°9 (Madame [U] et Monsieur [F]).

Le bail a été conclu dans le cadre du mandat de la société ID GESTION.

Selon les indications de la SCI [E] non contredites par les pièces, le dossier de location ne comprend aucune pièce.

La SCI [E] soutient que les colocataires étaient en situation de précarité et demandeurs d’emploi, ce qui n’est pas contredit par les pièces du dossier.

Le contrat de bail ne laisse pas apparaître de garant. La SCI [E] indique que Madame [U] bénéficiait d’une convention FSL.

Une relance effectuée par la société LIMPIDE GESTION le 21 octobre 2016 pour 230,63 euros est versée aux débats.

Un commandement de payer les loyers pour une somme de 1.025, 68 euros a été délivré à la demande de la société [E] le 1er décembre 2016.

Un état des lieux de sortie a été établi le 4 mai 2017.

La demanderesse se prévaut d’un impayé de 248,96 euros selon décompte réalisé par [Adresse 7]. Elle indique avoir renoncé au recouvrement compte tenu de son caractère illusoire suite à l’échec antérieur d’un plan d’apurement dont elle justifie par un courrier de SQUARE HABITAT.

Concernant le lot n°10 (Madame [Z]).

Le bail a été conclu dans le cadre du mandat de la société ID GESTION.

Selon les indications de la SCI [E] non contredites par les pièces, le dossier de location ne comprenait que la pièce d’identité de la locataire.

Le contrat de bail ne laisse pas apparaître de garant. La SCI [E] ajoute qu’aucune convention FSL n’a été conclue par le mandataire.

La SCI [E] soutient que sa locataire était en situation de précarité et demandeur d’emploi, ce qui n’est pas contredit par les pièces du dossier.

La société ID GESTION a conclu un échéancier avec la locataire le 28 août 2015 (restant dû de 1.824,52 euros) puis le 28 janvier 2016 (restant dû de 3.055,99 euros) avec un étalement jusqu’à février 2020 que la SCI [E] juge exagérément généreux.

Une seule relance de la part de la société ID GESTION en date du 30 mars 2016 pour 2.858,99 euros d’impayés est versée aux débats.

Une relance effectuée par la société LIMPIDE GESTION le 21 octobre 2016 pour 2.944, 82 euros est versée aux débats.

La locataire s’est reconnue redevable d’une somme de 5.351,80 euros dans le cadre d’un échéancier conclu avec son bailleur le 24 février 2017.

Un commandement de payer les loyers pour une somme de 5.191,88 euros a été délivré à la demande de la société [E] le 1er décembre 2016.

La SCI [E] a fait assigner sa locataire en expulsion et paiement devant le juge des référés du tribunal d’instance de Tourcoing par acte du 16 juillet 2018. Par ordonnance du 19 décembre 2018, la juridiction a ordonné l’expulsion de la locataire et l’a condamnée à une somme provisionnelle de 8.063,57 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 juin 2018, outre les indemnités d’occupation postérieures.

Le dossier de surendettement de la locataire a été déclarée recevable le 5 novembre 2018 avec une dette locative déclarée de 10.462, 13 euros. Par décision du 20 novembre 2019, la commission a décidé de l’étalement de la dette de la SCI [E] sur 77 mois. La SCI [E] soutient que la locataire ne respecte pas ce plan et produit une lettre de mise en demeure du 11 juillet 2022.

La SCI [E] se prévaut d’une dette de 10.462, 13 euros conformément au montant retenu par la commission de surendettement.

Concernant le lot n°11 (Madame [R]).

Le bail a été conclu dans le cadre du mandat de la société ID GESTION.

Selon les indications de la SCI [E] non contredites par les pièces, le dossier de location ne comprend aucune pièce.

La SCI [E] soutient que sa locataire était en situation de précarité et demandeur d’emploi, ce qui n’est pas contredit par les pièces du dossier.

Le contrat de bail ne laisse pas apparaître de garant. La SCI [E] ajoute qu’aucune convention FSL n’a été conclue par le mandataire.

La SCI [E] n’indique pas à quelle date ont débuté les impayés.

Une seule relance effectuée par la société LIMPIDE GESTION le 21 octobre 2016 pour 1.076,05 euros est versée aux débats.

Un commandement de payer les loyers pour une somme de 3.531,91 euros a été délivré à la demande de la société [E] le 1er décembre 2016.

Par ordonnance du 10 novembre 2017, le juge des référés du tribunal d’instance de Tourcoing a ordonné l’expulsion de la locataire et l’a condamnée à titre provisionnel à une somme de 3.785,61 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 octobre 2017, outre les indemnités d’occupation postérieures.

Par décision du 2 mars 2018, la commission de surendettement a ordonné un effacement des dettes de la locataire dont une créance de 4.636,80 euros due à la SCI [E]. La contestation élevée par la SCI [E] a été rejetée par jugement du 30 janvier 2018.

Un état des lieux de sortie daté du 31 mars 2018 est versé aux débats.

La SCI [E] se prévaut d’une créance de 6.374,31 euros selon décompte de SQUARE HABITAT arrêté au 1er mars 2018.

Concernant le lot n°12 (Monsieur [GP]).

Le bail a été conclu dans le cadre du mandat de la société ID GESTION.

Selon les indications de la SCI [E] non contredites par les pièces, le dossier de location ne comprend aucune pièce. Si la SCI [E] relate que le contrat indique que le locataire est ouvrier du bâtiment, elle ajoute qu’aucune pièce ne permettait d’en justifier.

Le contrat de bail ne laisse pas apparaître de garant. La SCI [E] ajoute qu’aucune convention FSL n’a été conclue par le mandataire.

Une seule relance de la part de la société ID GESTION en date du 30 mars 2016 pour 1.100 euros d’impayés est versée aux débats.

Un commandement de payer les loyers pour une somme de 550 euros a été délivré à la demande de la société [E] le 1er décembre 2016.

La SCI [E] se prévaut d’une créance restant due de 775 euros. La SCI indique avoir abandonné les tentatives de recouvrement en raison de l’indigence du locataire. Elle ne justifie néanmoins d’aucune démarche de recouvrement.

Concernant le lot n°13 (Monsieur [ZW])

Le bail a été conclu dans le cadre du mandat de la société ID GESTION.

Selon les indications de la SCI [E] non contredites par les pièces, le dossier de location ne comprenait que la pièce d’identité du locataire.

La SCI [E] soutient que le locataire était en situation de précarité et demandeur d’emploi, ce qui n’est pas contredit par les pièces du dossier.

Le contrat de bail ne laisse pas apparaître de garant. La SCI [E] ajoute néanmoins que le locataire bénéficiait d’une convention FSL.

Il ressort des pièces que la société ID GESTION a mobilisé avec succès à trois reprises la garantie FSL.

Une seule relance de la part de la société ID GESTION en date du 30 mars 2016 pour 1.068,83 euros d’impayés est versée aux débats.

Une relance effectuée par la société LIMPIDE GESTION le 21 octobre 2016 pour 2.166,70 euros est versée aux débats.

Un commandement de payer les loyers pour une somme de 2.616,70 euros a été délivré à la demande de la société [E] le 1er décembre 2016.

La SCI [E] se prévaut d’une créance de 2.616,70 euros. Elle indique avoir abandonné les tentatives de recouvrement en raison de l’indigence du locataire. Elle ne justifie néanmoins d’aucune démarche de recouvrement.

Concernant le lot n°15 (Madame [FI])

Le bail n’a pas été régularisé dans le cadre du mandat de la société ID GESTION mais antérieurement.

Aucune relance de la part de la société ID GESTION n’est versée aux débats alors qu’il ressort du décompte versé aux débats et non contesté que les impayés ont débuté au cours de sa gestion.

Une relance effectuée par la société LIMPIDE GESTION le 21 octobre 2016 pour 3.152,18 euros est versée aux débats ainsi qu’un accord d’étalement en date du 26 octobre 2016.

Un commandement de payer les loyers pour une somme de 4.537,78 euros a été délivré à la demande de la société [E] le 1er décembre 2016.

La locataire s’est reconnue redevable d’une somme de 4.170,18 euros dans le cadre d’un échéancier conclu avec son bailleur le 30 janvier 2017, lequel n’aurait pas été respecté d’après la SCI [E].

La SCI [E] se prévaut d’une créance de 4.170,18 euros et indique avoir abandonné les tentatives de recouvrement en raison de l’indigence de la locataire. Elle ne justifie néanmoins d’aucune démarche de recouvrement et ne fait pas d’observations sur la situation de son ancienne locataire.

Concernant le lot n°16 (Madame [QD]).

Le bail a été conclu dans le cadre du mandat de la société ID GESTION.

Selon les indications de la SCI [E] non contredites par les pièces, le dossier de location ne comprenait que la pièce d’identité de la locataire.

La SCI [E] soutient que la locataire était en situation de précarité et demandeur d’emploi, ce qui n’est pas contredit par les pièces du dossier.

Le contrat de bail ne laisse pas apparaître de garant. La SCI [E] ajoute qu’aucune convention FSL n’a été conclue par le mandataire.

Aucune relance de la part de la société ID GESTION n’est versée aux débats. Or la société ID GESTION a octroyé à la locataire un étalement des paiements pour une dette de 4.400 euros le 1er septembre 2015.

Une relance effectuée par la société LIMPIDE GESTION le 21 octobre 2016 pour 7.635,38 euros est versée aux débats. Néanmoins, est également versé un préavis de départ de la locataire pour le 27 février 2016 ainsi qu’un procès-verbal de reprise du 1er décembre 2016.

La SCI [E] se prévaut d’une créance de 4.180,38 euros et indique avoir abandonné les tentatives de recouvrement en raison de l’indigence de la locataire. Elle ne justifie néanmoins d’aucune démarche de recouvrement et ne fait pas d’observations sur la situation de son ancienne locataire.

Concernant le lot n°17 (Monsieur [VE]).

Le bail a été conclu dans le cadre du mandat de la société ID GESTION.

Selon les indications de la SCI [E] non contredites par les pièces, le dossier de location ne comprenait que la pièce d’identité du locataire.

La SCI [E] soutient que le locataire était en situation de précarité et demandeur d’emploi, ce qui n’est pas contredit par les pièces du dossier.

Le contrat de bail ne laisse pas apparaître de garant. La SCI [E] ajoute néanmoins qu’une convention FSL a été conclue par le mandataire. Cette convention a été mise en œuvre à une reprise par la mandataire. Est versée aux débats une relance du 30 mars 2016 de la part de la mandataire pour un impayé de 541,45 euros.

Une relance effectuée par la société LIMPIDE GESTION le 21 octobre 2016 pour 1.211,21euros est versée aux débats.

La SCI [E] se prévaut d’une créance de 314,85 euros et indique avoir abandonné les tentatives de recouvrement en raison de l’indigence du locataire. Elle ne justifie néanmoins d’aucune démarche de recouvrement et ne fait pas d’observations sur la situation de son ancienne locataire.

Concernant le lot n°18 (Madame [IZ]).

Le bail a été conclu dans le cadre du mandat de la société ID GESTION.

Selon les indications de la SCI [E] non contredites par les pièces, le dossier de location ne comprenait que la pièce d’identité de la locataire.

La SCI [E] soutient que la locataire était en situation de précarité et demandeur d’emploi, ce qui n’est pas contredit par les pièces du dossier.

Le contrat de bail ne laisse pas apparaître de garant. La SCI [E] ajoute néanmoins qu’une convention FSL a été conclue par le mandataire.

Une seule relance de la part de la société ID GESTION en date du 30 mars 2016 pour 1.360,62 euros d’impayés est versée aux débats.

Une relance effectuée par la société LIMPIDE GESTION le 21 octobre 2016 pour 718,29 euros est versée aux débats.

Un commandement de payer les loyers pour une somme de 4.291,85 euros a été délivré à la demande de la société [E] le 1er décembre 2016.

Par décision du 22 février 2017, le dossier de surendettement de la locataire a été déclaré recevable, au regard notamment d’une dette locative de 4.591,37 euros.

Par ordonnance du 16 juin 2017, le juge des référés du tribunal d’instance de Tourcoing a ordonné l’expulsion de la locataire et l’a condamnée à la somme provisionnelle de 585,09 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1er février 2017 outre les indemnités d’occupation postérieures.

Par jugement du 4 juillet 2017, la contestation élevée par la SCI [E] à l’encontre de la décision de recevabilité a été déclarée recevable et la locataire a été déclarée irrecevable à la procédure de surendettement.

La SCI [E] se prévaut d’une créance de 7.430,06 euros et indique avoir abandonné les tentatives de recouvrement en raison de l’indigence de la locataire. Elle justifie d’un courrier de l’huissier instrumentaire faisant état de l’impossibilité de recouvrer la créance compte tenu de la situation financière de l’intéressée.

Concernant le lot n°21 (Monsieur [KG])

Le bail a été conclu dans le cadre du mandat de la société ID GESTION.

Selon les indications de la SCI [E] non contredites par les pièces, le dossier de location ne comprenait aucune pièce.

La SCI [E] soutient que le locataire était en situation de précarité et demandeur d’emploi, ce qui n’est pas contredit par les pièces du dossier.

Le contrat de bail ne laisse pas apparaître de garant. La SCI [E] ajoute qu’aucune convention FSL n’a été conclue par le mandataire.

Une seule relance de la part de la société ID GESTION en date du 30 mars 2016 pour 1.557,62 euros d’impayés est versée aux débats.

Une relance effectuée par la société LIMPIDE GESTION le 21 octobre 2016 pour 2.414,00 euros est versée aux débats.

Un commandement de payer les loyers pour une somme de 3.965,86 euros a été délivré à la demande de la société [E] le 1er décembre 2016.

Les parties ont conclu un protocole d’accord par lequel la SCI [E] a obtenu la restitution du bien par le locataire suite à son incarcération en échange d’une renonciation à poursuivre Monsieur [KG] en règlement de sa dette locative.

La SCI [E] se prévaut d’une dette de 3820 euros.

Sur le préjudice total au titre des loyers.

Au final, les sommes avancées par la SCI [E] cumulent à hauteur d’une perte totale de loyers de 64.597,69 euros (et non de 72.246.12 euros). La demanderesse justifie du principe et du montant de cette perte par les nombreux documents versés (relances, décomptes, décisions de justice, protocoles, commandements, documents relatifs aux procédures de surendettement).

Ensuite, il apparaît établi que la société ID GESTION a manqué à ses obligations de mandataire en s’abstenant systématiquement de faire produire aux candidats locataires des pièces permettant de s’assurer de leur solvabilité, en donnant à bail les logements de la SCI de façon quasi systématique à des personnes dotées de très faibles ressources tout en s’abstenant pour chacun des contrats examinés ci-avant d’exiger la fourniture d’un garant pour se contenter, dans certains cas seulement, de solliciter après l’entrée dans les lieux une convention de garantie du FSL, mais également en ne faisant que très peu de diligences pour relancer les locataires en situation d’impayés et en ne diligentant aucune mesure de recouvrement ou mesure d’expulsion.

S’agissant de la société LIMPIDE GESTION, il faut également relever que cette mandataire a commis des manquements en s’abstenant pendant plusieurs mois après le début de son mandat de mettre en demeure plusieurs locataires en situation d’impayés.

Ces manquements de la société ID GESTION et de la société LIMPIDE GESTION sont à l’origine d’une perte de chance pour la SCI [E] de percevoir des loyers pour ses logements.

Cette perte de chance doit néanmoins être appréciée au regard des risques normaux d’impayés inhérents à l’activité locative, y compris découlant parfois d’une situation d’inactivité ou de précarité des locataires compte tenu de l’environnement socio-économique de l’immeuble. Le tribunal doit par ailleurs tenir compte pour certains lots de l’absence de réelle diligence de la part de la SCI [E] pour obtenir le recouvrement des sommes lui étant dues.

Au vu de ces éléments, la perte de chance sera évaluée à hauteur de 65%.

La société ID GESTION et la société LIMPIDE GESTION ayant concouru au même dommage, elles doivent être condamnées in solidum avec leur assureur.

Par conséquent, il y a lieu de condamner in solidum la société ID GESTION, la société LIMPIDE et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, en sa qualité d’assureur des deux sociétés, à verser à la SCI [E] la somme de 41.988,49 euros.

B)Sur la somme de 7.155,75 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers en raison de la non-relocation des lots.

La demanderesse fait valoir que plusieurs logements auraient été libérés pendant le mandat des sociétés défenderesses sans que celles-ci ne procèdent à la relocation.

La SCI [E] évoque ainsi les lots n°7,16,19 et 20.

Néanmoins, dans le détail de ses préjudices par lot (pièce n°340), il est fait état d’un préjudice de ce type pour les lots n°14, 19 et 20 pour une somme totale de 19.470 euros, soit une somme nettement supérieure à la demande.

S’agissant du lot n°20, la SCI [E] reproche à la société ID GESTION puis à la société LIMPIDE GESTION de ne pas avoir pourvu au remplacement du dernier locataire parti en mai 2015. La demanderesse verse un courriel adressé par la société ID GESTION à l’un de ses associés dans lequel il est fait état : « Et le locataire du lot 20 est parti, on devait faire les travaux de la salle de bains, donc il y a un mois où il n’y avait personne. [CM] fait la réception des travaux demain et on va pouvoir mettre en place le nouveau locataire ». Il n’est justifié par aucune pièce que les mandataires auraient rempli leur obligation en assurant la relocation du bien.

La perte de chance doit être évaluée entre juin 2015 et janvier 2017, soit 20 mois à 430 euros (8.600 euros). Compte tenu des probabilités de location sur l’intégralité de cette période évaluée à 85%, le préjudice s’évalue à 7310 euros (8.600x85/100).

Le tribunal ne pouvant dépasser la demande formulée par la société [E], le préjudice sera limité à 7.155,75 euros. Pour la même raison, il n’y aura pas lieu d’examiner les pertes de chances liées aux autres lots.

La société ID GESTION et la société LIMPIDE GESTION ayant concouru au même dommage, elles doivent être condamnées in solidum avec leur assureur.

Par conséquent, il y a lieu de condamner in solidum la société ID GESTION, la société LIMPIDE et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, en sa qualité d’assureur des deux sociétés, à verser à la SCI [E] la somme de 7.155,75 euros.

C)Sur la somme de 13.655,02 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers pendant les travaux réalisés dans les appartements.

La demanderesse expose avoir subi des pertes de loyers durant les travaux rendus nécessaires par les dégradations commises par plusieurs locataires. Si la perte de chance de recouvrer le montant de ces travaux auprès des locataires sera retenue partiellement ci-après comme en lien avec des manquements des gestionnaires, la perte de loyers durant les travaux aurait dû être supportée en tout état de cause par la demanderesse quel que soit le comportement des sociétés mandataires.

Dans le cadre de son argumentation subsidiaire, la demanderesse ne démontre pas en quoi une information supplémentaire de la part des défenderesses sur les risques locatifs lui aurait permis d’éviter les dégradations et la perte de loyer durant les travaux rendus nécessaires. Ce moyen subsidiaire ne permet pas plus de faire droit à la prétention indemnitaire de la demanderesse qui sera rejetée.

D)Sur la somme de 17.688,14 euros au titre des travaux de remise en état des appartements.

La demanderesse fait valoir sur ce point qu’alors que tous les lots avaient été loués neufs, une part anormalement élevée de ces lots a été retrouvée dans un état dégradé ; que les travaux de remise en état n’ont néanmoins pas pu être mis à la charge des locataires indélicats soit parce que les dépôts de garantie n’étaient pas suffisamment élevés, soit parce que ceux-ci n’ont jamais été transmis par la société ID GESTION, soit enfin en raison de l’insolvabilité des locataires concernés.

Concernant le lot n°1.

Au vu des pièces produites, notamment de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie du locataire, les dégradations alléguées apparaissent établies et la SCI [E] justifie qu’elle était susceptible de réclamer à son locataire une somme de 3.551,26 euros à ce titre.

Concernant le lot n°8.

La demanderesse soutient que la société LIMPIDE GESTION aurait autorisé une intervention d’ouverture de porte au bénéfice du locataire à sa charge, ayant rendu nécessaire postérieurement un changement de la serrure. Néanmoins, la SCI [E], qui ne fournit aucune explication sur le contexte des factures qu’elle verse aux débats, ne justifie pas que ces frais étaient susceptibles d’être mis à la charge du locataire. Ce poste de préjudice sera écarté.

Concernant le lot n°9.

Au vu des pièces produites, notamment de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie du locataire, les dégradations alléguées apparaissent établies et la SCI [E] justifie qu’elle était susceptible de réclamer à son locataire une somme de 635 euros.

Concernant le lot n°13.

La demanderesse reproche aux mandataires de ne pas avoir contacté le locataire sortant pour réaliser un état des lieux de sortie malgré le préavis qu’il avait donné. Elle avance que le logement a finalement été squatté ce qui a nécessité une reprise des peintures pour une somme de 2.542,43 euros.

Il est versé un courrier du locataire reçu le 16 septembre 2016, donc manifestement par la société LIMPIDE GESTION, par lequel ce dernier indiquait être sans nouvelle du mandataire malgré son départ des lieux le 1er juillet dernier et avoir laissé les clés à une autre locataire de l’immeuble (Madame [J]).

Par courrier daté du 20 septembre 2016, la société LIMPIDE GESTION a acté la réception de ce courrier, indiquant ne pas avoir été informée avant cela du départ du locataire et avoir trouvé dans les lieux le matin même Monsieur [J] vivant dans l’appartement. Par courrier du 18 octobre 2016, la société LIMPIDE GESTION réitérait qu’un tiers était installé dans les lieux.

Dans le cadre d’un procès-verbal de saisie conservatoire converti en procès-verbal de reprise du 1er décembre 2016, un commissaire de justice a constaté la présence d’une tiers dans l’appartement ayant néanmoins accepté de quitter les lieux immédiatement.

La demanderesse verse enfin un dépôt de plainte réalisé le 5 décembre 2016 par la gérante de la société LIMPIDE GESTION dans lequel celle-ci indiquait avoir constaté le 2 décembre 2016 la dégradation de la serrure du logement mais sans évoquer de dégradation du logement.

La SCI [E] ne verse ainsi aucun élément ne serait-ce que de simples photographies pour démontrer les dégradations qu’elle allègue. La demande ne peut qu’être rejetée.

Concernant le lot n°14.

La SCI demanderesse reproche à la société ID GESTION d’avoir remboursé à la locataire l’intégralité de son dépôt de garantie alors que le logement aurait été rendu sale et que le linoléum était dégradé.

La SCI [E] ne verse aucun élément ne serait-ce que de simples photographies pour démontrer les dégradations qu’elle allègue. La demande ne peut qu’être rejetée.

Concernant le lot n°17.

La SCI demanderesse reproche à ses mandataires de ne pas s’être rendus compte du départ du locataire. Elle indique que des travaux de remise en état ont été nécessaires. La SCI [E] ne verse aucun élément ne serait-ce que de simples photographies pour démontrer les dégradations qu’elle ne décrit d’ailleurs pas. La demande ne peut qu’être rejetée.

Concernant le lot n°18.

La SCI demanderesse impute à la locataire sortante une grave détérioration de l’appartement et de plusieurs lots en lien avec une fuite d’eau sous la baignoire, indiquant que la locataire se serait opposée à toute intervention.

Néanmoins, la demanderesse met elle-même en lien les dégradations dont elle se plaint avec une fissure présente dans l’appartement dès la prise de bail. Un rapport d’intervention par un entrepreneur fait par ailleurs état de tuyaux d’évacuation détériorés. En outre, la SCI [E] n’apporte aucune preuve de ce que la locataire se serait opposée à une intervention. Dans son ordonnance du 16 juin 2017, le juge des référés a rejeté les demandes provisionnelles de la SCI [E] en retenant que celle-ci n’établissait pas l’imputabilité de la fuite.

Par ailleurs, la SCI [E] évoque avoir dû exposer d’autres frais de restauration du logement compte tenu de l’état dans lequel sa locataire aurait laissé le reste des lieux. Si les photographies produites laissent apparaître un niveau important de saleté (étant précisé néanmoins que la SCI [E] ne sollicite aucun frais de ménage), les seules dégradations consistent en des décollements de papier peint, lesquels étaient déjà présents lors de la prise de bail au regard de l’état des lieux d’entrée.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demanderesse ne démontre pas qu’elle aurait été en mesure d’imputer des sommes à sa locataire et ne peut justifier d’une perte de chance de recouvrer ces sommes.

Concernant le lot n°19.

La SCI demanderesse reproche à la société ID GESTION d’avoir remboursé à la locataire l’intégralité de son dépôt de garantie alors que le logement présentait une porte dégradée.

La SCI [E] ne verse aucun élément ne serait-ce que de simples photographies pour démontrer les dégradations qu’elle allègue. Par ailleurs, l’état des lieux d’entrée évoquait déjà une difficulté s’agissant de la porte du séjour (« manque mécanisme d’ouverture »), étant précisé que la demanderesse n’explique pas quelle porte aurait été dégradée et quelle aurait été la nature de la dégradation.

La demande ne peut qu’être rejetée.

Concernant le lot n°21.

La demanderesse évoque des dégradations et un état de saleté du logement sans en apporter aucune preuve. La demande sera rejetée.

Au final, s’agissant des dégradations, la demanderesse justifie qu’elle aurait été en mesure de se prévaloir d’une somme totale de 4.186,26 euros (3.551,26+635) de frais de remise en état auprès de ses locataires. Compte tenu des motifs retenus ci-avant s’agissant des pertes de loyers, la perte de chance de recouvrer ces sommes sera fixée 65%.

Les manquements évoqués par la demanderesse ne sont que ceux de la société ID GESTION, justifiant de mettre hors de cause la société LIMPIDE GESTION s’agissant de ce poste de préjudice.

Par conséquent, il y a lieu de condamner in solidum la société ID GESTION et son assureur à la somme de 2.721,06 euros.

E)Sur la somme de 548,9 euros au titre de travaux de remise en état des parties communes.

La demanderesse reproche à la société ID GESTION de n’avoir pas fait réparer un dysfonctionnement de la porte d’entrée de l’immeuble et que cela aurait conduit à l’introduction de personnes mal intentionnées dans l’immeuble, lesquelles auraient dégradé les parties communes. Le dysfonctionnement de la porte de l’immeuble est avéré par un courrier électronique envoyé par la gérante de la société ID GESTION le 7 octobre 2015 (« concernant la porte d’entrée, j’attends le nouveau devis de [CM], que j’aurai lundi »).

La demanderesse produit une facture du 15 décembre 2016 donc contemporaine de la difficulté qui évoque explicitement la « réparation suite à une dégradation et au vol du répartiteur » pour un montant de 218,90 euros. La demanderesse n’établit en revanche aucun lien entre le dysfonctionnement de la porte et la pose de quatre boîtes aux lettres selon facture du 7 février 2017.

Par conséquent, la société ID GESTION et son assureur seront condamnés in solidum à la somme de 218,90 euros.

F)Sur la somme de 900 euros au titre des frais d’instance.

La demanderesse expose avoir engagé une procédure conservatoire à l’encontre du locataire du lot n°6 sur les « mauvais conseils » et des informations erronées transmises par la société LIMPIDE GESTION. Elle explique que la société ID GESTION aurait consenti au locataire un loyer de 570 euros hors charges puis, par un second contrat, un loyer de 490 euros hors charges sans l’en informer, ce qui l’aurait conduite à entreprendre à tort la procédure conservatoire.

Néanmoins, il ressort des pièces que la saisie conservatoire n’a pas été mise en œuvre pour le paiement de loyers mais pour le paiement de charges. Par ailleurs, si la SCI [E] a effectivement eu à supporter une condamnation totale de 900 euros dans l’instance en contestation initiée par le locataire, les contestations formées par celui-ci ne portaient pas sur la question de la dette et la SCI [E], qui pourtant évoquait le contexte de gestion de l’immeuble devant le juge de l’exécution, ne faisait état d’aucune difficulté relative au montant de la créance.

La demanderesse ne justifie donc pas d’un préjudice en lien avec une faute de la société LIMPIDE GESTION et la demande sera rejetée.

G)Sur la somme de 8.290 euros au titre des cautions jamais restituées à la SCI [E].

La société demanderesse expose n’avoir reçu de la part de la société ID GESTION qu’une somme totale de 2860 euros au titre des dépôts de garantie lors de la fin de mandat de cette société alors même qu’un montant total de 10.950 euros aurait dû être perçu.

Néanmoins, pour l’essentiel des lots pour lesquels la SCI [E] serait en mesure de se prévaloir de sommes à l’encontre des locataires au titre des loyers ou des dégradations, la SCI [E] se trouve déjà indemnisée au titre de la perte de chance pour des sommes supérieures au dépôt de garantie et n’aurait pas donc eu vocation à conserver ceux-ci.

Par ailleurs, la somme de 2.860 euros de dépôts de garantie conservée par la SCI [E] suffit à couvrir les pertes de cette dernière s’agissant des lots 9,12 et 17 pour lesquels les pertes de chances indemnisées sont inférieures au dépôts de garantie contractuellement prévus.

La demande sera par conséquent intégralement rejetée.

H)Sur la somme de 19.560,63 euros au titre des frais de commissaire de justice relatifs au recouvrement des loyers et expulsion des locataires.

La SCI [E] justifie avoir exposé des frais d’huissiers à hauteur de 19.298,48 euros. Il est manifeste que les fautes commises par la société ID GESTION (absence de vérification de la solvabilité des preneurs et de prise de garantie, absence de relance ou de mesure de recouvrement) et la tardiveté des démarches de la société LIMPIDE GESTION sont à l’origine d’une perte de chance de ne pas subir d’impayés et de ne pas avoir à assumer consécutivement le coût de ces actes. Une même perte de chance évaluée à 65% doit être retenue.

Par conséquent, il y a lieu de condamner in solidum la société ID GESTION, la société LIMPIDE GESTION, et leur assureur, à verser à la SCI [E] la somme de 12.544,01 euros.

I)Sur la somme de 60.912 euros au titre des frais d’avocat relatifs au recouvrement des loyers et expulsion des locataires.

La SCI [E] justifie avoir exposé une somme de 60.912 euros au titre de la gestion par son conseil des contentieux avec les locataires. Il est manifeste que les fautes commises par la société ID GESTION (absence de vérification de la solvabilité des preneurs et de prise de garantie, absence de relance ou de mesure de recouvrement) et la tardiveté des démarches de la société LIMPIDE GESTION sont à l’origine d’une perte de chance de ne pas subir d’impayés et de ne pas avoir à assumer consécutivement ces frais d’avocats. Une même perte de chance évaluée à 65% doit être retenue.

Par conséquent, il y a lieu de condamner in solidum la société ID GESTION, la société LIMPIDE GESTION, et leur assureur, à verser à la SCI [E] la somme de 39.592, 80 euros.

J)Sur la somme de 16.100 euros au titre des frais d’expertise judiciaire.

Les frais d’expertise judiciaire seront intégrés aux dépens d’instance.

K)Sur la somme de 45.583,71 euros au titre des charges récupérables des années 2014, 2015 et 2016 jamais régularisées auprès des locataires et restés à la charge de la SCI [E].

Il y a lieu tout d’abord de mettre hors de cause la société LIMPIDE GESTION qui a procédé, comme ne le conteste pas la SCI [E] et comme l’a relevé l’expert judiciaire, aux calculs de régularisation de charges (pièce 9 de les défenderesses).

Il ressort ensuite des débats que la société ID GESTION n’a pas procédé aux opérations de régularisation des charges lors de son mandat, ce qui est à l’origine d’une perte de chance de recouvrer ces charges sur les locataires. Le préjudice allégué par la SCI [E] apparaît également en lien avec les manquements de la société ID GESTION retenus ci-avant au titre de la sélection des locataires et de l’absence de prise de garantie, manquements à l’origine de la perte de chance de recouvrer les charges non régularisées y compris s’agissant ici des charges postérieures à la fin de son mandat pour les locataires installés lors de celui-ci.

La SCI [E] établit son préjudice en versant un décompte pour chacune des années 2014, 2015 et 2016, ainsi que les factures correspondantes, pour un montant total de 45.583,71 euros.

La perte de chance sera fixée de façon identique au poste de préjudice relatif aux loyers impayés en tenant compte des risques normaux d’impayés, y compris de charges, inhérents à l’activité locative, y compris découlant parfois d’une situation d’inactivité ou de précarité des locataires compte tenu de l’environnement socio-économique de l’immeuble. Le tribunal doit de nouveau tenir compte pour certains lots de l’absence de réelle diligence de la SCI [E] pour parvenir au recouvrement. Au regard de ces éléments, la perte de chance sera également fixée à 65%.

Par conséquent, la société ID GESTION et son assureur seront condamnés in solidum à la somme de 29.629, 41 euros.

L)Sur le total des condamnations.

Compte tenu des préjudices retenus ci-avant, il y a lieu de retenir :

— une condamnation in solidum de la société ID GESTION et de la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à la somme totale de 32.569, 37 euros (2.721,06 euros + 218,90 euros + 29.629, 41 euros).

— une condamnation in solidum de la société ID GESTION, de la société LIMPIDE GESTION et de leur assureur de 101.281, 05 euros (41.988,49 euros + 7.155,75 euros + 12.544,01 euros + 39.592, 80 euros).

Il faut préciser que le moyen subsidiaire de la SCI [E] tiré d’un manquement allégué à l’obligation d’information précontractuelle n’est pas de nature à lui ouvrir plus de droit ou à aboutir à une réparation plus conséquente.

II)Sur le recours en garantie contre la société ID GESTION.

Les condamnations prononcées à l’encontre de la société LIMPIDE GESTION et de son assureur, in solidum avec la société ID GESTION, concernent la perte de chance de recouvrer certains loyers, outre les frais procéduraux consécutifs, et la perte de chance de relocation d’un lot.

Or, pour le premier de ces préjudices, il faut considérer que la société LIMPIDE GESTION a hérité pour une large part d’une situation préconstituée en lien avec les manquements antérieurs de la société ID GESTION, en ce que cette société a été à l’origine du choix des locataires et a laissé se constituer de nombreuses situations d’impayés.

S’agissant du second chef de préjudice, les manquements de la société LIMPIDE GESTION sont en revanche sans lien avec les manquements antérieurs de la société ID GESTION en ce que l’absence de remise en location par cette dernière du lot en cause n’empêchait aucunement la société LIMPIDE GESTION d’y procéder.

Au vu de ces éléments, il y a lieu de condamner la société ID GESTION à garantir l’assureur de la société LIMPIDE GESTION à hauteur de 80% sur la somme de 94.125,30 euros, tandis que pour le surplus des condamnations y compris au titre des frais irrépétibles et des dépens se fera par moitié, conformément aux règles de contribution à la dette.

III)Sur la résistance abusive.

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du défendeur qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

La simple opposition des défenderesses aux prétentions de la SCI [E] antérieurement au présent jugement qui seul fixe le principe de la leurs responsabilités et le montant des réparations ne doit pas être jugée abusive.

La demande sera rejetée.

IV)Sur les mesures de fin de jugement.

Sur les dépens.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société ID GESTION, la société LIMPIDE GESTION et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, en sa qualité d’assureur de deux sociétés, parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens, en ce compris des dépens des procédures de référé (1ère instance et appel) comprenant les frais d’expertise judiciaire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamnées aux dépens, la société ID GESTION, la société LIMPIDE GESTION et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, en sa qualité d’assureur de deux sociétés, seront condamnées in solidum à verser à la SCI [E] une somme qu’il est équitable de fixer à 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et seront déboutées de toute demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum la société ID GESTION et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, en sa qualité d’assureur de la société ID GESTION, à verser à la SCI [E] une somme de 32.569, 37 euros à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE in solidum la société ID GESTION, la société LIMPIDE GESTION et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, en sa qualité d’assureur tant de la société ID GESTION que de la société LIMPIDE GESTION, à verser à la SCI [E] :

— une somme de 101.281,05 euros à titre de dommages-intérêts ;

— une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la société ID GESTION, la société LIMPIDE GESTION et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, en sa qualité d’assureur tant de la société ID GESTION que de la société LIMPIDE GESTION aux dépens, en ce compris des dépens des procédures de référé (1ère instance et appel) comprenant les frais d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE la société ID GESTION à garantir la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, en sa qualité d’assureur de la société LIMPIDE GESTION, à hauteur de 80% sur la somme de 94.125,30 euros;

REJETTE les demandes autres et plus amples ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Benjamin LAPLUME Marie TERRIER