N° RG 25/00334 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMRJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 5]

11ème civ. S2

N° RG 25/00334 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMRJ

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e David GILLIG

Monsieur [V] [C]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

22 JUILLET 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. [Adresse 10]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e David GILLIG, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 178, substitué par M^e GAMALEU, avocat au barreau de STRASBOURG,

PARTIE REQUISE :

Monsieur [V] [C]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, statuant en référé

Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 22 Juillet 2025.

ORDONNANCE:

Réputée contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, statuant en référé et par Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 11 octobre 2018 à effet du 1er novembre 2018, la SAEML HABITATION MODERNE a consenti à Monsieur [V] [C] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 1] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 217.44 euros ainsi que 75.00 euros au titre des charges outre 15.43 euros au titre du câble/antenne et de la participation performance énergétique.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la [Adresse 11] a fait signifier à Monsieur [V] [C] le 27 novembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 940.58 euros.

Par acte d’huissier de justice délivré le 29 janvier 2025, la SAEML HABITATION MODERNE a fait assigner Monsieur [V] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion sous astreinte du locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnité d’occupation.

A l’audience du 23 mai 2025, la [Adresse 11], représentée par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance en actualisant la dette locative aux fins de voir :

— Déclarer recevable son action,

— Constater la résiliation de plein droit du contrat de bail,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [C] ainsi que de tout occupant de son chef sous astreinte de 200.00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Condamner à titre provisionnel Monsieur [V] [C] à lui payer la somme de 1194.92 euros correspondant l’arriéré locatif de loyers charges suivant décompte arrêté à la date du 27 janvier 2025 augmenté des intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir,

— Condamner à titre provisionnel Monsieur [V] [C] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 1er juillet 2025 d’un montant de 393.79 euros, sous réserve du décompte de charges définitif, jusqu’à la libération effective des lieux, qui sera indexé comme si le bail s’était poursuivi et sous réserve de la révision annuelle du loyer au 1er janvier selon l’indice du 4ème trimestre,

— Condamner solidairement Monsieur [V] [C] à lui payer la somme de 800.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement Monsieur [V] [C] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer,

— Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire par provision.

La SAEML HABITATION MODERNE expose que Monsieur [V] [C] rencontre des problèmes de santé. Elle indique avoir octroyé à ce dernier un plan d’apurement de la dette locative qui s’élevait au 31 mars 2025 à la somme de 1007.66 euros et en sollicite l’homologation avec maintien de la clause cassatoire.

Bien que régulièrement cités par dépôt à l’étude, Monsieur [V] [C] n’a pas comparu ni fait représenter. Susceptible d’appel, la décision sera réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Il a été donné lecture à l’audience du rapport d’enquête sociale.

La décision a été mise en délibéré au 22 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

La situation d’impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 novembre 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 24 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 30 janvier 2025 à l’autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 23 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [V] [C] fait l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire et le commandement de payer signifié au locataire 27 novembre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 940.58 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 27 janvier 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la [Adresse 11] produit un décompte actualisé aux termes duquel Monsieur [V] [C] reste redevable, après déduction d’office le cas échéant des frais de poursuite en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de la somme de 545.24 euros au 9 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse.

Monsieur [V] [C], non comparant, ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette. Il sera par conséquent condamné, à titre provisionnel, à verser à la SAEML HABITATION MODERNE la somme de 545.24 euros, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, comme sollicité, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du rapport d’enquête sociale que Monsieur [V] [C], âgé de 63 ans, est célibataire et perçoit une pension d’invalidité mensuelle de 1012.46 euros. Il rencontre d’importants problèmes de santé ne lui permettant pas de se déplacer facilement et d’être présent à l’audience. Une demande de curatelle a été déposée.

La [Adresse 11] produit un plan d’apurement de la dette locative qui s’élevait à la somme de 1007.66 euros signé le 7 avril 2025 à raison de 3 versements de 600.00 euros de mai à juillet 2025 soit la somme de 462.42 euros en mai et juin 2025 et celle de 82.82 euros en juillet pour solde, en sus du loyer courant d’un montant de 137.58 euros

Il ressort du décompte en date du 9 mai 2025 que Monsieur [V] [C] a repris le règlement du loyer courant et réglé la somme en sus de 600.00 euros le 4 avril 2025 et la somme de 600.00 euros le 5 mai 2025 ramenant la dette locative à la somme précitée de 545.24 euros.

En considération des éléments versés aux débats, de la demande d’homologation du plan d’apurement par la SAEML HABITATION MODERNE, Monsieur [V] [C] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera le rétablissement des effets de la clause résolutoire et l’expulsion de Monsieur [V] [C], la demande d’astreinte, dont l’utilité n’est pas justifiée à ce stade, étant cependant rejetée, ainsi que la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 393.79 euros, jusqu’à leur départ définitif des lieux, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses du bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [V] [C] est déjà condamné au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 545.25 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 27 janvier 2025.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [V] [C], partie perdante, sera condamnée aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [V] [C], tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la [Adresse 11] la somme de 150,00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est, de plein droit, assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevables les demandes de la SAEML HABITATION MODERNE à l’encontre de Monsieur [V] [C] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 11 octobre 2018 entre la SAEML [Adresse 9] et Monsieur [V] [C] concernant le logement situé [Adresse 1] à [Localité 7], sont réunies à la date du 27 janvier 2025 ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [V] [C] à payer à la SAEML HABITATION MODERNE la somme de 545.24 euros (cinq cent quarante-cinq euros et vingt-quatre centimes) avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation due au 9 mai 2024, échéance d’avril 2025 incluse ;

AUTORISONS Monsieur [V] [C], tenu par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 2 mensualités de 272.62 euros (deux cent soixante-douze euros et soixante-deux centimes), la dernière mensualité pour solder la dette ;

DISONS que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

DISONS que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, restée même partiellement impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception aura pour effet :

– que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

– que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible ;

– qu’à défaut pour Monsieur [V] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la [Adresse 11] faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ;

— que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

– que Monsieur [V] [C] sera condamnée, à titre provisionnel, à verser à la SAEML HABITATION MODERNE, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail soit la somme de 393.79 euros, sous réserve du décompte de charges définitif, jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses du bail, étant précisé que cette indemnité produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois et ne sera due, le cas échéant, sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [V] [C] est déjà condamné au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 545.24 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 27 janvier 2025.

DISONS que, sous ces réserves, les demandes de la [Adresse 11] tendant à l’expulsion de Monsieur [V] [C] et à sa condamnation à une indemnité d’occupation sont sans objet ;

REJETONS la demande d’astreinte ;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Monsieur [V] [C] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [C] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [C] à payer à la SAEML HABITATION MODERNE la somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente des Contentieux de la Protection statuant en référé

Aurélie MALGOUVERNE Catherine KRUMMER