TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 12 Décembre 2025

Numéro RG : N° RG 25/00245 – N° Portalis DB2P-W-B7J-E3EV

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [G]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Marie GIRARD-MADOUX de la SCP GIRARD-MADOUX & ASSOCIES, avocat au barreau de CHAMBERY ;

DEFENDEURS :

Monsieur [K] [E] [S]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparant ;

Madame [V] [H] [N]

[Adresse 3]

[Localité 5]

comparante ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier : Liliane BOURGEAT

DEBATS :

Audience publique : 4 novembre 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 3 mars 2023, Monsieur [Y] [G] a donné à bail à Monsieur [K] [E] [S] et Madame [V] [H] [N], un logement à usage d’habitation, réputé meublé, outre un garage et un emplacement de stationnement situés [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 1130 euros.

Monsieur [Y] [G] a fait signifier un commandement de payer en date du 24 avril 2025 à Madame [V] [H] [N] et en date du 20 mai 2025 à Monsieur [K] [E] [S] visant la clause résolutoire et a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry en référé par acte d’huissier en date du 10 septembre 2025 concernant Madame et du 17 septembre 2025 concernant Monsieur et sollicite :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire au bénéfice du bailleur avec toutes ses conséquences,

— le constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail à effet à la date du 20 juillet 2025 et de dire en conséquence que Monsieur [K] [E] [S] et Madame [V] [H] [N] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date,

— ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef sous astreinte de 15 euros par jour de retard, et au besoin avec le concours de la force publique,

— dire n’y avoir lieu à application du délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux au regard de la mauvaise foi des locataires,

— la condamnation solidaire de Monsieur [K] [E] [S] et Madame [V] [H] [N] au paiement de la somme provisionnelle de 11300 euros due au titre des loyers et charges, outre une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux,

— le rappel que la décision à intervenir est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

— la condamnation solidaire de Monsieur [K] [E] [S] et Madame [V] [H] [N] au paiement de la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 4 novembre 2025, Monsieur [Y] [G], représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes en réactualisant celle relative au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 13560 euros au 31 octobre 2025. Le demandeur déclare que la maison est meublée et que le loyer est 1130 euros par mois. Il indique qu’aucun réglement n’a été effectué depuis janvier 2025. Il précise qu’il a des échéances de crédit à régler. Pour cette raison, il sollicite la suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Madame [V] [H] [N] comparaît à l’audience et explique ne pas vouloir rester dans le logement. Elle explique avoir payé le loyer en liquide, ce qui réactualise la dette à un montant de 3390 euros. Elle indique avoir donné de l’argent liquide au demandeur dès que son salaire était versé, mais celui-ci ne lui a jamais remis de quittances de loyer. Elle indique que la maison n’est pas meublée et que les meubles présents lui appartiennent. Elle déclare percevoir un salaire mensuel de 1600 euros et 700 euros de la CAF. Elle ajoute avoir trois enfants âgés de 18 ans, 17 ans et 13 ans. Elle précise que la pension alimentaire se fait en nature puisque le père paie les courses. Au niveau des charges, elle explique avoir, à ce jour, un crédit de 1600 euros mais ne pas avoir de dettes. Elle explique que Monsieur ne vit plus dans le domicile, contrairement à ce que déclare le demandeur, et qu’elle ignore l’adresse de son nouveau domicile.

Monsieur [K] [E] [S] n’est ni comparant, ni représenté.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience et fait état de la carence des locataires.

La décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES TEXTES APPLICABLES :

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 énonce notamment que “le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. (…)

Toutefois, ce titre ne s’applique pas : (…)

2° Aux logements meublés, régis par le titre Ier bis ”.

L’article 25-3 de cette loi dispose que “les dispositions du présent titre sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2.

Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.(…)”.

En l’espèce, au terme du bail signé par les parties, le contrat conclu entre les parties concerne un logement meublé, excluant l’application des dispositions du titre 1er de la loi du 6 juillet 1989 sauf celles mentionnées dans l’alinéa 2 de l’article 25-3 de cette loi.

L’article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail ayant été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer ne peut recevoir application dans le cadre de la présente procédure puisque le contrat de bail fixe ce délai à deux mois.

S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

II. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE RESILIATION ET D’EXPULSION :

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été effectuée par mail dont il a été accusé réception le 20 mai 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la SAVOIE par lettre recommandée avec avis de réception retirée le 19 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

III. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié en date du 24 avril 2025 à Madame [V] [H] [N] et en date du 20 mai 2025 à Monsieur [K] [E] [S], pour la somme en principal de 2260 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 juillet 2025.

En application de l’article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 applicable en l’espèce sur ce point, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En application de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur à l’audience que Monsieur [K] [E] [S] et Madame [V] [H] [N] n’ont effectué aucun règlement depuis le mois de septembre 2024. Dans ces conditions, les locataires ne justifient pas avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Par suite, les preneurs devenant occupants sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à l’expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. SUR LA DEMANDE D’EXPULSION IMMEDIATE ET SANS DELAI

Au terme de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Dans le cas d’espèce, aucun élément autre que l’absence de paiement ne vient démontrer la mauvaise foi des locataires, le fait que le bailleur ait un prêt à rembourser ne suffit en outre pas à justifier la mauvaise foi des locataires.

Ainsi, la demande de suppression des délais prévus à l’article L412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution sera rejetée.

V. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 21 juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Monsieur [Y] [G] produit un décompte démontrant que Monsieur [K] [E] [S] et Madame [V] [H] [N] restaient devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 11300 euros incluant le loyer du mois d’août 2025. Si un décompte actualisé est produit, il ne peut en être tenu compte eu égard au principe du contradictoire et à l’absence de Monsieur [K] [E] [S] à l’audience.

Si Madame soutient avoir payé en liquide les loyers à de nombreuses reprises, elle n’apporte aucun élément permettant de justifier de ces paiements. En outre, Monsieur [K] [E] [S] ne démontrant pas qu’il aurait prévenu le bailleur de son départ effectif du logement, celui-ci est tenu solidairement des dettes de loyers et charges conformément à ce que prévoit la clause de solidarité présente dans le bail du 3 mars 2023.

Dès lors les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à contester de manière probante le principe ni le montant de cette dette, ils seront condamnés solidairement au paiement de cette somme par provision

Ils seront sera par ailleurs condamnée solidairement au paiement par provision des loyers, charges et indemnités mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LA DEMANDE D’ASTREINTE :

Monsieur [Y] [G] sollicite l’expulsion de Monsieur [K] [E] [S] et Madame [V] [H] [N] sous astreinte de 15 euros par jour de retard.

Compte tenu du recours possible à la force publique en cas de non respect de la décision, ce qui s’avère être une mesure de contrainte suffisante pour assurer l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte.

VII. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

Par application de l’article 1343-5 alinéa 1er du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Compte tenu de la précarité de la situation de Monsieur [K] [E] [S] et Madame [V] [H] [N], ils seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

VIII. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Les locataires, parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Il convient également de les condamner solidairement au paiement d’une indemnité de 250 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 mars 2023 entre Monsieur [Y] [G] et Monsieur [K] [E] [S] et Madame [V] [H] [N] concernant le logement à usage d’habitation réputé meublé, outre un garage et un emplacement de stationnement situés [Adresse 4] sont réunies à la date du 21 juillet 2025,

EN CONSEQUENCE, ORDONNONS à Monsieur [K] [E] [S] et Madame [V] [H] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [K] [E] [S] et Madame [V] [H] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [Y] [G] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

FIXONS l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [E] [S] et Madame [V] [H] [N] à payer à Monsieur [Y] [G] la somme provisionnelle de 11300 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois d’août 2025 outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal,

AUTORISONS Monsieur [K] [E] [S] et Madame [V] [H] [N] à s’acquitter de l’arriéré locatif en 23 mensualités de 150 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et qu’à défaut du paiement intégral d’une mensualité dans ce délai, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [K] [E] [S] et Madame [V] [H] [N] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [K] [E] [S] et Madame [V] [H] [N] à payer à Monsieur [Y] [G] la somme de 250 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, et notamment celle formée par Monsieur [Y] [G] relative à l’astreinte et à la suppression du délai de 2 mois après le commandement de quitter les lieux,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 12 décembre 2025, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION