TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 01

N° RG 23/01593 – N° Portalis DBZS-W-B7H-W4CR

JUGEMENT DU 27 MARS 2026

DEMANDERESSES:

Mme [W] [X] veuve [G],

représentée par l’UDAF du [Localité 1] (sise [Adresse 1]),

es qualité de curateur de [W] [X] veuve [G], en vertu du jugement rendu le 21/05/2024

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Blandine LEJEUNE, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Mireille THOMAS, plaidant

Mme [C] [G] épouse [Q]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Blandine LEJEUNE, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Mireille THOMAS, plaidant

DÉFENDEUR:

M. [R] [K] [Y] [O] [G]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par M^e Hélène FONTAINE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Marie TERRIER,

Assesseur : Juliette BEUSCHAERT,

Assesseur : Nicolas VERMEULEN,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS

Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 27 Mai 2025, avec effet au 02 Mai 2025.

A l’audience publique du 20 Novembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 27 Mars 2026.

Vu l’article 804 du Code de procédure civile, Nicolas VERMEULEN, juge préalablement désigné par le Président, entendu en son rapport oral, et qui, ayant entendu la plaidoirie, en a rendu compte au Tribunal.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 27 Mars 2026 par Marie TERRIER, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

Exposé du litige

Mme [W] [X] veuve [G] est propriétaire pour moitié en pleine propriété et pour moitié en usufruit d’un bien situé [Adresse 4] dont la nue-propriété est partagée avec ses enfants M. [R] [G] et Mme [C] [G]. Se plaignant du refus de vendre le bien immobilier, par acte de commissaire de justice en date du 8 février 2023, Mmes [W] [X] et [C] [Q] née [G] ont fait assigner M. [R] [G] devant le tribunal aux fins de se voir autoriser à vendre l’immeuble indivis.

Suivant ordonnance du 04 janvier 2024, le juge de la mise en état a rejeté la demande tendant à écarter les pièces n° 7, 8, 15 et 16 de M. [R] [G] ainsi que les demandes de comparution personnelle et de sursis à statuer.

Suivant conclusions en date du 30 septembre 2024, l’UDAF du [Localité 1] est intervenu volontairement à l’instance, en sa qualité de curatrice de Mme [W] [X].

Suivant ordonnance du 28 mars 2025, le juge de la mise en état a rejeté la demande de sursis à statuer et la demande d’expertise judiciaire de la valeur de l’immeuble pour l’année 2022.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 02 mai 2025 et l’affaire a reçu fixation pour plaidoiries à l’audience des débats du 20 novembre 2025.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives, notifiées par voie électronique le 30 avril 2025, Mmes [W] [X] et [C] [G] demandent de :

Les autoriser à :

— Donner mandat de vente de l’immeuble litigieux à deux agences immobilières de leur choix avec mandat de vente non exclusif au prix de 370.000 euros avec possibilité de diminution du prix de vente tous les 3 mois de 10.000 euros à compter du premier mandat jusqu’à réception d’une offre d’achat à un prix supérieur ou égal au prix du mandat ;

— Vendre le bien litigieux dès lors qu’un acquéreur aura fait une offre supérieure ou égale au prix du mandat ;

— Faire préalablement vider la maison et confier les opérations de débarrassages à l’entreprise [1] conformément au devis réactualisé ;

Obtenir paiement par le notaire chargé de la vente de leur quote-part du prix de vente ;

Rejeter les demandes de délai supplémentaire ;

Dire que les avances par Mme [W] [U] des frais de diagnostic et des frais de débarrassage viendront en déduction du prix de vente et en addition de la quote-part de Mme [W] [X] ;

Débouter M. [R] [G] de ses demandes ;

Le condamner à payer :

— La somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts à Mme [C] [G] avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— La somme de 21.024 euros à titre de dommages-intérêts à Mme [W] [G] avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Le condamner à leur payer la somme de 12.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le condamner aux dépens ;

Maintenir l’exécution provisoire.

Sur le fondement de l’article 815-5 du code civil, les requérantes sollicitent l’autorisation judiciaire de vendre aux motifs que le bien n’est plus habité depuis 2020 et que Mme [X] règle désormais la taxe sur les logements vacants. Elles allèguent que le bien n’est plus habitable en l’état ni louable en raison de la législation en vigueur. Enfin, elles précisent que les indivisaires ne sont pas en capacité de s’occuper du bien en raison de leur éloignement géographique. Enfin, elles rappellent que le bien a fait l’objet de cambriolages successifs, de sorte qu’il est difficilement assurable.

Elles soutiennent que l’autorisation de vendre du juge des tutelles n’est pas nécessaire puisque Mme [X] réside désormais chez Mme [C] [G] et que le bien ne peut plus être qualifié de logement au sens de l’article 426 du code civil.

Elles énoncent ensuite que le conflit familial est sans incidence sur l’autorisation judiciaire de vendre le bien indivis sans l’accord d’un coindivisaire. Elles s’opposent à une quelconque contrainte qui s’exercerait sur Mme [X] par Mme [C] [G].

Elles prétendent que le refus de M. [L] [G] de vendre le bien immobilier a causé une dépréciation de l’immeuble de près de 50.000 euros et a contraint Mme [X] à des dépenses supplémentaires.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives, notifiées par voie électronique le 30 avril 2025, M. [R] [G] demande de :

A titre principal,

Rejeter l’autorisation de vendre le bien immobilier ;

Débouter les requérantes de l’ensemble de leurs prétentions ;

A titre subsidiaire,

Lui octroyer un délai jusqu’à la vente du bien et de six mois minimums pour reprendre les biens qui sont les siens ou ceux dont sa mère voudrait bien lui laisser l’usage ;

Lui octroyer l’autorisation de se rendre dans le bien situé à [Localité 4] pour récupérer ses biens personnels et établir une liste des biens issus du mobilier de leurs parents dont il aimerait se voir attributaire ;

Ordonner que les souvenirs et objets à caractère personnel de Mme [W] [G] soient laissés à sa disposition ;

Condamner Mme [C] [G] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamner aux dépens, dont distraction au profit de M^e Hélène [Localité 5], postulante ;

Rejeter l’exécution provisoire.

M. [R] [G] s’oppose à la vente du bien indivis et estime que, s’agissant du logement de Mme [X], l’autorisation du juge des tutelles est nécessaire et que celle-ci n’est pas évidente en raison du faible intérêt pour Mme [X] de vendre le bien.

M. [R] [G] rappelle l’historique du conflit familial et estime que Mme [W] [X] n’est pas en capacité d’exprimer clairement son choix ; il prétend également que sa volonté de vendre le bien situé à [Localité 4] est la conséquence d’une contrainte de sa fille.

Il estime donc que Mme [W] [X] n’a pas consenti à la vente du bien immobilier. Il soutient également que la vente n’est pas de l’intérêt de sa mère en ce que la vente du bien immobilier ne lui rapporterait qu’une part moindre que les nus propriétaires ; il souligne que le bien est susceptible d’être mis en location.

A titre subsidiaire, il souhaite dans l’hypothèse où la vente serait ordonnée qui lui soit laissé un délai jusqu’à la vente de la maison afin de récupérer ses affaires personnelles ainsi que des biens appartenant à ses parents que sa mère voudrait bien lui laisser.

Il s’oppose enfin aux demandes de dommages intérêts en soutenant que son refus de vendre ne peut pas être qualifié d’abusif. Il précise que son refus est justifié par sa volonté de protéger sa mère et l’intérêt familial.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens développés dans les conclusions des parties.

L’affaire a été mise en délibérée au 27 mars 2026.

Motifs du jugement

Sur la demande d’autorisation de vendre l’immeuble situé [Adresse 5] [Adresse 6] à [Localité 4]

Sur l’autorisation du juge des tutelles

L’article 426 alinéa 1 et 3 du code civil précise que « Le logement de la personne protégée et les meubles dont il est garni, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire, sont conservés à la disposition de celle-ci aussi longtemps qu’il est possible.

(…)

S’il devient nécessaire ou s’il est de l’intérêt de la personne protégée qu’il soit disposé des droits relatifs à son logement ou à son mobilier par l’aliénation, la résiliation ou la conclusion d’un bail, l’acte est autorisé par le juge ou par le conseil de famille s’il a été constitué, sans préjudice des formalités que peut requérir la nature des biens. Si l’acte a pour finalité l’accueil de l’intéressé dans un établissement, l’avis préalable d’un médecin, n’exerçant pas une fonction ou n’occupant pas un emploi dans cet établissement, est requis. Dans tous les cas, les souvenirs, les objets à caractère personnel, ceux indispensables aux personnes handicapées ou destinés aux soins des personnes malades sont gardés à la disposition de l’intéressé, le cas échéant par les soins de l’établissement dans lequel celui-ci est hébergé. »

En l’espèce, les parties s’opposent sur la qualification de l’immeuble situé à [Adresse 7] [Adresse 8] de Mme [W] [G] au sens de l’article 426 du code civil précité.

Toutefois, l’autorisation judiciaire de vendre un bien indivis sans le consentement de l’un des indivisaires en application de l’article 815-3 du code civil n’est pas exclusif de la demande d’autorisation de vendre la résidence principale ou secondaire du protégé portée devant le juge des tutelles. Il n’appartient pas au tribunal judiciaire de supputer l’avis favorable ou défavorable du juge des tutelles ni de qualifier l’immeuble litigieux de résidence principale ou secondaire au sens de l’article 426 du code civil.

L’éventuelle autorisation du tribunal judiciaire de vendre le bien indivis n’exclut pas l’application de l’article 426 du code civil et il appartiendra aux parties de solliciter le juge des tutelles le cas échéant.

Sur la mise en péril de l’intérêt commun de l’indivision

Selon l’article 815-3, alinéa 7, du code civil, en matière d’actes de disposition concernant les immeubles, le consentement de tous les indivisaires est requis.

Toutefois, selon les alinéas 1 et 3 de l’article 815-5 du même code, « un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril d’intérêt commun.

(…)

L’acte passé dans les conditions fixées par l’autorisation de justice est opposable à l’indivisaire dont le consentement a fait défaut. »

Un indivisaire peut être autorisé à vendre l’immeuble indivis à la condition de démontrer d’une part, le refus d’un indivisaire de vendre l’immeuble litigieux et d’autre part, que ce refus met en péril l’intérêt commun de l’indivision.

En l’espèce, il est justifié de diverses démarches auprès de M. [R] [G] pour obtenir son accord quant à la vente du bien indivis, dont une mise en demeure en date du 25 août 2022, et de son refus d’y procéder, exposant le 25 septembre 2022 que « je ne crois pas que la situation financière de ma mère la place devant l’obligation de vendre ce bien. Aussi, je ne pense pas qu’il y ait urgence à se séparer de ce patrimoine familial ».

S’il invoque qu’il n’est pas urgent pour Mme [W] [G] de percevoir sa part dans le prix de vente de l’immeuble litigieux, au vu du montant de ses revenus actuels et de son épargne avec lesquels elle pourrait envisager notamment l’installation d’un pavillon chez sa fille, il est constaté que l’immeuble est inoccupé depuis le 23 octobre 2020 et qu’en raison de cette inoccupation, six cambriolages ont eu lieu :

le 22 décembre 2021 (pièce 6) ;le 25 avril 2022 (pièce 7 et 8) ;le 21 décembre 2022 (pièce 15) et vandalisée ; le 24 janvier 2023 (pièce 20) ;le 7 décembre 2023 avec dégradation de la porte de garage (pièce 76) ; le 2 février 2025 signalé par l’UDAF de [Localité 6] (pièce 92).

Il est relevé que le bien en demeurant inoccupé présente divers risques relevés par les voisins (pièces 52 et 53), le notaire le 10 juin 2022 (pièce 11) qui expose que la maison va se dégrader, voir être visitée et dont l’entretien entraîne un coût et par l’agence immobilière [2] dans les termes suivants « inoccupée, la maison est à la merci des squatteurs et des voleurs, en recrudescence dans notre région. Sa vente à court terme est fortement recommandée » et « insensible aussi aux risques de laisser cette maison inoccupée, risques de squat, d’incendie potentiel et de dépréciation de sa valeur ».

L’agence ajoute le 16 janvier 2023 revenir sur son estimation de l’immeuble en raison de la dégradation progressive de la maison et de l’évolution défavorable du marché immobilier.

Si pour remédier à ses risques, M. [R] [G] allègue qu’il serait préférable que l’immeuble soit occupé notamment par le biais d’une location, ce qui permettrait à sa mère de percevoir un revenu supplémentaire pouvant être notamment utile en cas de placement en Ehpad dont les frais pourraient être supérieurs à ses revenus, il ne justifie d’aucune démarche en ce sens.

Il est relevé qu’aucun des indivisaires ne réside près de l’immeuble litigieux, qu’aucun n’envisage de réaliser lesdits travaux et enfin, il est constaté une mésentente entre les coïndivisaires, faisant obstacle à la bonne administration d’un bien commun en location.

Ces éléments aboutissent à une situation de blocage du fonctionnement de l’indivision et rendent la mise en location de l’immeuble hasardeuse.

Enfin, si M. [R] [G] s’opposait à la vente en raison de la crainte de voir disparaître la part revenant à Mme [W] [G], il est constant que depuis un jugement du 21 mai 2024, Mme [W] [G] a été placée sous le régime de la curatelle renforcée et l’UDAF a été désignée en qualité de curateur (pièce 72).

Indépendamment de l’utilité ou de l’avantage qui pourrait dans l’absolu résulter de chaque option, dans le contexte de l’espèce, l’opposition de M. [R] [G] à la vente du bien, en l’absence d’alternative sérieuse quant à la conservation du bien commun, met en péril le bien indivis lui-même et par conséquent les comptes de l’indivision et l’intérêt commun des indivisaires.

En l’espèce, sur l’évaluation de l’immeuble, les requérantes produisent un avis de valeur réalisé le 28 février 2025 (pièce 93) par l’agence [3] aux termes de laquelle il est proposé un prix entre 360 000 et 380 000 euros honoraires inclus.

Par conséquent, il y a lieu d’autoriser Mme [W] [G] et Mme [C] [G] à donner mandat de vente non exclusif de l’immeuble litigieux à deux agences immobilières de leur choix au prix minimum de 345.000 euros net vendeur avec possibilité de diminution du prix de vente tous les 3 mois de 10 000 euros à compter du premier mandat jusqu’à réception d’une offre d’achat à un prix supérieur ou égal au prix du mandat et de vendre le bien litigieux dès lors qu’un acquéreur aura fait une offre supérieure ou égale au prix du mandat.

En application de l’article 815-5 du code civil, il convient de rappeler que l’acte passé dans les conditions de la présente décision est opposable à M. [R] [G].

Sur les conséquences de l’autorisation du bien indivis.

Le tribunal judiciaire n’est saisi d’aucune demande d’ouverture des opérations de partage, de sorte qu’il n’a pas le pouvoir d’ordonner le paiement par le notaire chargé de la vente de leur quote-part du prix de vente. Les requérantes seront donc déboutées de leur demande en ce sens.

De plus, le sort des éventuels frais exposés par un indivisaire sur ses derniers personnels sont réglés par les articles 815-8 et 815-13 du code civil. Il n’appartient donc pas au tribunal de constater la manière dont les justiciables entendent exercer leurs droits ni de statuer sur une demande hypothétique, les frais n’ayant pas encore été exposés au jour où le tribunal statue.

Sur le mobilier, il ressort de l’article 815-3 du code civil que le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent notamment à cette majorité effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis.

L’inventaire des biens meubles de l’immeuble situé à [Localité 4], dressé par commissaire de justice le 28 février 2025 constate que la majorité des biens meubles se trouvant dans les lieux sont à faible valeur voire sans valeur marchande. La vente de l’immeuble justifie le déménagement des meubles de sorte qu’il y a lieu d’autoriser le débarrassage de la maison par les requérantes. En revanche, il n’appartient donc pas au tribunal de constater la manière dont les justiciables entendent exercer leurs droits, de sorte qu’il n’y a pas lieu de fixer les modalités d’évacuation des meubles.

Il y a lieu d’octroyer à Monsieur [R] [G] d’un mois minimum pour reprendre les biens qui sont les siens ou ceux dont sa mère voudrait bien lui laisser l’usage et qui se trouvent dans la maison située [Adresse 9][Adresse 10].

Enfin, M. [R] [G] n’a pas qualité pour agir en restitution des biens personnels appartenant à Mme [W] [G]. La demande sera rejetée.

Sur les demandes de dommages-intérêts

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les requérantes sollicitent la condamnation de M. [R] [G] à verser à Mme [W] [G] la somme de 21 024 euros et à Mme [C] [G] la somme de 20 000 euros.

Elles exposent qu’en raison du refus de M. [R] [G] de procéder à la vente, la valeur de l’immeuble litigieux a baissé de 50 000 euros depuis le 25 août 2022, date de leur première mise en demeure.

Elles sollicitent ainsi sa condamnation à verser à Mme [W] [G], la somme de 10 000 euros (20 % de 50 000 euros en sa qualité d’usufruitière) et à Mme [C] [G], la somme de 20 000 euros (40 % de 50 000 euros en sa qualité de nue-propriétaire).

Elles ajoutent que le refus d'[R] [G] a privé Mme [W] [G] de la somme de 11 024 euros au titre des dépenses qui lui ont été imposées pour la conservation du bien.

En l’espèce, il n’est pas établi que M. [R] [G] en refusant de procéder à la vente ait commis une faute susceptible de donner lieu à dommages-intérêts.

Elles seront déboutées de leur demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

M. [R] [G], partie perdante, sera condamné aux dépens.

L’équité commande de débouter les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Eu égard au péril constaté, il y a lieu de maintenir l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort ;

Sur l’autorisation judiciaire de vendre l’immeuble indivis,

AUTORISE Mmes [W] [X] et [C] [G] à passer seules les actes de vente de l’immeuble indivis situé [Adresse 11] à [Localité 4] dans les conditions suivantes :

Vente de l’immeuble au prix minimum de 345.000 euros net vendeur avec possibilité de diminution du prix de vente, tous les 3 mois, à compter du premier mandat de vente, de 10 000 euros jusqu’à réception d’une offre d’achat à un prix supérieur ou égal au prix du mandat ;

DEBOUTE Mmes [W] [X] et [C] [G] de leurs demandes tendant à ordonner le paiement par le notaire chargé de la vente de leur quote-part ;

DEBOUTE Mme [W] [X] de sa demande tendant à constater qu’elle s’engage à faire l’avance de certains frais et à juger que lesdits frais viendront en déduction du prix de vente ;

Préalablement à la vente,

AUTORISE Mmes [W] [X] et [C] [G], passé le délai d’un mois suivant la signification du jugement, (sauf meilleur accord des parties), à faire visiter la maison ;

AUTORISE M. [R] [G], dans le délai d’un mois suivant la signification du jugement (sauf meilleur accord des parties), à reprendre les biens qui sont les siens et ceux dont sa mère voudrait bien lui laisser l’usage situés dans l’immeuble [Adresse 12] ;

Sur les autres demandes,

DEBOUTE M. [R] [G] de sa demande tendant à ordonner que les objets à caractère personnel soient restitués à Mme [W] [G] ;

DEBOUTE Mmes [W] [X] et [C] [G] de leurs demandes de dommages-intérêts ;

CONDAMNE M. [R] [G] aux dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes respectives au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Benjamin LAPLUME Marie TERRIER

Chambre 01

N° RG 23/01593 – N° Portalis DBZS-W-B7H-W4CR

[W] [X] veuve [G],

représentée par l’UDAF du [Localité 1] es qualité de curateur

[C] [G] épouse [Q]

C/

[R] [K] [Y] [O] [G]

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à

exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République

près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et

officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront

légalement requis.