TRIBUNAL JUDICIAIRE

de, [Localité 1],

[Localité 2]

☎ ,:[XXXXXXXX01]

N° RG 25/04231 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZOPD

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 16 Mars 2026

S.D.C. AURELIA 1, représenté par son syndic SERGIC SAS

C/

,

[T], [C],

[P], [C]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Mars 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA, [Adresse 1],, dont le siège social est sis, [Adresse 2], représenté par son syndic SERGIC SAS dont le siège social est, [Adresse 3] à, [Localité 3]

représentée par M^e Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M., [T], [C], demeurant, [Adresse 4]

comparant en personne

Mme, [P], [C], demeurant, [Adresse 5]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 Janvier 2026

Julie DOMENET, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats par Julie DOMENET, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur, [T], [C] et Madame, [P], [C] sont propriétaires d’un appartement (appartement n°100) au sein de l’immeuble en copropriété, [Adresse 1] situé, [Adresse 6] à, [Localité 4]. Le syndicat des copropriétaires (ci-après SDC), initialement géré et représenté par la société par action simplifiée Société d’Etudes et de Réalisation de Gestion Immobilière et de Construction (ci-après SAS SERGIC), est désormais représenté par la société par action simplifiée Vacherand Immobilier (ci-après SAS Vacherand Immobilier).

Par lettre recommandée du 17 décembre 2024, réceptionnée le 18 décembre 2024, le SDC de la, [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS SERGIC, a fait délivrer à M. et Mme, [C] une mise en demeure de payer dans les 30 jours la somme de 6 802,49 euros en principal, au titre des charges de copropriété, suivant décompte arrêté au 16 décembre 2024.

Faute de régularisation, le SDC de la, [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS SERGIC, a, par acte de commissaire de justice du 09 avril 2025, fait assigner M. et Mme, [C] devant la 10e chambre du tribunal judiciaire de Lille afin d’obtenir leur condamnation à lui payer l’arriéré des charges de copropriété, outre des dommages et intérêts sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 régissant le statut de la copropriété,.

A l’audience du 12 janvier 2026, le SDC de la, [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS Vacherand Immobilier, est représenté par son avocat. Monsieur, [T], [C] se présente en personne. Madame, [P], [C], assignée selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile, n’est ni présente, ni représentée, ni excusée.

Le SDC de la, [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Vacherand Immobilier, représenté par son conseil, se référant à son assignation, sollicite de :

—  Condamner les époux, [C] solidairement à lui payer la somme de 7 825,53 euros arrêtée au 06 mars 2025, avec intérêts judiciaires à compter du commandement de payer du 17 décembre 2024 ;

—  500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens du demandeur, il convient de se référer au corps de son assignation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur, [T], [C] ne conteste ni le principe, ni le montant des sommes réclamées par le SDC au titre des charges de copropriété impayées. Il sollicite de pouvoir bénéficier de délais de paiement à hauteur de 500 euros par mois, outre les charges courantes. Il explique ne pas avoir pu payer les charges de copropriété en raison d’une baisse de revenus. Il soutient avoir obtenu de sa banque une suspension de son seul crédit pour 06 mois, ce qui lui permettra d’allouer ses revenus locatifs à l’apurement de sa dette de charges de copropriété. Il précise que d’ici quelques mois il obtiendra un revenu locatif supplémentaire car il compte mettre en location son précédent logement à la suite de son déménagement dans sa nouvelle propriété d’une valeur de 200 000 euros, acquise sans crédit.

Le SDC de la, [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS Vacherand Immobilier, représenté par son conseil s’oppose aux délais sollicités par le défendeur et demande, s’ils étaient accordés par le juge, qu’ils soient soumis à une clause de déchéance du terme.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 16 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété et frais

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Aux termes de l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 24 de la même loi, I.- les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

II.- Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :

a) Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat.

En l’espèce, à l’appui de sa demande de paiement, le SDC de la, [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS Vacherand Immobilier, verse au débat les pièces suivantes :

—  Un relevé de propriété des défendeurs ;

—  Le contrat de syndic de la SAS SERGIC valant du 03 octobre 2023 au 30 septembre 2024 et celui de la SAS Vacherand immobilier courant du 28 mai 2025 au 27 novembre 2026 ;

—  Le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 26 juin 2023 refusant d’approuver l’exercice 2022 en raison de l’augmentation des prix du gaz et en vue d’obtenir des avoirs énergétiques, approuvant le budget prévisionnel de l’année 2023 et votant un budget prévisionnel pour l’année 2024 ;

—  Le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 24 janvier 2024 approuvant l’exercice 2022 ;

—  Le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 17 juillet 2024 approuvant l’exercice 2023, approuvant le budget prévisionnel de l’année 2024 et votant un budget prévisionnel pour l’année 2025 ;

—  Le procès-verbal de l’assemblée générale du 10 septembre 2024 ;

—  Le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 décembre 2024 ;

—  Le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 28 mai 2025 approuvant l’exercice 2024, approuvant le budget prévisionnel de l’année 2025 et votant un budget prévisionnel pour l’année 2026 ;

—  Les appels de fonds correspondant ;

—  Une facture de frais de constitution du dossier d’avocat émise par la SAS SERGIC le 16 décembre 2024 ;

—  Une facture d’avocat à hauteur de 840 euros ;

—  Une facture de frais d’assignation et de mise au rôle émise par le commissaire de justice ayant délivré l’assignation ;

—  Un décompte arrêté au 05 mars 2025 qui mentionne une somme totale due par M. et Mme, [C] de 7 825,53 euros.

Le décompte produit par le SDC demandeur intègre un certain nombre de frais décomposés comme suit :

—  39 euros au titre d’une mise en demeure par LRAR du 28 novembre 2023,

—  28 euros au titre d’une relance après mise en demeure du 28 décembre 2023,

—  39 euros au titre d’une mise en demeure par LRAR du 28 juin 2024,

—  28 euros au titre d’une relance après mise en demeure du 28 juillet 2024,

—  192 euros au titre de la constitution d’un dossier avocat (16 décembre 2024).

La seule mise en demeure produite date du 17 décembre 2024. Les courriers des 28 novembre 2023, 28 décembre 2023, 28 juin et 28 juillet 2024 ne sont pas versés aux débats. Il y a donc lieu d’écarter les sommes facturées au copropriétaire de ce chef.

Le contrat de syndic de la SAS SERGIC joint à la procédure ne couvre pas la période à laquelle les frais de constitution du dossier avocat sont facturés. Il est produit une simple facture émise par la SAS SERGIC en date du 16 décembre 2024. Par ailleurs, il n’est ni allégué ni, a fortiori, démontré de diligences particulières justifiant la facturation de ces frais. Il y a donc lieu d’écarter les sommes facturées au copropriétaire de ce chef qui pourront, le cas échéant, être compris dans les frais irrépétibles.

Les frais d’assignation sont compris dans les dépens.

Les frais d’avocats dont la facture est produite sont compris dans les frais irrépétibles.

Pour le reste, les sommes réclamées au titre des charges de copropriété et du fonds de travaux sont justifiées dans leur principe et leur montant par les votes des assemblées générales, les appels de fonds et l’historique de compte correspondant.

Il convient, en conséquence, de condamner solidairement Monsieur et Madame, [C] à payer au SDC de la, [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS Vacherand Immobilier, la somme totale de 7 499,53 arrêtée au 05 mars 2025 (appel de fonds des charges de copropriété pour le premier trimestre 2025 inclus), assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2024, date de la réception de la mise en demeure du copropriétaire, sur la somme de 6 922,49 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande en délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

A l’audience, Monsieur, [T], [C] a sollicité le bénéfice de délais de paiement pour régler les sommes dues au SDC de la Résidence, [T] 1, ce à quoi le demandeur s’oppose.

Monsieur, [T], [C] expose la situation financière de son foyer et mentionne notamment avoir récemment déménagé et acheté un nouvel immeuble d’une valeur totale de 200 000 euros et ce, sans crédit immobilier. Alors que Monsieur, [T], [C] a pu acheter, sans crédit, un nouveau bien d’une valeur de 200 000 euros et qu’il s’apprête à percevoir un nouveau revenu locatif de par la mise en location prochaine de son précédent logement, il y a lieu de considérer que sa situation lui permet de faire face à la présente condamnation en paiement et ne justifie pas qu’il lui soit accordé des délais de paiement.

La demande de délais de paiement de Monsieur, [T], [C] sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, si la mauvaise foi des copropriétaires peut être envisagée (refus de payer des charges de copropriété non contestées alors même qu’ils en avaient largement les moyens au regard de leur acquisition récente d’un immeuble d’une valeur de 200 000 euros sans crédit), le SDC de la, [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS Vacherand Immobilier ne démontre pas avoir subi un préjudice particulier, distinct de celui réparé par les intérêts de retard.

La demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. et Mme, [C], qui succombent essentiellement à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

En application de l’article 700 du même code et pour les mêmes motifs, M. et Mme, [C] seront condamnés à payer au SDC de la, [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS Vacherand Immobilier, une somme qu’il est équitable de fixer à 1 200 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à l’issue de débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

Condamne in solidum Monsieur, [T], [C] et Madame, [P], [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] située, [Adresse 6] à, [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la société par actions simplifiée Vacherand Immobilier, la somme de 7 499,53 euros, arrêtée au 05 mars 2025 (appel de fonds des charges de copropriété pour le premier trimestre 2025 inclus), assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2024 (date de la réception de la mise en demeure par les copropriétaires) sur la somme de 6 922,49 euros et à compter de l’assignation pour le surplus

Déboute Monsieur, [T], [C] de sa demande de délais de paiement ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la société par actions simplifiée Vacherand Immobilier, de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum Monsieur, [T], [C] et Madame, [P], [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] située, [Adresse 6] à, [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la société par actions simplifiée Vacherand Immobilier, la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur, [T], [C] et Madame, [P], [C] aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais d’assignation ;

La greffière La Présidente