N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00475 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GNN7

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.C.I. IPSOS 24

C/

[P] [K]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 15 Octobre 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 17 Septembre 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 15 Octobre 2025 :

Entre :

S.C.I. IPSOS 24

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Monsieur [I] [B], gérant ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [P] [K]

demeurant [Adresse 2]

NON COMPARANT, ni représenté ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 17 Septembre 2025, le demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 15 Octobre 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 2 mai 2023 à effet du 1er mai 2023, la SCI IPSOS 24 a donné à bail à Monsieur [P] [K] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour une durée de 3 ans, moyennant un loyer mensuel révisable de 400 €, outre une provision sur charges d’un montant de 110 € et le versement d’un dépôt de garantie de 400 €.

Par acte de commissaire de justice remis à étude le 22 mai 2025, la SCI IPSOS 24 a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de voir :

▸ constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 28 avril 2025 et la résiliation du contrat de location conclu le 2 mai 2023 ;

▸ constater l’augmentation de la dette de loyers à l’expiration des effets du commandement et condamner le locataire à la payer ;

▸ prononcer l’expulsion de M.[K] [P], et de tous occupants de son chef ainsi que de leurs biens, et les enjoindre de quitter les lieux loués dans le délai de deux mois après un commandement de quitter les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

▸ fixer l’indemnité d’occupation à une somme mensuelle de 510 € et condamner M.[K] [P] à une indemnité mensuelle d’occupation de 510 € jusqu’au départ effectif des lieux loués ;

▸ donner acte à la SCI IPSOS 24 de ce qu’il s’oppose à tout octroi de délais de paiement et qu’il demande à bénéficier, de manière immédiate, des effets de la clause résolutoire ;

▸ condamner M.[K] [P] au paiement d’une indemnité de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

▸ condamner MMOUSNIER [P] aux entiers dépens.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au tribunal avant l’audience.

A l’audience du 17 septembre 2025, la SCI IPSOS 24 représentée par son gérant Monsieur [I] [B], a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa demande en paiement à la somme provisionnelle de 5 100 €. Au soutien de ses demandes, elle expose que le locataire ne règle plus ses loyers depuis le mois de décembre 2024 et qu’il demeure injoignable.

Monsieur [P] [K] ne s’est ni présenté ni fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 4], par voie électronique le 23 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI IPSOS 24 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 28 février 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Par acte de commissaire de justice du 27 février 2025, la SCI IPSOS 24 a fait délivrer à Monsieur [P] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 530 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux.

Le locataire n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 28 avril 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte du décompte actualisé au 15 septembre 2025 que Monsieur [P] [K] a cessé de régler son loyer depuis le mois de décembre 2024, la dette locative s’élevant à cette date à la somme de 5 100 €.

La créance n’étant pour pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [P] [K] au paiement à titre provisionnel de la somme de 5 100 €, arrêtée au 15 septembre 2025.

Aucun délai de paiement ne pourra être accordé au défendeur dans la mesure où, ni présent ni représenté à l’audience, il n’apporte aucun élément de nature à justifier de ses revenus. En outre, il résulte du décompte que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer avant l’audience.

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [K] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 28 avril 2025, Monsieur [P] [K] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du dernier terme de loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 510 €, et de condamner Monsieur [P] [K] à son paiement à titre provisionnel dans les termes fixés au dispositif.

Sur les demandes accessoires :

Madame [P] [K] qui succombe, supportera les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI IPSOS 24 les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [P] [K] à lui verser une somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de la SCI ISPOS 24 représentée par son gérant Monsieur [I] [B] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 28 avril 2025 ;

AUTORISONS la SCI IPSOS 24 représentée par son gérant Monsieur [I] [B], à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 3] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [P] [K] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants , R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [K] à payer à titre provisionnel à la SCI IPSOS 24 représentée par son gérant Monsieur [I] [B], la somme de 5 100 € (cinq mille cent euros), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 15 septembre 2025 ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 28 avril 2025 à une somme égale au montant du dernier terme de loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [K] à payer à titre provisionnel à la SCI IPSOS 24 représentée par son gérant Monsieur [I] [B] la somme de 510 € (cinq cent dix euros) au titre de ladite indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 16 septembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, (les indemnités d’occupation dues entre le 28 avril 2025 et le 15 septembre 2025 se confondant avec la dette de 5 100 €) ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [K] à payer à la SCI IPSOS 24 représentée par son gérant Monsieur [I] [B], la somme de 500 € (cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [K] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON