TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Chambre 04

N° RG 24/14018 – N° Portalis DBZS-W-B7I-ZBFM

JUGEMENT DU 11 MARS 2026

DEMANDEURS :

M. [Q] [G]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Clément FOURNIER, avocat au barreau de LILLE

Mme [T] [Z] épouse [G]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Clément FOURNIER, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

M. [M] [D]

[Adresse 2]

[Localité 2]/FRANCE

représenté par M^e Charles MERLEN, avocat au barreau de LILLE

Mme [P] [E] épouse [D]

[Adresse 2]

[Localité 2]/FRANCE

représentée par M^e Charles MERLEN, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Anne-Sophie SIEVERS, Juge, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier lors de l’audience : Yacine BAHEDDI

Greffier lors du délibéré: Margaux PRUVOST

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 17 Septembre 2025 ;

A l’audience publique du 07 Janvier 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 11 Mars 2026.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 11 Mars 2026, et signé par Anne-Sophie SIEVERS, Présidente, assistée de Margaux PRUVOST, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 12 décembre 2022, M. [M] [D] et Mme [P] [E] son épouse ont vendu à M. [Q] [G] et Mme [T] [Y] son épouse un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3] pour un montant de 280 000 euros.

Se plaignant d’infiltrations dans le sous-sol à compter de novembre 2023, ils ont fait réaliser une expertise non judiciaire par le cabinet Expert’IS mandaté par leur assureur la Matmut.

Par acte d’huissier signifié le 11 décembre 2024, M. et Mme [G] ont assigné M. et Mme [D] devant le tribunal judiciaire de Lille.

Dans l’état de leur assignation, ils demandent au tribunal de :

— condamner solidairement M. et Mme [D] à payer à M. et Mme [G] la somme de 10 442,65 euros TTC correspondant aux travaux de remise en état de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] ;

— condamner solidairement M. et Mme [D] à payer à M. et Mme [G] la somme de 3 000 euros au titre de leur préjudice moral ;

— condamner solidairement M. et Mme [D] à payer à M. et Mme [G] la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens de la présente instance.

Ils exposent notamment les arguments suivants, au visa des articles 1641 et suivants du code civil :

— Suite aux infiltrations, la cloison de la descente d’escalier très endommagée a été retirée et l’expertise extra-judiciaire a mis en évidence des travaux réalisés par l’ancien propriétaire, à savoir le percement d’un drain et la création d’un batardeau.

— La réalisation de ces travaux et l’attestation de M. [I] [C] permettent de conclure que les vendeurs avaient connaissance du vice caché consistant dans les infiltrations d’eau.

— Ils ont fait réaliser des travaux par la société Homesec.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 23 avril 2025 par voie électronique, M. et Mme [D] demandent au tribunal de :

— débouter M. et Mme [G] de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner M. et Mme [G] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les défendeurs soulignent que les demandeurs ne rapportent pas l’existence d’un vice caché dont les vendeurs auraient eu connaissance, alors qu’il était prévu une clause d’exonération des vices cachés.

Plus généralement, ils se prévalent de l’absence de réunion des conditions de la garantie des vices cachés, font observer que M. et Mme [G] versent uniquement aux débats une expertise extra judiciaire qui ne peut suffire à fonder la décision du tribunal, et une attestation signée par M. [F] [W], qu’ils contestent connaître et qui est particulièrement floue.

Enfin, ils estiment que la facture produite ne permet pas de connaître l’éventuel préjudice de M. et Mme [G] et le lien avec le vice caché allégué.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un exposé complet des moyens.

L’ordonnance de clôture a été fixée au 17 septembre 2025. Après débats à l’audience du 7 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2026.

MOTIFS

I. Sur les demandes principales de M. et Mme [G]

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

Le vendeur, conformément à l’article 1642 du même code, n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Le vice est considéré comme caché lorsqu’il ne se révèle pas à l’occasion de vérifications immédiates et d’investigations normales

L’article 1643 précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il en est déduit que le vendeur professionnel est, à l’égard de l’acquéreur, irréfragablement réputé connaître les vices de la chose vendue, ne peut se prévaloir d’aucune clause limitant ou exonérant sa garantie des vices cachés. Sont considérés comme vendeur immobilier professionnel le vendeur qui a construit l’immeuble avant de le mettre en vente et le vendeur se livrant de façon habituelle à des actes de ventes immobilières.

L’article 1644 du code civil prévoit que dans les cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Conformément à l’article 1645, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Enfin, le tribunal souligne que s’il ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à une discussion contradictoire, il ne peut fonder sa décision exclusivement sur une expertise réalisée à la demande d’une partie.

*

En l’espèce, l’acte de vente stipulait une clause d’exonération des vices apparents ou cachés, précisant que pour les vices cachés, l’exonération ne s’appliquait pas pour les vendeurs professionnels de l’immobilier ou de la construction, du vendeur non professionnel ayant réalisé lui-même les travaux, ou s’il était prouvé par l’acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus de vendeur.

Les parties s’accordent sur le fait que les vendeurs n’ont pas la qualité de professionnels de l’immobilier et qu’ils n’ont pas construit le bien immobilier.

Il convient donc de vérifier si M. et Mme [G] rapportent une preuve suffisante du fait que M. et Mme [D] connaissaient le vice, étant précisé qu’ils étaient propriétaires du bien depuis 1997, mais également de l’existence du vice dont ils se prévalent, de sa gravité et de son caractère caché lors de la vente.

Les demandeurs ont versé aux débats un document particulièrement succinct, aux termes duquel la société Expert’IS, mandatée par leur assureur, se contente d’affirmer que M. et Mme [D] auraient été convoqués, sans que les modalités en soient précisées, de reprendre des déclarations de M. et Mme [G] et d’écrire :

« Nous constatons des traces d’infiltrations et la présence d’humidité sur les murs enterrés du sous-sol. Notre assuré nous expose que le sous sol a été inondé à trois reprises suite aux fortes pluies survenues en novembre 2023. Elle nous précise avoir démonté la cloison de la descente d’escalier, celle-ci étant fortement dégradée par l’inondation. En retirant la cloison elle a constaté des travaux réalisés par l’ancien propriétaire consistant au percement d’un drain et création d’un batardeau. Les désordres constatés résultent du défaut d’étanchéité des parois enterrées du sous-sol. Les travaux réalisés avant la vente et le témoignage d’un voisin sont des indices tendant à démontrer que les vendeurs avaient connaissance de l’existence des infiltrations avant la vente ».

Enfin la société Expert’IS mentionne un coût des travaux de 10 049,94 euros TTC nécessaires pour « réaliser une étanchéité des murs de cave », sans plus de précision et sans la moindre référence à un devis. Le tribunal relève que ce montant est différent de celui du devis de la société Homesec du 22 janvier 2024.

Il s’ensuit que la société Expert’IS n’était pas présente lors du démontage de la cloison, près d’un an après la vente.

Cette expertise extra-judiciaire dénuée de toute photographie et de toute investigation ne permet pas aux demandeurs de démontrer que le vice était caché et notamment que le bien n’était pas affecté de traces d’humidité visibles, alors que M. [V] [F] [W] affirme dans son attestation que des inondations auraient eu lieu courant 2022, moins d’un an avant la vente.

L’expertise n’apporte aucun élément sur la date à laquelle les travaux de drain et de pose d’un batardeau ont pu être réalisés.

A l’exception des propres déclarations des demandeurs, aucun élément n’est apporté sur la fréquence des inondations, sur leur importance, sur la durée nécessaire à l’évacuation de l’eau pluviale, de sorte que M. et Mme [G] ne démontrent pas non plus la gravité du désordre.

Enfin, le devis de la société Homesec ne suffit pas à démontrer que les travaux projetés visant à appliquer des produits appelés [K] et [O] seraient utiles ou pertinents ou plus efficaces et durables que la pose d’un drain et d’un batardeau.

Au regard de ces éléments et compte tenu de la carence probatoire de M. et Mme [G], il convient de les débouter de leurs demandes à l’encontre de M. et Mme [D], tant au titre des travaux de réparation qu’au titre de leur préjudice moral.

II. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. et Mme [G], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner M. et Mme [G] à payer à M. et Mme [D] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort :

DEBOUTE M. [Q] [G] et Mme [T] [Y] son épouse de leurs demandes à l’encontre de M. [M] [D] et Mme [P] [E] son épouse au titre des travaux de remise en état de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] et de leur préjudice moral ;

CONDAMNE M. [Q] [G] et Mme [T] [Y] son épouse aux dépens ;

CONDAMNE M. [Q] [G] et Mme [T] [Y] son épouse à payer à M. [M] [D] et Mme [P] [E] son épouse la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Margaux PRUVOST Anne-Sophie SIEVERS

Chambre 04

N° RG 24/14018 – N° Portalis DBZS-W-B7I-ZBFM

[Q] [G], [T] [Z] épouse [G]

C/

[M] [D], [P] [E] épouse [D]

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à

exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République

près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et

officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront

légalement requis.