TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur et Madame

[Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître DANIAULT

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/01801 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4L6B

N° MINUTE :

2 JTJ

JUGEMENT

rendu le vendredi 25 avril 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5],

dont le siège social est représenté par son syndic en exercice le cabinet ORALIA AGENCE MOZART – [Adresse 6]

représenté par Maître DANIAULT, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B0282

DÉFENDEURS

Monsieur [H], [X] [Y],

Madame [J] [Z] épouse [Y],

demeurant [Adresse 4]

comparants en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laura LABAT, Juge, statuant en juge unique

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 février 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 avril 2025 par Laura LABAT, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 25 avril 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/01801 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4L6B

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [H] [Y] et Madame [J] [Z] épouse [Y] sont propriétaires des lots n°3029, 3098 et 3106 dépendants d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 8].

Par acte d’huissier délivré le 13 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, a fait assigner Monsieur [H] [Y] et Madame [J] [Y] pour obtenir leur condamnation solidaire, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— à lui payer la somme de 6 638,47 euros au titre des charges impayées arrêtées au 5 février 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer ;

— à lui payer la somme de 1200,94 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

— à lui payer la somme de 1 500,00 euros à titre de dommages-intérêts ;

— aux dépens et à lui payer la somme de 1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] [Localité 8], représenté, a repris les termes de son assignation. Il a actualisé sa demande au titre des charges impayées à la somme de 1 638,37 euros au 5 février 2024.

Il sollicite, outre le paiement des charges de copropriété impayées celui des frais engagés par le syndic pour parvenir au recouvrement, frais imputables au copropriétaire défaillant en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat fonde sa demande de dommages et intérêts sur les dispositions de l’article 1153 alinéa 4 du code civil et fait état des difficultés de trésorerie engendrées par les retards systématiques de Monsieur [H] [Y] et Madame [J] [Y] dans le paiement des charges.

Il s’est opposé à la demande de délais de paiement.

Monsieur [H] [Y] et Madame [J] [Z] épouse [Y] ont comparu. Ils ont reconnu devoir les sommes réclamées au titre des charges de copropriété et ont contesté le surplus. Ils ont indiqué être en capacité de régler l’intégralité des sommes dues avant le 1er juillet 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

Selon les dispositions de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale. Cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. L’article 1359 du même code précise que la preuve de toute obligation d’un montant supérieur à 1500 euros doit être rapportée par écrit.

Au soutien de sa demande, le syndicat produit notamment :

— la justification de la qualité de propriétaires de Monsieur [H] [Y] et Madame [J] [Z] épouse [Y] ;

— le relevé du compte individuel de Monsieur [H] [Y] et Madame [J] [Z] épouse [Y] montrant un débit de 1 638,37 euros arrêté au 5 février 2024 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes des exercices passés ainsi que les budgets provisionnels pour la période objet de la demande ;

— les appels de fonds relatifs aux sommes réclamées ;

— la sommation de payer du 8 novembre 2022.

Il résulte de ces pièces que l’ensemble des sommes demandées sont justifiées.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [H] [Y] et Madame [J] [Z] épouse [Y] à payer au syndicat la somme de 1 638,37 euros, arrêtée au 5 février 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 13 février 2024, les sommes dues n’étant pas comprises dans la sommation de payer délivrer.

Le syndicat de copropriétaires ne justifie pas de l’éventuelle clause de solidarité stipulée par le règlement de copropriété de sorte que la demande de solidarité est rejetée.

Sur les frais imputables au copropriétaire

Il résulte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Les frais visés par ce dernier texte concernent nécessairement ceux accomplis avant toute procédure et pouvant être inscrits directement sur le compte du copropriétaire puisque les frais postérieurs, notamment les frais d’assignation, sont compris dans les dépens et les honoraires d’avocat sont pris en considération dans les frais irrépétibles. Les éventuels autres débours ne constituant pas des frais nécessaires peuvent, le cas échéant, être pris en compte dans la réparation du préjudice du syndicat à raison de l’alourdissement des charges des copropriétaires à raison de la carence d’un seul.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires justifie de la délivrance d’une sommation de payer dont il convient de tenir compte à hauteur de 160,94 euros. En revanche, il ne justifie pas de l’utilité des mises en demeure envoyées postérieurement. Enfin, les frais de constitution et de remise sont dus en application du contrat de syndic qui n’est pas opposable aux défendeurs, tiers à ce contrat.

Monsieur [H] [Y] et Madame [J] [Z] épouse [Y] seront condamnés à payer au syndicat la somme de 160,94 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon les dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée.

Par conséquent, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, dans la limite de deux années, échelonner le paiement des sommes dues compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.

En l’espèce, Monsieur [H] [Y] et Madame [J] [Z] épouse [Y] soutiennent qu’ils seront en capacité de régler l’intégralité des sommes dues avant le 1er juillet 2025. Toutefois, ils ne produisent aucun élément relatif à leur situation financière actuelle. Il ne justifie pas non plus d’une amélioration à venir d’ici l’été.

Dès lors, la demande de délais de paiement est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [H] [Y] et Madame [J] [Z] épouse [Y], partie perdante, seront condamnés aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [H] [Y] et Madame [J] [Z] épouse [Y] seront condamnés à verser au syndicat la somme de 400 euros.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

Statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [H] [Y] et Madame [J] [Z] épouse [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Adresse 7] la somme de 1 638,37 euros arrêtée au 05 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [H] [Y] et Madame [J] [Z] épouse [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme de 160,94 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [H] [Y] et Madame [J] [Z] épouse [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Adresse 7] la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [H] [Y] et Madame [J] [Z] épouse [Y] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 8], le 25 avril 2025.

LA GREFFIERE LA JUGE