TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/05253 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZRFN

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 19 Février 2026

l’Office Public de l’Habitat du Nord [V] [K]

C/

[S] [R]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 19 Février 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

l’Office Public de l’Habitat du Nord [V] [K], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [S] [R], demeurant [Adresse 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 20 Novembre 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 19 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 avril 1993, à effet au 1er mai 1993, l’Office Public de l’Habitat du Nord [V] [K] (ci-après [V] [K]) a donné à bail à Mme [S] [R] un logement situé [Adresse 3] [Localité 3] ([Localité 4]), moyennant un loyer mensuel révisable de 1306,26 francs majoré d’une provision sur charges de 122,47 euros.

Par acte du 17 juin 2024, [V] [K] a fait délivrer à sa locataire une sommation de nettoyer et d’entretenir le logement.

Par acte de commissaire de justice du 28 avril 2025, [V] [K] a fait assigner Mme [S] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir:

prononcer la résiliation du bail en raison des manquements graves et répétés de la locataire à son obligation d’entretien des lieux loués ;En conséquence, ordonner à Mme [S] [R], et tous les occupants de son chef, de quitter les lieux en respectant les obligations du locataire ;A défaut, l’autoriser à faire procéder à l’expulsion de Mme [S] [R], ainsi que tous les occupants introduits de son chef, passé le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, si nécessaire avec l’assistance de la force publique et après accomplissement des formalités prévues par la loi ; Condamner Mme [S] [R] à lui payer :* à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, charges et droits normalement dus, majorée des augmentations légales et contractuelles et sans tenir compte de l’APL,

* 4,28 euros par mois d’occupation au titre de l’assurance,

* 500 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont le coût des procès-verbaux de constat et de l’assignation

Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à venir,

A l’audience du 20 novembre 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, [V] [K], représenté par son conseil, maintient ses demandes initiales. Il indique que les entreprises mandatées pour effectuer des travaux de réparation dans les lieux loués refusent d’intervenir en raison de la situation d’incurie dans le logement.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

Régulièrement assignée par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, Mme [S] [R] n’a pas comparu à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 alinéa 1 du code de procédure civile, dès lors qu’il est susceptible d’appel.

Selon l’article 472 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail, l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Le juge peut, sur le fondement des dispositions de l’article 1224 et suivants du code civil, prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement. Il appartient alors au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont réels et d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’occurrence, [V] [K] invoque un défaut d’entretien de la locataire à l’origine de dégradations dans le logement.

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par le décret n°87-712 du 26 août 1987, sauf si elles son occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Ces dispositions sont reprises aux termes du contrat de location intervenu entre les parties le 28 avril 1993.

Selon l’article 10 des conditions générales au contrat, « les dépenses de petit entretien et les menues réparations sont à la charge du locataire à l’exception des réparations occasionnées par les malfaçons, les vices de construction, les cas fortuits ou de force majeure qui sont à la charge de l’organisme HLM. »

La liste des réparations locatives annexée au contrat de location, paraphée et signée par la locataire précise que le locataire doit tenir en permanence les lieux loués et leurs équipements parfaitement propres et en bon état d’entretien.

En l’espèce, en l’absence d’état des lieux versé aux débats, Mme [S] [R] est présumée les avoir reçus en bon état de réparations locatives, en application de l’article 1731 du code civil.

[V] [K] produit un premier procès-verbal de constat dressé par Me [Z] [P], commissaire de justice, en date du 28 mars 2024 qui note que les lieux sont fortement encombrés, sales et dégradés. Il mentionne que la porte d’entrée est endommagée en partie médiane et couverte d’adhésifs et, concernant les pièces du rez-de-chaussée, la locataire ayant refusé à l’officier ministériel l’accès à l’étage, que :

une forte odeur d’urine animale et de renfermé se dégage ;l’ensemble des sols, murs et plafonds sont endommagés ; le sol est collant et détérioré par divers coups ; les murs sont recouverts de traces et de projections ; l’ensemble est jauni ; plusieurs animaux sont présents ;la chaudière est endommagée ; les radiateurs sont froids ; il existe une fuite d’eau au niveau du raccordement de la chaudière recouverte par de l’adhésif ;la cuisine est fortement encombrée ;les menuiseries sont recouvertes de crasse ;

[V] [K] justifie avoir procédé au remplacement de la porte d’entrée et d’un volet suivant facture en date du 13 mai 2024 émanant de la société SDD Depitre Développement, laquelle atteste par ailleurs ne pas avoir pu réaliser les travaux de finitions intérieures en raison de «l’insalubrité du logement ».

[V] [K] produit par ailleurs plusieurs comptes-rendus d’intervention de la société Iserba en date du 29 novembre 2022 et du 9 juin 2023, aux termes desquels il est indiqué que l’intervention a été impossible en raison soit de l’odeur insupportable dans les lieux, soit de l’état du logement et de l’encombrement de la pièce rendant la chaudière non accessible.

Il verse encore un compte-rendu d’intervention de la société Iserba du 1er mars 2024 chargée de réparer la chaudière défectueuse qui indique que l’intervention dans les locaux est impossible sans en préciser le motif, ainsi que des photographies de l’appartement jointes audit compte-rendu, lesquelles mettent en évidence une absence totale d’entretien des lieux, des murs et des radiateurs sales, encrassés et détériorés.

[V] [K] établit en outre avoir sollicité l’intervention de l’association la Sauvagarde du Nord dans le cadre du dispositif d’accompagnement Logipsy pour garantir le maintien de Mme [R] dans le logement, laquelle a refusé toute aide selon le compte-rendu de Mme [J] [A], cheffe de service éducatif Logipsy, en date du 28 mars 2024.

Enfin, le bailleur verse aux débats un second procès-verbal de constat dressé par Me [L] [O], commissaire de justice, en date du 3 décembre 2024, qui relève que l’état du logement ne s’est pas amélioré, que celui-ci souffre toujours d’un manque d’hygiène et d’entretien. Il note une forte odeur d’urine animale et une forte odeur de renfermé. Il observe également au rez-de-chaussée que :

la porte d’entrée est endommagée en partie centrale ;les lieux sont fortement encombrés ;l’ensemble des sols, murs et plafonds sont endommagés et en mauvais état général ; le sol est collant et détérioré par divers coups ; les murs sont recouverts de traces et de projections ; l’ensemble est fortement jauni et/ou noirci ;les menuiseries, le mobilier et les différents appareils électroménagers dans la cuisine sont fortement encrassés ;la locataire déclare onze animaux présents dans le logement ;la chaudière est endommagée et présente une fuite recouverte avec de l’adhésif ; les radiateurs sont froids

Ces constatations, confirmées par les photographies annexées au procès-verbal, révèlent un défaut majeur d’entretien du logement imputable à Mme [R], occasionnant des dégradations des revêtements des sols et des murs de l’immeuble. L’huissier instrumentaire constate, en effet, que le bien non chauffé est sale et dégradé du fait de la défaillance de la locataire.

Ce comportement a une incidence caractérisée sur l’entretien même des locaux susceptibles de restitution en bon état en fin de bail, fût-ce moyennant un simple désencombrement et nettoyage, lequel sera dans le cas présent insuffisant pour remettre en état des lieux.

Il résulte donc des pièces du dossier que le logement se trouve dans un état de saleté et d’encombrement qui ne correspond pas à une simple situation de désordre temporaire, mais bien à un comportement durable mettant directement en cause l’état de salubrité de l’immeuble.

D’ailleurs, plusieurs entreprises mandatées pour effectuer des travaux de réparation dans les locaux, notamment la réparation de la chaudière défectueuse, ont refusé d’intervenir dans l’habitation en raison de cet état d’insalubrité. Il est également à craindre que l’absence de chauffage prolongée des lieux favorise l’humidité et la dégradation des matériaux.

Du reste, Mme [R] ne produit aucune pièce de nature à établir qu’elle aurait remédié aux désordres. Elle ne prouve pas avoir procédé au nettoyage et au désencombrement du logement postérieurement à l’intervention des commissaires de justice et à la sommation d’entretenir les lieux délivrée le 17 juin 2024 et qu’elle a ainsi respecté l’obligation d’entretien mise à sa charge au sens de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989.

Ainsi, l’état de saleté et d’encombrement non temporaire mettant en cause la salubrité de l’immeuble en présence de dégradations des sols et des murs du logement constatées par commissaire de justice, caractérise un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail aux torts de Mme [R]. .

Dès lors, il y a lieu de prononcer la résiliation du contrat de location à compter du jugement, l’expulsion de Mme [R] et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges dû en cas de poursuite du bail.

La demande en paiement au titre des cotisations d’assurance sera rejetée, en l’absence de mise en demeure non suivie d’effet de remettre l’attestation d’assurance locative, conformément aux prescriptions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Mme [R], parte perdante, supportera les dépens de l’instance, lesquels ne comprennent pas le coût des procès-verbaux de constat du 28 mars 2024 et du 3 décembre 2024.

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE, à la date du présent jugement, pour défaut d’entretien des lieux loués aux torts de Mme [S] [R] la résiliation du bail liant les parties portant sur l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 5] ;

ORDONNE à défaut pour Mme [S] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Mme [S] [R] à payer à l’Office Public de l’Habitat du Nord [V] [K] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à la somme de 361,43 euros correspondant au montant du dernier loyer du logement majoré de la provision sur charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux se matérialisant soit par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, soit par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat du Nord [V] [K] du surplus de sa demande en paiement ;

RAPPELLE à Mme [S] [R] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 6]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DIT n’y avoir lieur à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat du Nord [V] [K] de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Mme [S] [R] aux dépens, lesquels ne comprennent pas le coût des procès-verbaux de constat du 28 mars 2024 et du 3 décembre 2024 ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé le 19 février 2026 par mise à disposition au greffe.

Le Cadre Greffier, Le Juge,

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;