TRIBUNAL DE PROXIMITE DE TOURCOING

N° RG 25/10006 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z5QN

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 02 Février 2026

S.C.I. CLUB FORT IMMO

C/

[X] [P]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 02 Février 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.C.I. CLUB FORT IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

comparante en personne

ET :

DÉFENDEUR

M. [X] [P], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 03 Décembre 2025

Magali FALLOU, Juge, assistée de Kelly PIETIN, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 02 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats par Magali FALLOU, Juge, assistée de Kelly PIETIN, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 septembre 2023, la société Club Fort Immo a donné à bail à M. [X] [B] [E] un appartement et un emplacement de stationnement situé [Adresse 3] à [Localité 1], pour un loyer mensuel de 622 euros, et 65 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2025, la société Club Fort Immo a fait signifier à M. [X] [B] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2106,79 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 7 août 2025 la société Club Fort Immo a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 6 août 2025, la société Club Fort Immo a fait assigner M. [X] [B] [E] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de:

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de M. [X] [B] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner M. [X] [B] [E] au paiement des sommes suivantes :la somme de 3521,31 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 juillet 2025,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, soit 707,26 eurosla somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Nord le 7 août 2025.

À l’audience du 3 décembre 2025, la société Club Fort Immo, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3363,71 euros au jour de l’audience après avoir reçu peu avant l’audience un paiement de 3 000 euros. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

M. [X] [B] [E], ne conteste pas le principe de la dette. Il explique que ses difficultés proviennent de son employeur qui ne versent plus les salaires. Il précise rester dans l’attente d’un versement de 10 000 euros. Il indique avoir recherché un autre emploi et travailler en qualité de chef de projet dans un bureau d’étude à compter du mois de janvier et percevoir un salaire net mensuel de 2 650 euros. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois en plus des loyers.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 7 août 2025, soit au moins deux mois avant l’audience.

Par ailleurs, la société Club Fort Immo justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société Club Fort Immo aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 16 septembre 2023, du commandement de payer délivré le 27 mai 2025 et du décompte de la créance actualisé au 28 juillet 2025 que la société Fort Immo rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner M. [X] [B] [E] à payer à Club Fort Immo la somme de 3 363,71 euros, au titre des sommes dues au 30 novembre 2025.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Il contient dès lors une clause résolutoire de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement des loyers ou charges, produisant effet dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 27 mai 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 27 juillet 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 16 septembre 2023 à compter du 28 juillet 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de M. [X] [B] [E] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [X] [B] [E], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que M. [X] [B] [E] a réglé avant l’audience l’équivalent de presque 5 loyers et charges.

En outre, la société Club Fort Immo n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à M. [X] [B] [E] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de M. [X] [B] [E] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par M. [X] [B] [E] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 28 juillet 2025, M. [X] [B] [E] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. [X] [B] [E] à son paiement à compter du 1er août 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [X] [B] [E] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner M. [X] [B] [E] à payer à la société Club Fort Immo la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société Club Fort Immo aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 16 septembre 2023 entre la société Club Fort Immo d’une part, et M. [X] [B] [E] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 1], sont réunies à la date du 28 juillet 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE M. [X] [B] [E] à payer à la société Club Fort Immo la somme de 3 363,71 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 28 juillet 2025 échéance de juillet incluse,

ACCORDE un délai à M. [X] [B] [E] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE M. [X] [B] [E] à s’acquitter de la dette en 10 fois, en procédant à 10 versements de 10 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [X] [B] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

CONDAMNE M. [X] [B] [E] à payer à la société Club Fort Immo une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 28 juillet 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE M. [X] [B] [E] à payer à la société Club Fort Immo la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [X] [B] [E] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 27 mai 2025, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE