TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le:

à Me [M] et M^e FRANCESCHI

Copie certifiée conforme délivrée le :

à l’expert

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 22/02994 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CWGWX

N° MINUTE :

Assignation du :

02 Mars 2022

EXPERTISE

JUGEMENT

rendu le 03 Février 2026

DEMANDERESSE

Société civile BELISE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 10]

représentée par Maître Caroline FAUVAGE de la SCP D’AVOCATS FORESTIER-HINFRAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0255

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] et [Adresse 4], représenté par son syndic, la S.A.R.L. GECOTRA, exploitant sous le nom commercial GROUPE LRDI VICTOR HUGO, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 10]

représenté par Maître Catherine FRANCESCHI de ALTEVA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1525

Décision du 03 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/02994 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWGWX

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Elyda MEY, Juge

Madame Alexandra GOUIN, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 05 Novembre 2025 tenue en audience publique devant Madame VERMEILLE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 15] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La société Belise est propriétaire du lot n° 117, au rez-de-chaussée dudit immeuble, consistant en un ensemble de locaux privatifs à usage de garage commercial avec station-service, magasin d’exposition, bureaux et locaux annexes.

L’immeuble, composé de trois bâtiments d’un seul tenant, entourant une cour-jardin située au niveau du premier étage, soit pour partie au-dessus du lot appartenant à la société Belise.

Lors de l’assemblée générale du 2 décembre 2021 ont été votés aux termes des résolutions n°20 et suivantes, les travaux de réfection de l’étanchéité de ladite cour-jardin de l’immeuble, avec notamment, en résolution n°20-4, la répartition de leur coût selon la base des millièmes des charges communes générales conformément au règlement de copropriété.

Par acte d’huissier délivré le 2 mars 2022, la société Belise a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en cause, représenté par son syndic en exercice, pour obtenir l’annulation de la résolution n°20-4 adoptée par l’assemblée générale du 2 décembre 2021.

Par ordonnance en date du 11 décembre 2023, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’affaire.

L’affaire appelée à l’audience du 4 septembre 2024 a été mise en délibéré au 12 novembre suivant.

Par jugement en date du 12 novembre 2024, le tribunal a prononcé la révocation de l’ordonnance de clôture, la réouverture des débats et le renvoi de l’examen de l’affaire à l’audience du 3 mars 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 avril 2024, la société Belise demande au tribunal de :

“Vu la loi du 10 juillet 1965 et notamment ses articles 10, 11, et 42

Vu le règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 14] ,

PRONONCER l’annulation de la résolution n° 20-4 de l’assemblée générale de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 14] en date du 2 décembre 2021,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 14] à payer à la société BELISE la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à Paris 16 ème aux entiers dépens qui seront directement recouvrés par la SCP FH AVOCATS & ASSOCIES, prise en la personne de M^e Caroline FAUVAGE, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

RAPPELER que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.”

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 février 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

“Vu les articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu le règlement de copropriété,

Il est demandé au Tribunal Judiciaire de Paris de :

➢ Déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] recevable et bien fondé en ses écritures,

Y faisant droit,

➢ Réputer non écrit le point B de l’article 23 du Règlement de copropriété,

En conséquence,

➢ Remplacer l’article 23 du Règlement de copropriété rédigé comme suit :

« Les charges de l’immeuble seront divisées en trois catégories, ainsi qu’il va être dit :

A/ La première catégorie se compose des charges dites Charges communes générales qui comprendront exclusivement, savoir :

1. Les travaux de réfection et grosses réparations des murs de fondations, des gros murs de l’immeuble et des terrasses de l’immeuble (les travaux d’entretien et de ravalement étant exclus) ;

2. Les impôts, contributions et taxes de toute nature auxquelles seront assujetties les parties communes de l’immeuble ;

3. Les primes, cotisations et frais occasionnés par l’assurance tous risques des propriétaires d’immeubles contractées relativement à l’immeuble.

Lesdites charges communes générales seront réparties en 10.000/10.000èmes entre tous les copropriétaires de l’immeuble sans exception.

B/ La deuxième catégorie se compose des charges de l’immeuble auxquelles le propriétaire du lot n°117 ne participe pas, c’est-à-dire de toutes les charges de l’immeuble autres que les charges communes générales ci-dessus définies et des charges communes spéciales dont il va être parlé ci-après selon le détail, non limitatif, figurant sous l’article 24.

Ces charges communes qui seront appelées charges communes particulières seront réparties en 8.016/8.016èmes entre les propriétaires des lots 1 à 116 et 118 à 221 (soit à l’exception du lot n°117), chacun d’eux supportant une quote-part égale au nombre de tantièmes de copropriété dans les choses communes attachées aux lots lui appartenant.

C/ Et la troisième catégorie se compose des charges communes spéciales qui comprendront celles pour lesquelles une répartition spéciale a été prévue d’autre part (consommation d’eau chaude, chauffage centrale, etc..)

Explication étant ici faite que le propriétaire du lot n° 117 supportera seul les charges particulières concernant ses locaux au sujet desquelles le syndic n’aura d’ailleurs pas à intervenir.

Il sera seul tenu des frais d’entretien, de nettoyage, de ravalement, de peinture et de réparations grosses et menues (sauf celles rentrant dans les charges générales) concernant les parties de la façade de l’immeuble et des murs dudit immeuble dans la hauteur des locaux lui appartenant. »

Par les dispositions suivantes :

« Les charges de l’immeuble seront divisées en deux catégories, ainsi qu’il va être dit :

A/ La première catégorie se compose des charges dites Charges communes générales qui comprendront exclusivement, savoir :

4. Les travaux de réfection et grosses réparations des murs de fondations, des gros murs de l’immeuble et des terrasses de l’immeuble (les travaux d’entretien et de ravalement étant exclus) ;

5. Les impôts, contributions et taxes de toute nature auxquelles seront assujetties les parties communes de l’immeuble ;

Décision du 03 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/02994 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWGWX

6. Les primes, cotisations et frais occasionnés par l’assurance tous risques des propriétaires d’immeubles contractées relativement à l’immeuble.

Lesdites charges communes générales seront réparties en 10.000/10.000èmes entre tous les copropriétaires de l’immeuble sans exception.

B/ Et la deuxième catégorie se compose des charges communes spéciales qui comprendront celles pour lesquelles une répartition spéciale a été prévue d’autre part (consommation d’eau chaude, chauffage centrale, etc..)

Explication étant ici faite que le propriétaire du lot n° 117 supportera seul les charges particulières concernant ses locaux au sujet desquelles le syndic n’aura d’ailleurs pas à intervenir.

Il sera seul tenu des frais d’entretien, de nettoyage, de ravalement, de peinture et de réparations grosses et menues (sauf celles rentrant dans les charges générales) concernant les parties de la façade de l’immeuble et des murs dudit immeuble dans la hauteur des locaux lui appartenant. »

➢ Réputer non écrit l’article 24 du Règlement de copropriété,

➢ Débouter la SCI BELISE de toutes ses demandes, fins et prétentions,

➢ Condamner la SCI BELISE à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à Paris la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.”

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 juin 2025 et l’affaire plaidée à l’audience du 5 novembre 2025 a été mise en délibéré au 3 février 2026.

MOTIFS

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 20-4 de l’assemblée générale de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 14] en date du 2 décembre 2021

Au soutien de sa demande principale, la société Bélise prétend qu’en décidant ainsi de la répartition du coût des travaux litigieux, l’assemblée générale a commis un abus de pouvoir dès lors qu’il n’entre pas dans ses attributions de décider de la répartition des charges de copropriété, d’une part, et a porté atteinte aux stipulations du règlement de copropriété (clauses 23 et 24) concernant ce genre de dépenses, d’autre part.

Elle soutient qu’il ressort de ces articles précités du règlement de copropriété que les grosses réparations concernant la cour-jardin ne sont pas visées dans la liste exhaustive des « charges communes générales » réparties entre tous les copropriétaires mais sont incluses dans « les charges communes particulières » qui doivent être réparties entre les copropriétaires à l’exclusion du propriétaire du lot n°117, pour en déduire la non-validité de la résolution querellée qui contrevient à ces dispositions.

En réponse aux moyens adverses, la société Belise souligne que la demande du syndicat des copropriétaires de voir réputer non écrite la clause de répartition des charges communes particulières est sans incidence sur le litige, le syndic devant appliquer la disposition litigieuse tant que son éventuel caractère illicite n’a pas été reconnu, d’une part, et rappelle qu’en toute hypothèse il doit être fait application du principe de non rétroactivité de la nullité de la répartition des charges, d’autre part.

Le syndicat des copropriétaires se prévaut du caractère d’ordre public des règles relatives à la répartition des charges, au visa de l’application combinée des articles 5, 10 et 24 de loi du 10 juillet 1965, ainsi que de l’article 1er du décret du 17 mars 1967, excipant que tous les lots doivent participer aux charges relatives à la conservation et l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs des parties privatives, sans possibilité d’exonération d’un ou plusieurs lots, sauf le cas spécifique de charges spéciales de conservation, d’administration et d’entretien afférentes à des parties communes spéciales prévues au règlement de copropriété.

Il en déduit que l’article 24 du règlement de copropriété relatif à la répartition « charges communes particulières » qui exonère le propriétaire du lot 117 de toute participation aux frais d’entretien de la cour-jardin, notamment de charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration de cette partie commune, est contraire aux dispositions d’ordre public précitées et doit être réputé non écrit, puisqu’il n’existe aucune partie commune spéciale qui légitimerait des charges communes spéciales.

Le syndicat des copropriétaires conteste également le fait que la nouvelle répartition des charges prononcée par le tribunal ne pourrait prendre effet qu’au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle sa décision sera devenue définitive, puisqu’il n’est pas demandé au tribunal de réputé non écrit la répartition des charges et de procéder à une nouvelle répartition mais de réputer non écrite la clause « répartition charges communes particulières ».

Il oppose également que la clause de répartition « charges communes particulières » n’ayant jamais existé, car contraire aux dispositions légales, c’est à bon droit que les copropriétaires ont voté une répartition en charges communes générales pour la réalisation des travaux de réfection de l’étanchéité de la cour-jardin.

En l’espèce, comme l’indique à juste titre la société Belise, il est constant que les clauses d’un règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu’elles n’ont pas été déclarées non écrites par le juge. Elle rappelle, par ailleurs, légitimement, le principe de non rétroactivité de la nullité de la répartition de charges.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande d’annulation de la résolution n° 20-4 de l’assemblée générale de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 14] en date du 2 décembre 2021.

Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, "Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges".

Aux termes de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

L’article 43 de la même loi dispose que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.

Le juge ne peut pas réputer non écrite une clause relative à la répartition des charges de copropriété sans constater que cette répartition est contraire aux critères prévus à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 (ex. : Civ. 3ème, 9 juin 2010, n° 09-13.067) et sans procéder à leur nouvelle répartition, conformément aux dispositions de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 (ex. : Civ. 3ème, 30 janvier 2008, n° 06-19.773).

Comme rappelé par le tribunal, dans la décision rappelée ci-dessus, dans l’hypothèse où il est fait droit à une demande tendant à réputer non écrite une clause du règlement de copropriété, il est nécessaire de procéder à une éventuelle nouvelle répartition des charges.

Aux termes de ses dernières écritures, le syndicat des copropriétaires indique que le tribunal n’aura pas à procéder à une nouvelle répartition des charges, dans la mesure où il est simplement sollicité “que l’exonération du lot n° 117 soit réputée non écrite.” Néanmoins il ressort des mêmes écritures, que le syndicat des copropriétaires demande au tribunal d’entériner une nouvelle répartition des charges, notamment en précisant que le lot n°117 ne sera plus exempté des charges communes particulières et en supprimant intégralement l’article 24.

Or le tribunal ne dispose pas d’éléments suffisants, en l’état, pour prononcer cette nouvelle répartition. Par conséquent, il y a lieu d’ordonner, avant dire droit, une mesure d’instruction dans les termes précisés au dispositif de la décision.

Décision du 03 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/02994 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWGWX

Les frais de l’expertise seront avancés par le syndicat des copropriétaires, demandeur à ce propos.

Sous réserve du versement de cette consignation, il sera sursis à statuer sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires dans l’attente du dépôt du rapport.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné aux dépens d’ores et déjà exposés, avec distraction au profit de la SCP FH Avocats & Associés, prise en la personne de Maître [J] [M], en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Eu égard à la condamnation aux dépens, il sera condamné à payer à la société Belise la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Les parties seront déboutées de leurs plus amples demandes.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement mixte, contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

PRONONCE l’annulation de la résolution n° 20-4 de l’assemblée générale de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 14] en date du 2 décembre 2021;

Avant dire droit, sur la demande tendant à dire non écrit le point B de l’article 23 et l’article 24 du règlement de copropriété :

ORDONNE une mesure d’expertise confiée à :

Madame [I] [K]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Tel : [XXXXXXXX01] – Fax : [XXXXXXXX02]

Avec mission de :

— se rendre sur les lieux, les parties ou leur conseil dûment convoqués,

— se faire remettre par les parties tous documents utiles à l’exécution de sa mission,

— entendre les parties en tous leurs dires et explications,

— faire rapport sur les modalités de répartition des charges au sein de l’immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 15], au regard des règles édictées par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

— le cas échéant, proposer des grilles de répartition pour les charges d’entretien et de conservation des parties communes d’une part et les charges relatives aux services et équipements communs d’autre part,

DIT que l’expert devra communiquer aux parties au moins un mois avant le dépôt de son rapport un pré-rapport sur lequel les parties pourront, dans un délai de 15 jours à compter de son envoi, formuler des dires auxquels l’expert devra répondre,

DIT que l’expert désigné pourra, en cas de besoin, s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix, dans un domaine distinct du sien, après en avoir simplement avisé les conseils des parties et le magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise,

DIT que les opérations d’expertise se dérouleront sous la surveillance du juge de la mise en état,

DIT qu’en cas d’empêchement de l’expert, celui-ci sera remplacé d’office ou à la requête de la partie la plus diligente,

FIXE à 2.500 euros la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée, au plus tard le 4 mai 2026 inclus, par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 15], entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de cette juridiction

SERVICE DE LA RÉGIE

Tribunal Judiciaire de Paris, [Adresse 16]

[Localité 11]

Accueil ouvert du lundi au vendredi de 9h30 à 12h et de 13h à 16h

Atrium sud, 1er étage, à droite en sortant de l’ascenseur ou de l’escalier

Tel. : 0l.44.32.59.30 – 01.44.32.94.32 / fax : 01.44.32.53.46

[Courriel 17]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

— virement bancaire : IBAN : [XXXXXXXXXX012] / BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant : C7 “prénom et nom de la personne qui paye” pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + numéro de RG initial

— chèque : établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

— à défaut espèces : jusqu’à l.000,00€ maximum

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courrier ou fax)

DIT que, faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet,

DIT que l’expert devra déposer son rapport en deux exemplaires au Greffe de la 8ème chambre du Tribunal judiciaire de Paris, avant le 15 septembre 2026, sauf prorogation du délai dûment sollicitée en temps utile,

RENVOIE l’affaire à l’audience du juge de la mise en état du 1er juin 2026 pour vérification de la consignation,,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 15], à payer à la société Belise la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] à Paris 16ème aux dépens d’ores et déjà exposés qui pourront être recouvrés par la SCP FH Avocats & Associés, prise en la personne de Maître [J] [M], dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, pour ceux dont elle a fait l’avance sans recevoir provision ;

SURSEOIT À STATUER sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 15] dans l’attente du dépôt du rapport ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE les plus amples demandes des parties,

Fait et jugé à [Localité 13] le 03 Février 2026.

La Greffière La Présidente