TRIBUNAL DE PROXIMITE DE TOURCOING

N° RG 25/12557 – N° Portalis DBZS-W-B7J-2EAB

JUGEMENT

DU : 22 Avril 2026

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[M] [W] [C]

[B] [K] [C]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 22 Avril 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

substitué par M^e Marine CRAYNEST, avocate barreau de Lille

ET :

DÉFENDEURS

M. [M] [W] [C], demeurant [Adresse 2]

Mme [B] [K] [C], demeurant [Adresse 2]

comparants en personne ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 25 Février 2026

Magali FALLOU, Juge, assistée de Kelly PIETIN, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 22 Avril 2026, date indiquée à l’issue des débats par Magali FALLOU, Juge, assistée de Kelly PIETIN, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 mai 2021, la société civile immobilière Foncière RU 01/2011 a donné à bail à Mme [B] [K] [C] et M. [M] [W] [C] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1], pour un loyer mensuel de 692,53 euros, et 155 euros de provisions sur charges comprenant le chauffage collectif.

Par acte du 03 mai 2021, la société Action Logement Services s’est portée caution des engagements de Mme [B] [K] [C] et M. [N] [C].

Par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2025, la société Action Logement a fait signifier à Mme [B] [K] [C] et M. [N] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3 119,98 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 22 avril 2025 la société Action Logement Services a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2025, la société Action Logement Services a fait assigner Mme [B] [K] [C] et M. [M] [W] [C] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire , prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Mme [B] [K] [C] et M. [M] [W] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner Mme [B] [K] [C] et M. [M] [W] [C] au paiement des sommes suivantes :la somme de 4060,38 euros au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2025 sur la somme de 3119,98 euros et de l’assignation pour le surplus,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Nord le 16 octobre 2025.

À l’audience du 25 février 2026,

La société Action Logement Services, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4 337,83 euros arrêtée au 17 février 2026, loyer du mois de février inclus. Elle signale que les paiements ont été repris depuis le mois de décembre 2025.

Mme [B] [K] [C] et M. [N] [C] comparaissent. Ils expliquent ne pas avoir eu d’autres choix que de cesser de régler le loyer pour être entendus et avoir un interlocuteur. Ils expliquent que le montant des charges comprend le chauffage mais que la panne de celui-ci les a contraints à être équipés de radiateurs électriques ce qui a considérablement augmenté leurs charges électriques passant de 34 euros par mois en 2021 à plusieurs centaines d’euros par mois en 2022 jusqu’au mois de décembre 2024, date à laquelle il a été réparé. Ils produisent plusieurs échanges de mail et précisent qu’ils réclamaient seulement un rendez-vous.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur le droit d’agir aux fins de résiliation du bail de la caution

L’article 2306 du code civil dispose : « La caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

Par ailleurs, il ressort de l’article 7.1 de la convention État-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale, que «la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur ».

En outre, les quittances subrogatives versées au dossier par la société Action Logement Services se fondent sur l’article 2306 du code civil précité pour stipuler : « Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail engagée par Action Logement Services ».

Il résulte des éléments ci-dessus exposés que la caution peut, dans la mesure où elle est subrogée dans les droits du créancier désintéressé, exercer l’action en résiliation du bail.

En l’espèce, par les quittances subrogatives qu’elle produit, la société Action Logement Services justifie avoir payé au bailleur le montant des loyers et charges des mois d’août 2024 à mars 2025 (à l’exception du mois de novembre 2024) de sorte que son droit et sa qualité à agir sont établis.

Il est relevé qu’elle n’a pas appelé en la cause le bailleur ainsi que le syndic pour recueillir toutes observations utiles sur la situation de litige soulevée par les défendeurs.

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 16 octobre 2026, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société Action Logement Services justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société Action Logement Services aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 7 mai 2021, du commandement de payer délivré le 16 avril 2025 et du décompte de la créance actualisé au 10 février 2026 que la société Action Logement Services rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés une somme supplémentaire de 614,13 euros ayant été réglée au mois de décembre 2025 (quittance subrogative n°6).

En conséquence, il convient de fixer la dette locative de Mme [B] [K] [C] et M. [M] [W] [C] à la somme de 4 337,83 euros au 10 février 2026.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, Mme [B] [K] [C] et M. [M] [W] [T] doivent être condamnés solidairement au paiement de cette somme.

Sur la demande reconventionnelle en indemnisation des surcoûts de chauffage

La partie demanderesse agissant en qualité de caution ne conteste pas les éléments évoqués par les locataires. Ces derniers démontrent en outre avoir échangé à de nombreuses reprises avec le syndic de copropriété qui a lui-même mis à disposition des radiateurs à bain d’huile et sollicité l’envoi des factures d’électricité antérieurement et postérieurement réglées.

Ils démontrent également que le syndic leur a proposé une indemnisation forfaitaire calculée sur la base de tous les autres logements, laquelle est inférieure aux montants réels.

Il résulte de la signature d’un contrat de bail, comprenant la fourniture du chauffage qu’elle impose au bailleur de remplir son obligation sans surcoût pour le locataire, soit en l’espèce dans la limite d’une somme inférieure à 155 euros, laquelle provision comprenant d’autres charges collectives.

Faute de réponse apportée aux locataires sur ce point malgré leurs sollicitations, il convient de prendre en compte leur chiffrage.

En conséquence, selon les pièces produites, le surcoût des frais de chauffage doit être estimé à la somme de 1 171 euros pour l’année 2023 et 1 560 euros pour l’année 2024 soit au total la somme de 2 731 euros.

Il résulte de tout ce qui précède que la somme due par Mme [B] [K] [C] et M. [M] [W] [C] doit être arrêtée à la somme de 1 606,83 euros (4337,83 -2 731).

Au regard des circonstances de constitution de la dette, il n’apparaît pas inéquitable de dire que les intérêts porteront à compter de la notification de la présente décision.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 16 avril 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Toutefois, au regard de la solution apportée au présent litige sur la prise en compte des surcoûts de chauffage, de l’inertie du syndic de copropriété et du bailleur pour résoudre la difficulté avec ses locataires, il y a lieu de dire n’y avoir lieu à constater les conditions d’acquisition de la clause résolutoire.

Il convient par conséquent de débouter la partie demanderesse de ses demandes.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Mme [B] [K] [C] et M. [M] [W] [C] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail n’étant pas résilié, cette demande doit être rejetée.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [B] [K] [C] et M. [M] [W] [C] aux dépens de l’instance limités au coût de l’assignation et à l’exception des frais de signification du commandement de payer, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX et de notification de la présente décision.

Il n’apparaît pas davantage inéquitable de dire n’y avoir lieu à condamnation de Mme [B] [K] [C] et M. [M] [W] [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société Action Logement Services aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que le bailleur était contraint aux termes du bail de proposer un chauffage dans la limite de 155 euros par mois,

CONSTATE que la panne du chauffage collectif a perduré au-delà d’un délai raisonnable et qu’elle a entraîné un surcoût important pour les locataires,

CONSTATE que l’inertie du syndic et du bailleur pour apporter une réponse aux locataires est à l’origine de la saisine,

En conséquence,

DIT que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 7 mai 2021 entre la société Action Logement Services d’une part, et Mme [B] [K] [C] et M. [M] [W] [C] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 1], ne peuvent être considérées comme réunies à la date du 12 août 2025 au regard des tentatives des locataires pour être entendus,

DEBOUTE la société Action Logement Services de sa demande en expulsion de Mme [B] [K] [C] et M. [M] [W] [C],

DIT n’y avoir lieu à fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [B] [K] [C] et M. [M] [W] [C] faute de résiliation du bail,

FIXE le montant de la dette locative à la somme de 1 606,83 euros au 10 février 2026,

CONDAMNE solidairement Mme [B] [K] [C] et M. [M] [W] [C] à payer à la société Action Logement Services la somme de 1 606,83 euros au titre des loyers, charges arrêtées au 10 février 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la notification du jugement,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Mme [B] [K] [C] et M. [M] [W] [C] aux dépens de l’instance limités au coût de l’assignation et à l’exception des frais de signification du commandement de payer, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX et de notification de la présente décision,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE