MINUTE N° : 26/00043

DÉCISION DU : 19 Février 2026

DOSSIER : N° RG 25/00495 – N° Portalis DB3B-W-B7J-DEPT

NAC : 5AA

AFFAIRE : INDIVISION [X] C/ [Q] [T], [M] [O] épouse [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CASTRES

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame Michelle SALVAN magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, affectée au service du juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Madame Catherine TORRES

En présence de M. [N] [E], greffier-stagiaire

PARTIES :

DEMANDERESSE

INDIVISION [X] prise en la personne de ses co-indivisaires, Madame [C] [X] Madame [G] [X] et Madame [P] [X]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Perrine CARRERE, avocat au barreau de CASTRES

DEFENDEURS

Monsieur [Q] [T]

[Adresse 2]

[Localité 2]

comparant en personne

Madame [M] [T]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparante non représentée

Débats tenus à l’audience du : 15 Janvier 2026

Ordonnance prononcée par sa mise à disposition au greffe le 19 Février 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 26 novembre 2021, l’indivision [X], constituée entre Mme [C] [X], Mme [G] [X] et Mme [P] [X], a consenti à M. [Q] [T] et Mme [M] [T] un bail d’habitation portant sur un logement sis à [Localité 3] [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 493,47 euros et 20 euros de provision pour charges.

Le bail contient une clause de solidarité et une clause résolutoire en cas de défaut de paiement du loyer.

Le 20 mai 2025, un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [Q] [T] et Mme [M] [T], par acte de commissaire de justice, aux fins, notamment, d’obtenir paiement de la somme de 1.653,14 euros.

Le 23 mai 2025, l’acte a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Le 10 octobre 2025, par acte de commissaire de justice dénoncé le 14 octobre 2025 par voie électronique au représentant de l’État dans le département, l’indivision [X] a fait assigner M. [Q] [T] et Mme [M] [T] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins d’obtenir:

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,

la condamnation de M. [Q] [T] et Mme [M] [T] au paiement par provision de la somme de 1.653,14 euros au titre des loyers et charges arriérés, outre les loyers et charges échus ou à échoir jusqu’à la date de résiliation du bail, la dite somme portant intérêts judiciaires à compter du commandement sur le fondement de l’article L1231-6 du code civil,

l’expulsion des locataires et de tous occupants du logement au besoin avec le concours de la force publique,

la condamnation de M. [Q] [T] et Mme [M] [T] au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant du loyer indexé et des charges, jusqu’au départ des lieux,

la condamnation de M. [Q] [T] et Mme [M] [T] au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

la condamnation de M. [Q] [T] et Mme [M] [T] en tous les frais et dépens.

A l’audience, l’indivision [X] maintient ses demandes visées dans l’acte introductif d’instance en actualisant l’arriéré locatif à la date du 1er janvier 2026 à la somme de 5.772,62 euros et en sollicitant la condamnation solidaire des locataires.

M. [Q] [T] expose qu’il se trouve désormais seul dans le logement, qu’il est prêt à payer et qu’il partira ensuite. Il déplore une absence de chauffage.

Citée à comparaître par acte déposé en l’étude du commissaire de justice, Mme [M] [T] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

MOTIVATION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du TARN six semaines au moins avant la première audience.

En outre, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, aucune irrecevabilité n’est encourue de ces chefs.

Sur la demande de provision au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation impayés:

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Selon l’article L1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, l’obligation au paiement des loyers et charges incombant à M. [Q] [T] et Mme [M] [T] n’est pas sérieusement contestable.

Suivant le décompte actualisé produit par le bailleur, la dette locative s’élève à la somme de 5.772,62 euros. Les locataires ne justifient d’aucun paiement supplémentaire venant en déduction de la dette.

Le locataire ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution tenant à l’absence de chauffage du logement sans démontrer que celui-ci est manifestement inhabitable. Or, M. [Q] [T] procède par affirmation et non par voie de démonstration lorsqu’il expose, sans en justifier, que le logement loué «n’a pas de chauffage».

Par conséquent, M. [Q] [T] et Mme [M] [T] doivent être condamnés, solidairement, à payer, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées, la somme provisionnelle de 5.772,62 euros arrêtée à la date du 1er janvier 2026.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, pour la somme de 1.653,14 euros et à compter de la présente décision pour le surplus des sommes dues.

Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail:

En l’espèce, le contrat de bail est antérieur à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 et mentionne en conséquence un délai de deux mois entre la délivrance du commandement et les effets de la clause résolutoire.

Le commandement de payer délivré le 20 mai 2025 visant la clause résolutoire étant demeuré infructueux pendant deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies et le bail résilié de plein droit à la date du 21 juillet 2025.

Sur la demande de délais et de suspension de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII précise pour sa part que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

La condition pour qu’il soit fait application des dispositions rappelées ci-dessus est celle de la reprise du versement intégral du loyer courant par le locataire avant la date de l’audience, ce que M. [Q] [T] n’établit pas. La demande encourt de ce seul fait le rejet.

Au surplus, M. [Q] [T] ne justifie pas de ce qu’il serait en situation de régler sa dette locative.

Il ne formule aucune proposition chiffrée d’apurement de la dette,se bornant à solliciter des délais sans démontrer qu’il serait en mesure de solder la dette locative dans le délai légal tout en reprenant sans faillir le paiement du loyer courant.

L’absence à l’audience de Mme [M] [T] ne lui permet ni de préciser sa situation actuelle, ni même de s’engager à reprendre le paiement des loyers courants et à formuler une proposition de règlement de l’arriéré locatif.

En conséquence, la demande de délais et de suspension de la clause résolutoire sera rejetée.

Sur la demande d’expulsion :

A défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [Q] [T] et Mme [M] [T] et de tous occupants de leur chef sera ordonnée conformément aux articles L412-1 et suivants et R411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, dans les termes du dispositif de la présente décision.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis au frais des personnes expulsées en un lieu que celles-ci désignent. À défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

À défaut de quoi, conformément à l’article L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis la résiliation du bail, M. [Q] [T] et Mme [M] [T] causent un préjudice à l’indivision [X] qui sera réparé par leur condamnation au versement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et ce jusqu’à leur départ effectif.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [Q] [T] et Mme [M] [T] supporteront les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de la notification de l’assignation au représentant de l’État.

L’équité commande que soit allouée à l’indivision [X] une somme de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé et en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire rendue par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

DÉCLARE l’indivision [X] recevable en son action;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies et que le bail conclu le 26 novembre 2021entre l’indivision [X] d’une part, et d’autre part, M. [Q] [T] et Mme [M] [T] est résilié à effet du 21 juillet 2025 ;

ORDONNE l’expulsion de M. [Q] [T] et Mme [M] [T] et de tout occupant de leur chef des lieux donnés à bail sis à [Localité 3] [Adresse 5] avec, le cas échéant, le concours de la force publique, dans le respect des dispositions des articles L 412-1 et suivants et R 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut par M. [Q] [T] et Mme [M] [T] d’avoir libéré les lieux au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble;

CONDAMNE M. [Q] [T] et Mme [M] [T], solidairement, à payer à l’indivision [X] la somme de provisionnelle de 5.772,62 euros, représentant l’arriéré locatif échu et impayé avec intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2025 sur la somme de 1.653,14 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus;

CONDAMNE M. [Q] [T] et Mme [M] [T], solidairement, à payer à l’indivision [X] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, depuis la résiliation jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet du TARN en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE M. [Q] [T] et Mme [M] [T], in solidum, aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé ;

CONDAMNE M. [Q] [T] et Mme [M] [T], in solidum, à payer à l’indivision [X] la somme de 250 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

La Greffière La Juge