TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/08146 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZZAC

N° de Minute : L 26/00021

JUGEMENT

DU : 05 Janvier 2026

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[Z] [W]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 05 Janvier 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Marine CRAYNEST, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [Z] [W], demeurant [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 20 Octobre 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 05 Janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte notarié en date du 19 décembre 2022, Mme [L] [R] a donné à bail à M. [Z] [W] un logement situé [Adresse 3], à [Localité 10] ainsi qu’un emplacement de stationnement n°20 situé à la même adresse, moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 567 euros majoré d’une provision sur charges de 55 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte sous seing privé du 5 décembre 2022, la société par action simplifiée unipersonnelle (SASU) Action Logement Services s’est portée caution des engagements du locataire dans le cadre du dispositif dénommé Visale.

Par courrier du 3 septembre 2024, la SASU Action Logement Services a informé le locataire de la mise en jeu par la bailleresse de la garantie Visale dans le cadre des loyers impayés pour les mois de juillet et août 2024 pour un montant total de 1.283,62 euros.

Par acte de commissaire de justice du 3 janvier 2025, la SASU Action Logement Services a fait signifier à M. [Z] [W] un commandement de payer la somme principale de 3.215,12 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 9 juillet 2025, la SASU Action Logement Services a fait assigner M. [Z] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

Ordonner l’expulsion de M. [Z] [W] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

Condamner M. [Z] [W] à payer à la SASU Action Logement Services la somme de 4.527,70 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 janvier 2025 sur la somme de 3.215,12 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation ;

Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

Condamner M. [Z] [W] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

Condamner M. [Z] [W] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à venir.

A l’audience du 20 octobre 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SASU Action Logement Services, représentée par son conseil, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative à la somme de 4.527,70 euros.

Elle précise que le bailleur lui a restitué un trop perçu de 1312,58 euros en août 2025. Elle indique ne pas avoir connaissance d’une procédure de surendettement en faveur du locataire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

Régulièrement assignée par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, M. [Z] [W] n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience.

Le diagnostic social et financier n’est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience.

Par note en délibéré reçue le 23 octobre 2025, préalablement autorisée par le juge, le conseil de la SASU Action Logement Services a indiqué que le locataire a effectué le 8 septembre 2025 un virement au profit du mandataire du bailleur d’un montant de 2.625,16 euros qui a été affecté pour partie au paiement des loyers de septembre et octobre 2025, le solde de 1.312,58 euros ayant été reversé à la société Action Logement Services.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [Z] [W], assigné par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, n’était pas présent ni représenté.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action de la Société Action Logement :

L’article 1346 du code civil prévoit que « la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette ».

L’article 2306 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021 ajoute que « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

Outre, la possibilité pour la caution d’agir en paiement des sommes acquittées par elle, le cautionnement dans son article 8.1 prévoit qu’elle peut agir en résiliation de bail et en fixation de l’indemnité d’occupation.

Selon quittances subrogatives aux débats, la SASU Action Logement Services est au total subrogée dans les droits de Mme [L] [R] contre le locataire à hauteur de 5.840,28 euros au titre des termes des mois de juillet 2024 à octobre 2024, de décembre 2024 à janvier 2025, d’avril 2024 et de juillet 2025 à août 2025 par la SASU Action Logement Services.

Cette dernière a par conséquent qualité pour engager à l’encontre du locataire une action en résiliation du bail afin d’éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.

La SASU Action Logement Services justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 08 janvier 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SASU Action Logement Services justifie avoir notifié au préfet du Nord le 11 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Son action en résiliation de bail et en paiement est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

L’article 24 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que “ Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.”

M. [Z] [W] a pris à bail à compter du 19 décembre 2022 un logement situé [Adresse 3], à [Localité 10] ainsi qu’un emplacement de stationnement n°20, appartenant à Mme [L] [R].

La SASU Action Logement Services s’est portée caution des engagements de M. [Z] [W] dans le cadre du dispositif dénommé Visale mis en place pour l’accès aux garanties locatives, selon contrat signé avec Mme [L] [R] le 5 décembre 2022.

M. [Z] [W] ayant cessé de régler régulièrement les loyers, Mme [L] [R] a mis en œuvre l’engagement de caution et la SASU Action Logement Services a payé les loyers et charges impayés pour les termes des mois de juillet 2024 à octobre 2024, de décembre 2024 à janvier 2025, d’avril 2024 et de juillet 2025 à août 2025 inclus.

Le bail notarié stipule, en page 12, une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges et le 3 janvier 2025, la SASU Action Logement Services a fait signifier à M. [Z] [W] un commandement de payer la somme de 3.215,12 euros visant ladite clause résolutoire.

M. [Z] [W] ne justifie pas s’être acquitté de la totalité de sa dette dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 4 mars 2025.

L’expulsion de M. [Z] [W] sera, en conséquence, ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes en paiement :

Comme précédemment indiqué, l’article 2306 du Code civil, dans sa version applicable au litige, dispose que « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, de la résiliation à la libération des lieux.

L’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail cause à la propriétaire un préjudice réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle.

En l’espèce, il convient de fixer le montant de ladite indemnité au montant du dernier loyer majoré de la provision sur charges, soit 656,29 euros et de condamner M. [Z] [W] au paiement de cette somme dans les conditions fixées au présent dispositif.

La SASU Action logement services sollicite le paiement de la somme de 4.527,70 euros correspondant aux termes des mois de juillet 2024 à octobre 2024, de décembre 2024 à janvier 2025, d’avril 2024 et de juillet 2025 à août 2025 inclus, réglés à la bailleresse en qualité de caution de M. [Z] [W], après déduction des versements effectués par ce dernier à hauteur de 1.312,58 euros selon l’extrait de compte versé aux débats arrêté au 14 octobre 2025. Elle justifie être subrogée dans les droits de Mme [L] [R] à hauteur de cette somme par production des quittances subrogatives du 13 août 2025.

Aussi, il y a lieu de condamner M. [Z] [W] à payer à la SASU Action Logement Services la somme de 4.527,70 euros en remboursement des sommes payées au titre du cautionnement, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 janvier 2025 sur la somme de 3.215,12 euros et à compter de l’assignation du 9 juillet 2025 pour la somme de 1.312,58 euros.

Sur les demandes accessoires :

M. [Z] [W], partie perdante, supportera la charge aux dépens, dont le coût du commandement de payer.

Au regard de la situation respective des parties, l’équité commande de rejeter la demande d’indemnité de la SASU Action Logement Services présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SASU Action Logement Services recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 décembre 2022 entre Mme [L] [R] d’une part, et M. [Z] [W] d’autre part, concernant l’immeuble à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement n°20 situés [Adresse 3], à [Localité 10], sont acquises à la date du 4 mars 2025 ;

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties ;

ORDONNE à défaut pour M. [Z] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE M. [Z] [W] à payer à la SASU Action Logement Services la somme de 4.527,70 euros, créance arrêtée au 14 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 janvier 2025 sur la somme de 3.215,12 euros et à compter de l’assignation du 9 juillet 2025 pour la somme de 1.312,58 euros ;

CONDAMNE M. [Z] [W] à payer à la SASU Action logement services, sur production d’une quittance subrogative établie par les bailleurs ou par leur mandataire et à concurrence des sommes payées par ladite société en exécution de son engagement de caution, une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 656,29 euros de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, se caractérisant soit par la remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, soit par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE la SASU Action Logement Services de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE à M. [Z] [W] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Secrétariat de la commission de médiation DALO

[Adresse 8]

[Adresse 5]

[Localité 6]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Z] [W] aux dépens, dont le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 9] par mise à disposition au greffe, le 05 janvier 2026.

LE GREFFIER LE JUGE