TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/10186 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z55P

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 04 Mai 2026

[P] [B]

[F] [U]

C/

[O] [T]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 Mai 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [P] [B], demeurant [Adresse 1] [Localité 3]

M. [F] [U], demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Marc FLAMENBAUM, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [O] [T] né le 14 Février 1977 à [Localité 4] (CONGO), demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 16 Février 2026

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Mai 2026, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Charlélie VIENNE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 23 septembre 2013, M. [I] a donné à bail à M. [O] [T] un logement situé [Adresse 4], appartement n°7, à [Localité 5], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 350 euros majoré d’une provision sur charges de 35 euros, pour une durée de trois ans renouvelable.

L’immeuble a été vendu à M. [F] [U] et Mme [P] [B] suivant acte authentique du 23 février 2022.

Par acte de commissaire de justice du 12 février 2025, M. [F] [U] et Mme [P] [B] ont fait signifier à M. [O] [T] un commandement de payer la somme principale de 3.720,75 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 21 juillet 2025, M. [F] [U] et Mme [P] [B] ont fait assigner M. [O] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

— constater, à défaut, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers,

— dire que M. [O] [T] est occupant sans droit ni titre et en conséquence ordonner son expulsion de corps et de biens des lieux ainsi que de tout occupant de son chef, dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— dire que faute par lui de quitter spontanément les lieux, ils pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toutes personnes et de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef, en la forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu, procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner M. [O] [T] à leur payer :

. la somme 3.406,32 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au 26 mai 2025, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers,

. les indemnités d’occupation depuis la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux d’un montant équivalent à celui des loyers et charges, soit 443,30 euros,

. la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour refus abusif de payer les loyers,

. la somme de 1000 euros sur fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont le coût du commandement,

. ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 février 2026.

A cette audience, M. [F] [U] et Mme [P] [B] comparaissent représentés par leur conseil.

Ils s’en rapportent aux demandes contenues dans leur acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative à la somme de 6.428,40 euros et le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 447,55 euros. Ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement.

Ils indiquent ne pas avoir connaissance d’une procédure de surendettement en faveur du défendeur.

M. [O] [T] comparaît en personne et sollicite des délais de paiement à hauteur de 60 euros par mois en plus du loyer courant ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il expose et fait valoir qu’il ne travaille pas actuellement, qu’il n’a pas de ressource, qu’il a besoin de temps pour régulariser la situation, qu’il effectue des versements à ses bailleurs, qu’il aide financièrement sa famille qui vit au Congo et que le versement de l’allocation de logement est suspendu depuis dix-huit mois. Il précise que le logement est insalubre mais qu’il souhaite néanmoins rester dans les lieux.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

M. [F] [U] et Mme [P] [B] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 16 mai 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [F] [U] et Mme [P] [B] justifient avoir notifié au préfet du Nord le 23 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 23 septembre 2013 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M. [O] [T] le 12 février 2025, pour la somme en principal de 3.720,75 euros.

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements intervenus dans le délai imparti n’ayant pas permis de régler l’intégralité de la dette.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées acquises à la date du 12 avril 2025, 24h00.

Sur les demandes en paiement :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, de la résiliation à la libération des lieux.

Par application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’occurrence, le décompte produit par M. [F] [U] et Mme [P] [B] fait ressortir une dette d’un montant de 6.428,40 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 3 février 2026, échéance du mois de février 2026 comprise.

M. [O] [T] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il convient par conséquent de condamner M. [O] [T] à payer à M. [F] [U] et Mme [P] [B] la somme de 6.428,40 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés dus au 3 février 2026 dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 février 2025 sur la somme de 3.720,75 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

M. [T] sollicite à l’audience l’octroi de délais de paiement à hauteur de 60 euros par mois.

Toutefois, il ressort du décompte tenu par les bailleurs que le locataire n’a pas repris le paiement intégral de son loyer avant l’audience.

Dès lors, en l’absence de reprise du paiement du loyer courant, la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire doit être rejetée.

L’expulsion de M. [O] [T] sera, en conséquence, ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif.

M. [O] [T] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 447,55 euros, pour la période courant du 1er mars 2026 à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour M. [F] [U] et Mme [P] [B] de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

Sur la demande dommages-intérêts pour résistance abusive :

Selon l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Aux termes de l’article 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, M. [F] [U] et Mme [P] [B] ne démontrent ni la mauvaise foi de M. [O] [T] ni l’existence d’un dommage distinct de celui réparé par les intérêts moratoires.

Sa demande de dommages-intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

M. [O] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Il sera également condamné à verser à M. [F] [U] et Mme [P] [B] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE M. [F] [U] et Mme [P] [B] recevables en leur action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties conclu le 21 décembre 2023 concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5] [Localité 6] sont acquises à la date du 30 mai 2025, 24h00 ;

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties ;

CONDAMNE M. [O] [T] à payer à M. [F] [U] et Mme [P] [B] la somme de 6.428,40 euros, créance arrêtée au 3 février 2026, terme de février 2026 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 février 2025 sur la somme de 3.720,75 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DEBOUTE M. [O] [T] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE à défaut pour M. [O] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE M. [O] [T] à payer à M. [F] [U] et Mme [P] [B] une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant actuel de 447,55 euros, à compter du 1er mars 2026 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée soit par la remise des clés à M. [F] [U] et Mme [P] [B] ou à leur mandataire, soit par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DIT que le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera égal au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié ;

DEBOUTE M. [F] [U] et Mme [P] [B] de leur demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE à M. [O] [T] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

Secrétariat de la commission de médiation DALO

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 7]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNE M. [O] [T] à payer à M. [F] [U] et Mme [P] [B] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [O] [T] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe, le 04 mai 2026.

LE GREFFIER LA JUGE

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;