Cour d’Appel de Douai

Tribunal judiciaire de LILLE

Tribunal de Proximité de ROUBAIX

45 rue du grand chemin

59100 ROUBAIX

N° RG 25/11034 – N° Portalis DBZS-W-B7J-2AFU

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 02 Avril 2026

S.A. d’HLM VILOGIA

C/

[J] [W]

[S] [W]

République Française

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 02 Avril 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. d’HLM VILOGIA, dont le siège social est sis 271 boulevard de Tournai – CS 10430 – 59664 VILLENEUVE D’ASCQ CEDEX

représentée par M^e Delphine GRAS-VERMESSE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [J] [W], demeurant 25 rue Gabriel Fauré – 59150 WATTRELOS

et

M. [S] [W], demeurant 2 Bis appartement 2 – rue Denis Pollet – 59150 WATTRELOS

comparant tous deux en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 22 Janvier 2026

Julie COLAERT, Vice-Président(e), assisté(e) de Marie-Hélène CAU, cadre greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 02 Avril 2026, date indiquée à l’issue des débats par Julie COLAERT, Vice-Président(e), assisté(e) de Marie-Hélène CAU, cadre greffier

Exposé du litige :

Suivant acte sous seing privé en date du 2 septembre 1994, la SA LOGICIL a donné à bail à Monsieur [Z] [W] et Madame [E] [W] un logement situé 25 rue Gabriel Fauré – 59150 Wattrelos.

La SA VILOGIA justifie être devenue propriétaire dudit bien et intervenir aux droits de la SA LOGICIL.

Monsieur [Z] [W] est décédé le 7 novembre 2024.

Il résulte de l’acte de décès de Monsieur [W] que son épouse Madame [E] [W] était pré-décédée à cette date.

Monsieur [J] [W] et Monsieur [S] [W], fils des défunts ont sollicité le transfert de bail à leur profit.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 mars 2025, son refus d’accéder à cette demande compte tenu notamment de l’inadéquation du logement à la composition familiale.

Par sommation interpellative de commissaire de justice de libérer sans délai les lieux en date du 26 mars 2025, la SA VILOGIA a sommé Monsieur [J] [W] et Monsieur [S] [W] de libérer les lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 septembre 2025, la SA VILOGIA a fait citer Monsieur [J] [W] et Monsieur [S] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Roubaix et sollicite sur le fondement des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article L621-2 du code de la construction et de l’Habitat, ainsi que la loi du 27 janvier 2017 relative à l’égalité et à la citoyenneté, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater la résiliation du contrat de bail en date du 2 septembre 1994 conclu entre la SA LOGICIL et Monsieur [Z] [W] concernant le logement situé 25 rue Gabriel Fauré à Wattrelos, par l’effet du décès du locataire en titre, survenu le 7 novembre 2024 ;

— constater l’occupation sans droit ni titre de ce logement par Monsieur [J] [W] et Monsieur [S] [W] et ordonner son expulsion, avec si besoin est l’assistance de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant délivrance d’un commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré par commissaire de justice,

— les condamner in solidum au paiement de la somme mensuelle de 419,15 euros au titre de l’indemnité d’occupation correspondant aux loyers et charges du logement à compter du décès du locataire (7 novembre 2024) et jusqu’à complète libération des lieux.

— ainsi qu’au paiement in solidum de la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de sommation.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties.

A l’audience du 22 janvier 2026, la SA VILOGIA, représentée par son conseil, maintient ses demandes.

Monsieur [J] [W] indique qu’il n’est pas opposé à libérer les lieux mais sollicite un délai à cet effet en l’absence de solution de relogement. Il expose avoir déposé une demande de logement social. Il reconnaît la dette locative et précise qu’il avait demandé à la SA VILOGIA à s’acquitter du loyer. Il s’oppose à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [S] [W] indique avoir quitté les lieux depuis le mois de juin 2025 et produit sa nouvelle quittance de loyer. Il précise avoir prévenu la SA VILOGIA de son départ.

À l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 2 avril 2026.

Motifs :

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : “ Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.”

Il résulte de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 que l’article 14 précité est applicable aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation, à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

L’article L621-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l’article 28 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, non compris les cuisines, supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale.

Pour la détermination des conditions d’occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré :

1° L’occupant et son conjoint ;

2° Leurs parents et alliés ;

3° Les personnes à leur charge ;

4° Les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d’assurances sociales et de compensation d’allocations familiales ;

5° Les personnes titulaires d’un contrat de sous-location.

Par dérogation, les enfants de l’occupant ou de son conjoint faisant l’objet d’un droit de visite et d’hébergement sont compris au nombre des personnes mentionnées au deuxième alinéa du présent article.

En l’espèce, les défendeurs ne sollicitent pas leur maintien dans les lieux de sorte que le contrat de bail a été résilié de plein droit par le décès de Monsieur [Z] [W] le 7 novembre 2024.

Monsieur [S] [W] justifie avoir quitté les lieux.

Dans ces conditions, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [W] et de tout occupant de son chef, du logement.

Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil : tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’occupation des lieux justifie du paiement d’un loyer au bailleur qui s’est trouvé dans l’impossibilité de relouer le bien.

Dans ces conditions, les occupants sans droit ni titre seront condamnés au versement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges tels que si les contrats s’étaient poursuivi.

Monsieur [J] [W] et Monsieur [S] [W] seront condamnés in solidum à verser mensuellement la somme de 419,15 euros, correspondant à la valeur locative du logement, à partir du 7 novembre 2024 et jusqu’au 31 mai 2025, qui devra être payée à terme, au plus tard le 30 du mois suivant et au prorata temporis

Monsieur [J] [W] sera condamné à verser mensuellement la somme de 419,15 euros, correspondant à la valeur locative du logement, à partir du 1er juin 2025, qui devra être payée à terme, au plus tard le 30 du mois suivant et au prorata temporis jusqu’à la libération effective et intégrale des lieux.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution (CPCE) prévoit la possibilité d’accorder le sursis à exécution des décisions d’expulsion.

L’article L. 412-4 précise la durée et les éléments pris en considération pour accorder ou non ces délais. Aux termes de ce dernier, « la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »

Le juge doit tenir compte, dans son interprétation des textes et son appréciation sur l’octroi des délais aux occupants, des droits fondamentaux consacrés par les articles 8 de la Convention européenne des droits de l’Homme et 3-1 de la convention de New-York relative aux droits de l’enfant.

En l’espèce, Monsieur [J] [W] ne justifie d’aucune démarche en vue de bénéficier d’un relogement à bref délai, en outre il a déjà bénéficié d’un délai supplémentaire entre l’assignation et le prononcé de la décision de sorte que la demande à ce titre sera rejetée.

Il conviendra d’office de dire que la décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement, par application de l’article R412-2 du CPCE, sera accueillie.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [W] et Monsieur [S] [W] supporteront in solidum la charge des dépens. Compte tenu de l’équité, la SA VILOGIA sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Par ces motifs :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort :

CONSTATE la résiliation du contrat de bail du 27 octobre 2022 sur le logement situé 25 rue Gabriel Fauré – 59150 Wattrelos. par l’effet du décès du locataire en titre Monsieur [Z] [W], survenu le 7 novembre 2025 ;

CONSTATE l’occupation sans droit ni titre du logement par Monsieur [J] [W] et Monsieur [S] [W] jusqu’au 31 mai 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [J] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [J] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA VILOGIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [W] et Monsieur [S] [W] verser mensuellement à la SA VILOGIA la somme de 419,15 euros, correspondant à la valeur locative du logement, à partir du 7 novembre 2024 et jusqu’au 31 mai 2025, qui devra être payée à terme, au plus tard le 30 du mois suivant et au prorata temporis ;

CONDAMNE Monsieur [J] [W] à verser mensuellement la somme de 419,15 euros, correspondant à la valeur locative du logement, à partir du 1er juin 2025, qui devra être payée à terme, au plus tard le 30 du mois suivant et au prorata temporis jusqu’à la libération effective et intégrale des lieux.

RAPPELLE à Monsieur [J] [W] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Secrétariat de la commission de médiation DALO

Cité administrative Marianne

2 Boulevard de Strasbourg

59000 Lille

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DEBOUTE la SA VILOGIA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [W] et Monsieur [S] [W] aux dépens en ce compris les frais de sommation ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 2 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

EN CONSÉQUENCE

La REPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République prés les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la Force Publique de prêter main-forte, lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

La cadre-greffière, La vice-présidente,