N° Minute :

N° Rôle: N° RG 24/01508 – N° Portalis DB3K-W-B7I-GIEV

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.C.I. LES PETITS PAS

C/

[O] [D]

[T] [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil

du 23 Juillet 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 04 Juin 2025,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 23 Juillet 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Delphine BIRMELÉ

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

S.C.I. LES PETITS PAS

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Catherine AUTEF, substituée par Maître ROUX, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [O] [D]

né le 19 Août 2004 à [Localité 5] (976)

demeurant [Adresse 2]

Madame [T] [F]

née le 15 Août 1974 à [Localité 5] (976)

demeurant [Adresse 1] (MAYOTTE)

NON COMPARANTS, ni représentés ;

DÉFENDEURS

A l’appel de la cause à l’audience du 04 Juin 2025, l’avocat du demandeur a déposé son dossier de plaidoirie.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 23 Juillet 2025 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 septembre 2022, à effet du même jour, pour une durée de 6 ans, la SCI LES PETITS PAS a donné à bail à M. [O] [D] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel révisable de 390 euros, une provision mensuelle de 30 euros outre un dépôt de garantie de 390 euros.

Par acte sous seing privé du 9 septembre 2022, Mme [T] [F] s’est portée caution solidaire de M. [O] [D].

Par actes de commissaire de Justice délivrés le 12 novembre 2024 et le 3 décembre 2024 (remise à l’étude), la SCI LES PETITS PAS a fait assigner son locataire, M. [O] [D] et la caution Mme [T] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIMOGES, aux fins de voir :

— à titre principal, constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et ce à la suite de la délivrance le 23 août 2024 d’un commandement de payer les loyers,

— par conséquent, ordonner l’expulsion du locataire, et de tous occupants de son chef, et ce conformément aux dispositions des articles L 411-1, et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec assistance de la force publique si besoin,

— condamner solidairement M. [O] [D] et Mme [T] [F] au paiement de la somme de 932 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

— condamner solidairement M. [O] [D] et Mme [T] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier terme de loyer, soit la somme de 420 euros, outre les charges et taxes récupérables à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clefs.

— condamner solidairement M. [O] [D] et Mme [T] [F] au paiement d’une indemnité de 600 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 4 juin 2025, la SCI LES PETITS PAS, représentée par M^e AUTEF substituée par M^e ROUX avocat au barreau de LIMOGES, a déposé son dossier

M. [O] [D] et Mme [T] [F] ne sont ni présents ni représentés.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de la Haute-[Localité 6], conformément aux dispositions de l’article 114 de la Loi du 28 juillet 1998, n’a pas pu avoir lieu le locataire ne s’étant jamais présenté au rendez-vous.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 23 juillet 2025.

EXPOSÉ DES MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 6] par voie électronique le 13 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la Loi n 89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 26 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans la version applicable lors de la conclusion du contrat prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux sans indication d’un délai.

Par acte de commissaire de justice du 23 août 2024, la SCI LES PETITS PAS a fait délivrer à M. [O] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 555 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges non payés, lequel est demeuré infructueux.

La défenderesse n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 24 octobre 2024.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la Loi n 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que le locataire ne fait plus aucun versement depuis mars 2024. Les actes de la procédure ont été dénoncés à la caution.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement M. [O] [D] et Mme [T] [F] au paiement de la somme de 2.226 euros, arrêtée au 30 octobre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 555 euros à compter du 23 août 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Le locataire et la caution n’ont justifié ni de leurs ressources ni de leurs charges. Ainsi, aucun délai de paiement ne pourra leur être accordé.

Sur l’expulsion :

En l’espèce, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [O] [D] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Dès lors que les conditions générales du contrat de bail prévoient la fixation d’une indemnité d’occupation, il convient d’accorder une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, soit 420 € (montant non révisable au regard de son caractère indemnitaire), que M. [O] [D] aurait payé en cas de non résiliation du bail, et ce, à compter du 24 octobre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

M. [O] [D] et Mme [T] [F], qui succombent, supporteront solidairement les dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI LES PETITS PAS les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner solidairement M. [O] [D] et Mme [T] [F] à lui verser une somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé le caractère exécutoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 9 septembre 2022 à la date du 24 octobre 2024 ;

AUTORISE la SCI LES PETITS PAS, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 3], à faire procéder à l’expulsion de M. [O] [D] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que M. [O] [D] et Mme [T] [F] ne bénéficieront d’aucun délai de paiement ;

CONDAMNE solidairement M. [O] [D] et Mme [T] [F] à payer à la SCI LES PETITS PAS la somme de 2.226 euros (deux mille deux cent vingt-six euros) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 30 octobre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 555 euros (cinq cent cinquante-cinq euros), à compter du 23 août 2024 date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 24 octobre 2024 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement M. [O] [D] et Mme [T] [F] à payer à la SCI LES PETITS PAS une indemnité mensuelle d’occupation de 420 euros (quatre cent vingt euros ) du 31 octobre 2024 (les indemnités d’occupation dues entre le 24 octobre 2024 et le 30 octobre 2024 étant inclus dans la dette de 2.226 euros) jusqu’à la libération effective des lieux;

CONDAMNE solidairement M. [O] [D] et Mme [T] [F] à payer à La SCI LES PETITS PAS la somme de 500 euros (cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNE solidairement M. [O] [D] et Mme [T] [F] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 23 août 2024 ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente procédure ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Delphine BIRMELÉ