Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

23 JANVIER 2025

N° RG 24/00784 – N° Portalis DB22-W-B7I-SCH5

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence LE PARC [Adresse 10] sis [Adresse 4] représenté par son syndic, l’agence Gestion Immobilière Moderne (GIM), société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 379 625 486 dont le siège social est situé [Adresse 2] et agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Marion CORDIER de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIÉS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES substituée par Maître Mathias CASTERA, avocat au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [M] [U]

né le 03 Avril 1962 à [Localité 16] (CHINE),

demeurant [Adresse 1],

Non comparant, ni représenté.

2/Madame [F] [D] épouse [U]

née le 01 Février 1962 à [Localité 8] (CHINE),

demeurant [Adresse 3],

[Localité 7],

Non comparante, ni représentée.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 25 NOVEMBRE 2024

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

25 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Janvier 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [M] [U] et Mme [F] [D] épouse [U] sont propriétaires indivis des lots n°627, 637, 664, 665, 745 et 941 de la résidence [Adresse 14] sis

[Adresse 6].

Par un jugement rendu le 11 juin 2021, le tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye a condamné solidairement M. [U] et Mme [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] [Adresse 9] NOAILLES la somme de

5.466,87 euros au titre des charges de copropriété du 4ème trimestre 2018 au

4ème trimestre 2019 inclus, avec intérêts légaux à compter du 25 septembre 2019, outre 600 euros de dommages et intérêts.

En exécution de ce jugement, un commandement de payer valant saisie immobilière a été délivré à M. [U] et Mme [D] en date du 26 octobre 2022.

Faisant grief à M. [U] et Mme [D] de ne pas régler leurs charges de copropriété, le conseil du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14] leur a adressé à chacun une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 26 mars 2024, avisé pour

M. [U] le 8 avril 2024 et pour Mme [D] le 28 mars 2024 et non réclamé d’avoir à s’acquitter desdites charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14] (ci-après le syndicat des copropriétaires), pris en la personne de son syndic, l’agence Gestion Immobilière Moderne, a par actes de commissaire de justice en dates des 24 mai 2024 et 28 mai 2024, fait assigner M. [U] et Mme [D] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond. Le syndicat des copropriétaires demande au président du tribunal de :

— condamner solidairement M. [U] et Mme [D] à lui payer la somme de 8.774,70 euros avec intérêt légal à compter des mises en demeure en date du

15 mars 2024 et ce en application de l’article 36 du décret en date du

17 mars 1967,

— dire que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article

1342-2 du code civil,

— les condamner solidairement à 1.000 euros à titre de dommages et intérêts et 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, avec distraction au profit de la SELARL SILLARD CORDIER & Associés,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

A l’audience du 25 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat demandeur, il sera renvoyé à son assignation conformément à ses déclarations à l’audience.

M. [U] et Mme [D] régulièrement assignés par actes remis à l’étude du commissaire de justice respectivement les 28 mai 2024 et 24 mai 2024 n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 11], modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Sur les charges échues

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de propriétaires indivis de M. [U] et Mme [D] pour les lots n°627, 637, 664, 665, 745 et 941,

— une mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires à chaque défendeur en date du 26 mars 2024 pour un montant de 4.944,78 euros,

— un extrait de compte sur la période courant du 1er janvier 2023 au 20 mars 2024 pour un solde débiteur de 5.532,73 euros,

— la position de compte arrêtée au 25 avril 2024 pour un solde débiteur de

7.587,93 euros,

— les appels de fonds pour la période courant du 1er janvier 2023 au 30 juin 2024,

— les répartitions individuelles des charges pour les années 2022 et 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

14 avril 2023 et 4 avril 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2022 et 2023, voté le budget prévisionnel des exercices 2024 et 2025 et voté la réalisation de divers travaux.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé le 26 mars 2024 à chacun des défendeurs des mises en demeure par lettres recommandées avec accusé de réception avisées les 28 mars et 8 avril 2024, d’avoir à payer les provisions sur charges et cotisations pour le fonds travaux des exercices 2023 et 2024 en précisant que la somme de 4.944,78 euros n’avait pas été payée à ce titre et les conséquences prévues par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de non paiement.

Cette mise en demeure indiquant avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, et

le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 étant expiré, les provisions sur charges et cotisations du fonds travaux appelés du

1er janvier 2023 au 1er avril 2024 sont intégralement exigibles.

Il résulte des pièces ainsi produites que M. [U] et Mme [D] sont redevables de la somme de 6.099,98 euros au titre des charges de copropriété échues au

1er avril 2024, appel de fonds du 2ème trimestre 2024 inclus.

Le syndicat des copropriétaires est donc recevable en son action et bien fondé à solliciter le paiement solidaire de la somme de 6.099,98 euros.

Sur la demande de condamnation au titre de la déchéance du terme

Il résulte des dispositions précitées de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l’issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions à échoir dès lors qu’elles ont fait l’objet d’un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d’un fonds de travaux.

Le syndicat des copropriétaires justifie du montant des appels au titre des provisions à échoir pour un montant de 2.674,72 euros.

Le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré de sorte que, la déchéance du terme étant acquise, les provisions non encore échues de l’exercice 2024 sont intégralement exigibles de manière anticipée.

Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé à solliciter le paiement solidaire par M. [U] et Mme [D] épouse [U] de la somme de 2.674,72 euros au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux des 3ème et 4ème trimestres 2024.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Selon l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 26 mars 2024, date des mises en demeure, pour la somme de 4.944,78 euros alors exigible, et à compter du 28 mai 2024, date de l’assignation, pour le surplus.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. [U] et Mme [D] épouse [U], in solidum, à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. [U] et Mme [D], qui succombent, seront condamnés, in solidum, aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIES, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [U] et Mme [D] seront condamnés, in solidum, à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 13] [Adresse 9] NOAILLES sis [Adresse 5] à [Localité 15], représenté par son syndic en exercice, recevable en son action,

Condamne solidairement M. [M] [U] et Mme [F] [D] épouse [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 13] [Adresse 9] NOAILLES sis [Adresse 5] à [Localité 15], pris en la personne de son syndic en exercice, les sommes suivantes :

—  6.099,98 euros au titre des charges échues au 1er avril 2024, appel de fonds du 2ème trimestre 2024 inclus,

—  2.674,72 euros au titre des provisions sur charges et cotisations du fonds travaux des 3ème et 4ème trimestres 2024 devenues exigibles,

avec intérêts au taux légal à compter des mise en demeure du 26 mars 2024 pour la somme de 4.944,78 euros et à compter du 28 mai 2024, date de l’assignation, pour le surplus,

Dit que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil,

Condamne M. [M] [U] et Mme [F] [D] épouse [U] à payer in solidum au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] [Adresse 9] NOAILLES sis [Adresse 5] à [Localité 15], pris en la personne de son syndic en exercice,la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne M. [M] [U] et Mme [F] [D] épouse [U] à payer in solidum au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] [Adresse 9] NOAILLES sis [Adresse 5] à [Localité 15] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [M] [U] et Mme [F] [D] épouse [U], in solidum, aux dépens dont distraction au profit de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIES conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14] sis [Adresse 5] à [Localité 15] du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 JANVIER 2025 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE

Carla LOPES DOS SANTOS Lucile CELIER-DENNERY