TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 04 Juillet 2025

N° RG 25/00157 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LLX6

Jugement du 04 Juillet 2025

N°: 25/635

[S] [L]

[N] [J] épouse [L]

C/

[U] [D]

[G] [D], en qualité de caution

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e FEKRI

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à Mme [D] [U]

à M [D] [G]

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 04 Juillet 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Première-Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 25 Avril 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 04 Juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEURS :

M. [S] [L]

[Adresse 3]

représenté par M^e Ugo FEKRI, avocat au barreau de RENNES

Mme [N] [J] épouse [L]

[Adresse 3]

représentée par M^e Ugo FEKRI, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

Mme [U] [D]

[Adresse 2]

[Localité 7]

comparante en personne

M. [G] [D], en qualité de caution

[Adresse 1]

[Localité 5]

non comparant, représenté par Mme [E] [Y], épouse [D], munie d’un pouvoir de représentation

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 mars 2022, monsieur [S] [L] et madame [N] [J] épouse [L], représentés par la SARL BLOT GESTION, ont consenti un bail d’habitation à monsieur [I] [W] et madame [U] [D] sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7], comprenant un appartement de type 3 (lot 20) ainsi qu’un emplacement dans un parking couvert (numéro 27 lot 77) et un emplacement sur le parking extérieur (numéro 40 lot 199).

Le loyer mensuel initial a été fixé à 610,00 € outre 40,00 € de charges mensuelles.

Monsieur [G] [D] s’est porté caution solidaire de monsieur [I] [W] et madame [U] [D].

Par courrier en date du 4 août 2022, remis en mains propres à la même date, monsieur [I] [W] a signifié son préavis de départ du logement qu’il occupait avec madame [U] [D].

La désolidarisation du bail est intervenue le 4 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice du 14 juin 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2.065,26 € au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 1er juin 2024 échéance de juin 2024 incluse, dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Le commandement de payer a été notifié à la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives le 17 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2024, le bailleur a dénoncé une copie du commandement de payer à monsieur [G] [D] en sa qualité de caution.

Le 27 juin 2024, monsieur [G] [D] a effectué un virement de 2.199,18 €.

Par un nouvel acte de commissaire de justice du 17 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un nouveau un commandement de payer la somme principale de 1.205,26 € au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2024, le bailleur a dénoncé une copie du commandement de payer à monsieur [G] [D] en sa qualité de caution.

Par assignation délivrée le 20 décembre 2024, Monsieur et Madame [L] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :

A titre principal :

• Constater la résiliation de plein droit du contrat du bail en date du 11 mars 2022 du fait de l’acquisition du bénéfice de la clause résolutoire à compter du 18 décembre 2024 ;

A titre subsidiaire :

• Prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ;

En tout état de cause :

• Constater que madame [U] [D] est occupante sans droit ni titre ;

• Ordonner l’expulsion de madame [U] [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

• Condamner solidairement madame [U] [D], en sa qualité de locataire, et monsieur [G] [D], en sa qualité de caution, au paiement des sommes suivantes :

o 1.182,10 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 décembre 2024 ;

o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer révisé, soit 653,42 €, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

o 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, y compris le commandement de payer et les frais exposés pour parvenir à l’expulsion,

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 décembre 2024 ; aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 25 avril 2025, monsieur et madame [L] maintiennent l’intégralité de leur demandes. Ils indiquent que suite au dénoncé du premier commandement de payer à la caution, monsieur [G] [D] a effectué un règlement de 2.199,26 € mais que les impayés se sont poursuivis après cette régularisation.

Ils précisent que la dette locative, actualisée au 25 avril 2025, s’élève à 1.214,52 €.

Madame [U] [D] déclare qu’elle souhaite rester dans les lieux et indique qu’elle effectue, depuis décembre 2024, des versements mensuels oscillant entre 680,00 et 700,00 € par mois. Elle souhaite apurer sa dette.

Elle indique travailler depuis février 2025 à temps complet et percevoir un revenu mensuel moyen de 1400,00 €. Elle précise avoir un enfant à charge. Elle justifie de son contrat de travail en qualité de coiffeuse et de bulletins de salaire.

Monsieur [G] [D], non comparant, a été représenté par son épouse, madame [E] [Y] épouse [D], munie d’un pouvoir.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Madame [U] [D] a indiqué avoir déposé un dossier de surendettement en cours d’instruction. Elle ne produit pas de justificatifs.

L’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 4 juillet 2025

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité de la demande

Monsieur et Madame [L] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2. Sur la demande de constat résiliation du bail

Sur le non-paiement des loyers

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient donc de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

En l’espèce, un premier commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 14 juin 2024 et dénoncé à la caution le 20 juin 2024 faisant état d’une dette locative d’un montant de 2.065,26 €.

Le 27 juin 2024, monsieur [G] [D] a effectué un virement de 2.199,18 € payant ainsi l’intégralité de la dette locative ainsi que le coût du commandement de payer d’un montant de 133,92 €.

Un second commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 17 octobre 2024 et dénoncé à la caution le 29 octobre 2024 faisant état d’une dette locative d’un montant de 1.205,26 €.

Or, d’après l’historique des versements, cette somme n’a pas été réglée par madame [P] [D], en sa qualité de locataire, ni par monsieur [G] [D], en sa qualité de caution solidaire, dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Monsieur et madame [L] sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 décembre 2024.

Cependant, il convient de relever que madame [U] [D] a repris le paiement du loyer en versant en novembre 2024, décembre 2024 et janvier 2025 la somme mensuelle de 700,00 €, puis en février 2025 la somme de 685,00 € et enfin, en mars et avril 2025 la somme mensuelle de 680,00 €. Cette reprise des paiements démontre la volonté de la locataire de rester dans les lieux et de s’acquitter de sa dette locative.

Par conséquent et eu égard aux capacités financières dont justifie madame [D] à l’audience, il convient de lui accorder un délai pour s’acquitter de sa dette locative à la condition que le paiement du loyer outre les charges, ainsi qu’une somme supplémentaire de 20 euros pour apurer sa dette, soient mensuellement acquittés.

Aussi, il convient de suspendre les effets de la résiliation du bail et de conditionner cette suspension au respect du plan d’apurement ainsi précisé et qui sera rappelé au dispositif du présent jugement.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à madame [U] [D] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, monsieur et madame [L] seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, hors période de trêve hivernale, sans qu’il soit prévu une astreinte, la possibilité d’une expulsion forcée étant suffisamment comminatoire.

3. Sur la dette locative

En vertu de l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, monsieur et madame [L] produisent un décompte en date du 9 avril 2025 faisant état d’une dette locative de 1.214,52 €.

Madame [U] [D] a reconnu la dette dans son principe ainsi que son montant et n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause sa dette à l’égard de son bailleur.

Madame [U] [D], en sa qualité de locataire, et monsieur [G] [D], en sa qualité de caution solidaire, seront donc condamnés solidairement à payer à monsieur et madame [L] la somme de 1.214,52 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Il convient de rappeler que ce montant comprend la dette locative arrêtée au 18 décembre 2024, date de la résiliation du bail, ainsi que les indemnités d’occupation ayant couru entre le 18 décembre 2024 et le 9 avril 2025.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant madame [U] [D] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées au dispositif du présent jugement.

4. Sur l’indemnité d’occupation

A compter de la résiliation du bail, le locataire occupant les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges, soit en l’espèce un loyer actualisé de 653,42 €.

Cette indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter de la résiliation du bail, soit à compter du 18 décembre 2024, étant précisé que les indemnités d’occupation dues pour la période du 18 décembre 2024 au 9 avril 2025 sont déjà comprises dans la condamnation de payer la somme de 1.214,52 euros sus-prononcée.

Elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, madame [U] [D], partie perdante au procès, sera condamné aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, y compris le commandement de payer en date du 17 octobre 2024 et les frais exposés si besoin pour parvenir à l’expulsion.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Eu égard à la solution du litige et compte tenu de la situation économique de madame [U] [D], ce dernier sera condamné à payer à monsieur et madame [L] la somme de 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE à la date du 18 décembre 2024 la résiliation du bail d’habitation conclu le 11 mars 2022 entre monsieur [S] [L] et madame [N] [L], d’une part, et madame [U] [D], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7], comprenant un appartement de type 3 (lot 20), un emplacement dans un parking couvert (numéro 27 lot 77) et un emplacement sur le parking extérieur (numéro 40 lot 199) ;

CONDAMNE solidairement madame [U] [D], en sa qualité de locataire, et monsieur [G] [D], en sa qualité de caution solidaire, à payer à monsieur [S] [L] et madame [N] [L] la somme de 1.214,52 € (mille deux cent quatorze euros et cinquante-deux centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE madame [U] [D] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 35 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 20 € (vingt euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à madame [U] [D];

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• le bail concernant des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7], sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 18 décembre 2024,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

• les bailleurs pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de madame [U] [D] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, hors période de trêve hivernale,

• le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

• madame [U] [D] sera condamnée à verser à monsieur [S] [L] et madame [N] [L] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyers et charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE solidairement madame [U] [D], en sa qualité de locataire, et monsieur [G] [D], en sa qualité de caution solidaire aux entiers dépens y compris notamment le commandement de payer et l’assignation ;

CONDAMNE solidairement madame [U] [D], en sa qualité de locataire, et monsieur [G] [D], en sa qualité de caution solidaire à payer à monsieur et madame [S] et [N] [L] la somme de 200 € (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 juillet 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge