Tribunal Judiciaire de Limoges, Procedure orale, 17 septembre 2025, n° 25/00528

TJ Limoges 17 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que le copropriétaire est tenu de participer aux charges de copropriété et que l'approbation des comptes par l'assemblée générale rend la créance certaine, liquide et exigible.
Accepté
Frais imputables au copropriétaire défaillant
La cour a estimé que les frais de mise en demeure et de relance sont conformes aux dispositions légales et peuvent être imputés au copropriétaire défaillant.
Accepté
Frais engagés pour l'assistance d'un avocat
La cour a jugé qu'il n'est pas équitable de laisser à la charge du syndicat les frais engagés pour l'assistance d'un avocat, et a donc accordé le remboursement.
Rejeté
Préjudice financier dû aux retards de paiement
La cour a constaté que le syndicat n'a pas établi de préjudice excédant les intérêts de retard qui lui ont été accordés, et a donc rejeté cette demande.

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Sur la décision

Référence :	TJ Limoges, procedure orale, 17 sept. 2025, n° 25/00528
Numéro(s) :	25/00528
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Amélie WILD-PASTAUDMathilde BAUTRANT
Parties :	LE SYNDICAT DE COPROPRIETE 15/17 RESIDENCE EDOUARD [ F ] rep.par son syndic CITYA DURIVAUD SARL

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 7]

1ère Chambre Civile

Procédures Orales

N° Rôle: N° RG 25/00528 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GL6U

Minute N°

Demande en paiement des charges ou des contributions

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.D.C. 15/17 RESIDENCE [R] [F] rep.par son syndic CITYA DURIVAUD SARL immatriculé au RCS de [Localité 8] sous le numéro 347 381 378 ayant son siège social au [Adresse 6]

[P] [S]

JUGEMENT

17 Septembre 2025

JUGEMENT DU 17 Septembre 2025

Entre :

LE SYNDICAT DE COPROPRIETE 15/17 RESIDENCE EDOUARD [F] rep.par son syndic CITYA DURIVAUD SARL immatriculé au RCS de [Localité 8] sous le numéro 347 381 378 ayant son siège social au [Adresse 6]

représentée par Maître Mathilde BAUTRANT de la SCP BOURBON AVOCATS PARIS, avocats au barreau de PARIS, substituée par M^e Amélie WILD-PASTAUD, substitué par M^e Alexandre ESTEVE, avocats au barreau de LIMOGES,

DEMANDEUR

Et :

Madame [P] [S],

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

DÉFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Joëlle CANTON

Greffier : Karine MOUTARD

DEBATS:

Audience publique du , date à laquelle

Puis l’affaire a été mise en délibéré au 17 Septembre 2025, le Président a avisé les parties, que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe.

DECISION :

Rendue le 17 Septembre 2025, prononcée par mise à disposition au greffe le 17 Septembre 2025 par Joëlle CANTON, Président, assisté de Karine MOUTARD, Greffier;

CE+CCC délivrée le à M^e Mathilde BAUTRANT-M^e Amélie WILD-PASTAUD,

EXPOSÉ DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], a fait assigner madame [P] [S], propriétaire d’un logement T4 lot n°9 (appartement), un séchoir lot n°53 et une cave lot n°97 dépendant de la copropriété, à comparaître devant le tribunal judiciaire de Limoges statuant en matière civile sans représentation obligatoire, afin qu’elle soit condamnée à lui verser la somme de 4 035,70 euros selon décompte arrêté au 24 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure avec anatocisme, outre 1 099,97 euros de frais et 2 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive, 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance, avec exécution provisoire de droit.

Cette assignation a été délivrée le 29 avril 2025, par dépôt en étude de commissaire de justice, à madame [P] [S] au [Adresse 2].

Procédure

À l’audience du 26 juin 2025, l’affaire a été appelée et à l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition du public au greffe, le 17 septembre 2025.

Prétentions et moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA DURIVAUD, selon les termes de son assignation actualisés à l’audience, sur le fondement notamment des articles 10, 10-1 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, le dernier alinéa de l’article 1231-6 du code civil, demande au tribunal de :

— condamner madame [P] [S] à lui payer les sommes suivantes :

—  4 035,70 euros selon décompte arrêté au 24 mars 2025, au titre de charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure et anatocisme ;

—  1 099,97 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  2 500 euros de dommages et intérêts,

—  1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et aux dépens de l’instance, avec exécution provisoire de droit.

Il précise que madame [P] [S] a été convoquée aux assemblées générales de la copropriété, informée des procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les budgets prévisionnels.

Elle a fait l’objet de mises en demeure demeurées infructueuses.

Il affirme que les frais qui sont imputés au copropriétaire défaillant sont conformes aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il soutient que ses difficultés de trésorerie justifient un préjudice qu’il évalue à 2 500 euros, résultant notamment de la résistance abusive du défendeur.

Il précise produire les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes, les appels de fonds et provisions sur charges et le contrat de syndic, les mises en demeure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur les sommes dues

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Sur les charges de copropriété et travaux

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice produit un relevé de compte du copropriétaire présentant la situation du compte du 1er janvier 2024 au 24 avril 2025.

Il en résulte que madame [P] [S] n’a procédé à aucun règlement depuis le 1er janvier 2024.

Madame [P] [S] reste devoir au 24 avril 2025 :

—  4 035,70 euros, au titre des provisions sur charges courantes, travaux et cotisations pour alimenter le « fonds travaux Alur ».

Le syndicat de copropriété demande que les sommes dues portent intérêts au taux légal depuis la première mise en demeure, sans en préciser la date.

Il est produit une preuve de l’envoi en recommandé avec accusé de réception de la mise en demeure du 10 février 2025 portant sur la somme principale de 3 619,28 euros.

Dès lors, sur la somme due de 4 035,70 euros au titre des charges de copropriété et travaux, des intérêts au taux légal seront dus sur la somme de 3 619,28 euros à compter du 10 février 2025, et sur le solde à compter du prononcé de la présente décision, alors que la capitalisation des intérêts ne peut porter que sur les intérêts échus dus pour plus d’une année.

Sur les frais

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

La syndicat des copropriétaires demande que soient pris en compte dans les sommes dues, à compter du 1er janvier 2024, les frais suivants :

52 euros pour frais de chacune des deux « mises en demeure » (14/02/2024 et 18/03/2024), 45,60 euros pour la « mise en demeure » du 17/01/2025 ;53,17 euros pour frais de « dernier avis avant poursuite » (22/03/2024) et 33,60 euros pour « mise en demeure » du 05/11/2024 et 33,60 euros pour la « mise en demeure » du 10/02/2025 ;110 euros pour le commandement de payer du 23/04/2024 ;480 euros pour « contentieux » le 10/02/2025 ; 54 euros pour « commandement de payer » avocat du 14/05/2024 ;186 euros pour « bourbon – dossier avocat » le 01/04/2025.Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9], a légitimement imputé au seul copropriétaire défaillant conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans la limite des montants contractuellement convenus avec le syndic soit, selon le contrat de syndic produit (pièce n°2, page 9/17), selon le paragraphe « 9.1. frais de recouvrement (art. 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965) » les frais de « mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception » au tarif de 45,60 euros, et de « relance après mise en demeure » au tarif de 33,60 euros.

Il sera retenu selon le décompte et le montant, trois mises en demeure (en dates du 14/02/2024, 18/03/2024, 17/01/2025) et trois relances (en date du 22/03/2024, 12/11/2024 et 10/02/2025).

Madame [S] sera donc condamnée à payer la somme de 136,80 euros au titre des cinq mises en demeure et 100,80 euros au titre de la relance, soit la somme totale de 237,60 euros.

En revanche, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9] entend facturer à madame [P] [S] le 10 février 2025, la somme de 480 euros pour « contentieux ». Après rapprochement avec le paragraphe 9.1. « frais de recouvrement (art. 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965) », cela semble correspondre au tarif convenu pour « Constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligence exceptionnelle) ».

Force est de constater que l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ne permet d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais de constitution du dossier transmis au commissaire de justice ou à l’avocat, qu’en cas de diligences exceptionnelles qui en l’état ne sont pas établies.

Il en va de même pour les sommes réclamées sous le libellé « commandement de payer » avocat du 14/05/2024 et «  bourbon – dossier avocat » le 01/04/2025.

La demande de ce chef sera donc rejetée, étant précisé que les frais d’avocat seront traités au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande en paiement de frais de commissaire de justice pour les frais de commandement payer laquelle ne relève ni des dépens ni des frais de la présente procédure, sera examinée au titre des dommages et intérêts.

Sur les dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9] demande réparation du préjudice financier qu’elle subit du fait des retards de paiement de certains copropriétaires et frais que cela génère et demeurant à sa charge.

Il convient de constater que les irrégularités de paiement par madame [P] [S] la contraignent à engager cette procédure.

L’acte de commissaire de justice du 23/04/2024 n’est pas produit.

En l’état, le syndicat des copropriétaires n’établit pas de préjudice excédant les intérêts de retard qui lui ont été accordés.

Dès lors, il sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Madame [P] [S], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant les frais d’assignation.

L’article 700 du même code dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Dans le cadre de cette procédure, la copropriété [Adresse 9], pour faire valoir son droit, a engagé des frais qui ne sont pas compris dans les dépens notamment pour l’assistance par un avocat et qu’il ne serait pas équitable de laisser à sa charge.

Madame [P] [S] sera donc condamnée à lui payer la somme de 800 euros au titre des frais de procédure non compris dans les dépens, comprenant la somme de 480 euros inscrite prématurément au débit de son compte de copropriétaire le 10 février 2025.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en procédure orale, après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE madame [P] [S], à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété Résidence [Adresse 3] représentée par son syndic en exercice la SARL Citya Durivaud, les sommes suivantes :

—  4 035,70 euros pour solde des charges, travaux et fonds pour travaux selon décompte arrêté au 24 avril 2025 ; des intérêts au taux légal seront dus sur 3 619,28 euros à compter du 10 février 2025, et sur le solde à compter du prononcé de la présente décision, alors que la capitalisation des intérêts ne peut porter que sur les intérêts dus pour plus d’une année.

—  237,60 euros au titre des frais de mises en demeure et relance directement imputables au propriétaire défaillant ;

—  800 euros au titre des frais engagés à l’occasion de cette instance et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9] représentée par son syndic en exercice la SARL Citya Durivaud de sa demande de dommage-intérêts et plus amples demandes ;

CONDAMNE madame [P] [S] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER

Karine MOUTARD

LE PRESIDENT

Joëlle CANTON