TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

MINUTE N° 2025/

AFFAIRE : N° RG 25/00300 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3WUD

Copie à :

prefecture

Copie exécutoire à :

M^e Elena POPA

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 28 Novembre 2025

DEMANDERESSES :

Madame [H] [S] veuve [F]

née le 04 Décembre 1927 à [Localité 10] (MAROC)

[Adresse 4]

[Localité 5]

Madame [Z] [F] épouse [V]

née le 19 Décembre 1961 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentées par M^e Elena POPA, avocat au barreau de LIBOURNE

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [R]

né le 11 Juillet 1969 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

Magistrat ayant délibéré : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire,chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 26 Septembre 2025

DECISION :

réputée contradictoire, et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2025 par Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

RAPPEL DES FAITS

Suivant contrat du 15 septembre 2023 ayant pris effet le 9 octobre 2023, Madame [H] [S] veuve [F] et Madame [Z] [F] épouse [V] représentées par la SAS HUMAN IMMOBILIER ont donné à bail à Monsieur [N] [R] un logement situé au [Adresse 1] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 345 euros et 25 euros de charges.

Des loyers étant demeurés impayés Madame [H] [S] veuve [F] et Madame [Z] [F] épouse [V] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte du 10 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [H] [S] veuve [F] et Madame [Z] [F] épouse [V] ont assigné Monsieur [N] [R] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 8] aux fins de voir :

*prononcer la résiliation de plein droit du bail, et en conséquence, voir ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [R] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

*condamner Monsieur [N] [R] au paiement de la somme de 1993,78 € à valoir sur l’arriéré des loyers et des charges impayés arrêtés au mois de 15 avril 2025, en outre au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, et jusqu’à la libération définitive des lieux, ainsi que de la somme de 1500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance ;

Le locataire n’a pas répondu aux convocations du travailleur social.

A l’audience d’orientation du 4 juillet 2025, les requérantes étaient représentées par leur conseil et Monsieur [N] [R], présent a indiqué qu’il était hospitalisé très souvent, qu’il comptait rembourser sa dette, et qu’il était en train de libérer l’appartement. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 26 septembre 2025.

A l’audience du 26 septembre 2025, Madame [H] [S] veuve [F] et Madame [Z] [F] épouse [V], représentées par leur conseil, actualisent la dette à hauteur de 3899,98 € et indiquent qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement des loyers et s’opposent à tout délai de paiement.

Monsieur [N] [R] n’est ni présent, ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par mail reçu le 2 mai 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [H] [S] veuve [F] et Madame [Z] [F] épouse [V] justifient de la saisine subsidiaire des organismes payeurs des allocations logement en date du 17 janvier 2025, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation du 2 mai 2025, en vertu des dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par Madame [H] [S] veuve [F] et Madame [Z] [F] épouse [V] apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu 15 septembre 2023 ayant pris effet le 9 octobre 2023, contient une clause résolutoire prévoyant un délai de six semaines, et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 10 janvier 2025 pour la somme en principal de 1390,06 €.

Conformément au décompte produit, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 février 2025.

3°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Madame [H] [S] veuve [F] et Madame [Z] [F] épouse [V] produisent un décompte démontrant que Monsieur [N] [R] restait leur devoir la somme de 3899, 98 € à la date du 11 septembre 2025.

Monsieur [N] [R] n’apporte aucun élément de nature à opposer une contestation tant sur le principe que sur le montant de la dette.

En conséquence, Monsieur [N] [R] sera condamné au paiement de la somme de 3899, 98 € au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation éventuelles.

4°) Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il apparait que le versement des loyers n’a pas repris.

Il n’est dès lors pas possible de lui accorder des délais de paiement.

5°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenue occupant sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, Monsieur [N] [R] ne pourra qu’être expulsé selon les modalités prévues au dispositif de la présent jugement.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Monsieur [N] [R] sera enfin condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 22 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité sera fixée au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, ce afin de réparer le préjudice découlant pour Madame [H] [S] veuve [F] et Madame [Z] [F] épouse [V] de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [N] [R], partie perdante, sera donc condamné aux entiers dépens de la présente instance.

2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande, en l’état, qu’il soit alloué à Madame [H] [S] veuve [F] et Madame [Z] [F] épouse [V] la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu 15 septembre 2023 ayant pris effet le 9 octobre 2023, entre d’une part, Madame [H] [S] veuve [F] et Madame [Z] [F] épouse [V] et d’autre part, Monsieur [N] [R] concernant le bien à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 345 euros et 25 euros de charges, sont réunies à la date du 22 février 2025 en raison du non-paiement des loyers ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [N] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [N] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [H] [S] veuve [F] et Madame [Z] [F] épouse [V] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [N] [R] à payer à Madame [H] [S] veuve [F] et Madame [Z] [F] épouse [V] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 22 février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [N] [R] à verser à Madame [H] [S] veuve [F] et Madame [Z] [F] épouse [V] la somme de 3899, 98 € (trois mille huit cent quatre-vingt-dix-neuf euros et quatre-vingt-dix-huit centimes) arrêtée au 11 septembre 2025 au titre de l’arriéré des loyers, charges ;

CONDAMNE Monsieur [N] [R] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et des formalités réalisées auprès de la CCAPEX ;

DIT que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [N] [R] ;

CONDAMNE Monsieur [N] [R] à payer à Madame [H] [S] veuve [F] et Madame [Z] [F] épouse [V] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le VINGT HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,