TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/05170 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZNXD

Minute : 25/332

S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION

Représentant : M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118

C/

Madame [S] [G] [P]

Représentant : M^e Paul NGELEKA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0532

Madame [I] [U] en qualité de caution

Représentant : M^e Paul NGELEKA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0532

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 24 Mars 2025 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 20 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION

demeurant [Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par Maître Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [S] [G] [P]

demeurant [Adresse 9]

non comparante, ni représentée

Madame [I] [U]

demeurant [Adresse 4]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 mars 2021, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a donné à bail à Madame [S] [P] un logement meublé situé [Adresse 9], pour une redevance mensuelle de 698 euros.

Par acte séparé du 9 mars 2021, Madame [I] [U] a conclu un cautionnement pour le paiement des obligations de Madame [S] [P] au bénéfice du bailleur, dans la limite de la somme de 50000 euros.

Par acte d’huissier en date du 28 février 2024, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a fait signifier à Madame [S] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2788.85 euros en principal, au titre des loyers impayés. Ce commandement a été dénoncé à Madame [I] [U], en date du 14 mars 2024.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 4 mars 2024.

Par acte d’huissier en date des 15et 17 mai 2024, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a fait assigner Madame [S] [P] et Madame [I] [U] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Madame [S] [P] et Madame [I] [U] au paiement des sommes suivantes :3471.03 euros au titre de la dette locative arrêtée au terme de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de sur le montant de 2788.85 euros, de l’assignation en date du 22 octobre 2024 pour le surplus,une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du loyer mensuel et des charges locatives jusqu’à libération effective des lieux, 347 euros au titre de la majoration contractuelle,20 euros à titre des frais d’impayé de prélèvement,600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 22 mai 2024.

Madame [S] [P] a donné congé et l’état des lieux de sortie a été réalisé le 4 septembre 2024.

A l’audience du 17 mai 2024 la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION demande au tribunal de condamner solidairement Madame [S] [P] et Madame [I] [U] au paiement de la somme de 2180 euros au titre du solde locatif, en ce compris les réparations locatives et déduction faite du dépôt de garantie. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Madame [S] [P] et Madame [I] [U], régulièrement assignées, à l’étude de l’huissier ne comparaissent pas et ne sont pas représentées.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 mars 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Il résulte de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Aux termes de l’article 7 c de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Selon l’article 7d) il est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que le locataire a quitté le logement en restituant les clefs, et l’état des lieux de sortie a été réalisé le 4 septembre 2024. Il est tenu du paiement des loyers et charges jusqu’à son départ des lieux. Il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 9 mars 2021, du commandement de payer délivré le 28 février 2024 et du décompte de la créance actualisé 14 janvier 2025 que la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En revanche, concernant les dégradations locatives, l’état des lieux d’entrée dans le logement n’est pas communiqué. En outre, il n’est pas précisé la nature des réparations locatives retenues ni produit de devis ou facture. En conséquence, il convient d’écarter les réparations et dégradations locatives.

Il convient également de déduire du décompte la somme de 506.42 euros au titre des frais d’impayés et des frais de procédure.

Enfin, conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, il convient de soustraire le dépôt de garantie, à hauteur de 698 euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [S] [P] à payer à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 1673.58 euros, au titre des sommes dues au 9 septembre 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes au titre des frais d’impayés et de majoration contractuelle :

Aux termes de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause « clause indemnitaire » qui prévoit une majoration de plein droit des sommes dues en cas de non-paiement au terme convenu.

La clause prévoyant une majoration, exprimée en pourcentage, en cas de non-paiement des loyers et des charges à leurs échéances s’analyse en une clause pénale.

Les clauses pénales, régies par l’article 1231-5 du Code civil sont qualifiées de « peine » ou de « pénalité ». Ce type de clause constitue dès lors une pénalité au sens de l 'article 4 de la loi du 6 juillet1989.

Ainsi, cette clause, contraire aux dispositions d’ordre public précitées, est réputée non écrite . Dès lors il convient de rejeter les demandes formulées en application de cette clause contractuelle.

En outre, il n’est pas justifié des frais d’impayés sollicités et il convient de ne pas faire droit à cette demande.

Sur les demandes à l’encontre de Madame [I] [U] :

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 22-1 du la loi du 6 juillet 1989 fixe des conditions particulières à la validité des cautionnements conclus en garantie des obligations du locataire d’un bail d’habitation. Les articles 1326 et 2288 et suivants du code civil fixent les conditions de validité du cautionnement.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, Madame [I] [U] s’est portée caution pour le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dues par le locataire dans la limite de 50000 euros. Cet engagement respecte formellement les exigences prescrites par l’article 22-1.

En conséquence, il convient de faire droit aux demandes à l’encontre de la caution.

Par ailleurs, le commandement de payer du 28 février 2024 a été régulièrement dénoncé à Madame [I] [U] le 14 mars 2024.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [I] [U] à payer au bailleur 1673.58 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, celle-ci étant tenue solidairement avec la locataire.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [S] [P] et Madame [I] [U] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de dénonciation aux cautions, et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX, actes de procédure nécessaires à l’instance telle qu’initiée, et dès lors inclus dans les dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Madame [S] [P] et Madame [I] [U] à payer à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Madame [S] [P] à payer à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 1673.58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 4 septembre 2024, déduction du dépôt de garantie faite, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

REJETTE la demande au titre des réparations locatives,

REJETTE la demande au titre des frais d’impayés,

REJETTE la demande au titre de la majoration contractuelle,

CONDAMNE Madame [I] [U] solidairement avec Madame [S] [P], dans la limite de leur engagement de caution, au paiement des sommes dues au bailleur arrêtées au 4 septembre 20242, soit 1673.58 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE in solidum Madame [S] [P] et Madame [I] [U] à payer à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [S] [P] et Madame [I] [U] aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer du 28 février 2024, la dénonciation, le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT