N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00458 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GMKN

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

[E] [L]

C/

[B] [W]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 15 Octobre 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 17 Septembre 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 15 Octobre 2025 :

Entre :

Madame [E] [L]

née le 17 Août 1963 au PORTUGAL

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Véronique CHARTIER, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [B] [W]

demeurant [Adresse 2]

COMPARANT en personne ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 17 Septembre 2025, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et le défendeur en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 15 Octobre 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 décembre 2021 à effet du 6 décembre 2021, d’une durée de trois ans, Madame [E] [L] a donné à bail à Monsieur [B] [W] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 470 €, outre une provision sur charges d’un montant de 50 €, ainsi qu’un dépôt de garantie équivalent au montant d’un loyer.

Par acte de commissaire de justice remis à étude le 3 juin 2025, Madame [E] [L] a fait assigner son locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— prononcer l’expulsion du locataire, et de tous occupants de son chef ainsi que de ses biens, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— le condamner à payer à Madame [L] la somme mensuelle de 520 € à titre d’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail ;

— le condamner à payer à Madame [L] les sommes de :

—  3 120 € au titre des arriérés de loyer et indemnité d’occupation, comptes arrêtés au 16 mai 2025,

—  128,24 € au titre du commandement de payer,

—  1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens.

Le diagnostic social et financier est parvenu au tribunal le 29 août 2025.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 17 septembre 2025.

A l’audience susdite, Madame [E] [L], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa demande en paiement au titre des loyers et charges à la somme provisionnelle de 3 700 €. Elle s’est opposée à tout délai de paiement en l’absence de reprise du paiement du loyer.

Monsieur [B] [W], comparant en personne, a sollicité des délais de paiement pour régler la dette locative dont il ne conteste pas le montant. Au soutien de sa demande, il expose avoir repris des études d’infirmier et percevoir l’allocation de retour à l’emploi d’un montant mensuel de 900 €. Il précise rechercher un autre logement et vouloir rendre les clés.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 4], par voie électronique le 4 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [E] [L] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 28 février 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 27 février 2025, Madame [E] [L] a fait délivrer à Monsieur [B] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, pour un montant de 1 560 € au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux.

Le défendeur n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 28 avril 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, notamment du décompte actualisé au 8 septembre 2025, que le locataire a irrégulièrement honoré son loyer.

La créance n’étant pas sérieusement contestable ni contestée, il convient de condamner Monsieur [B] [W] au paiement à titre provisionnel de la somme de 3 700 €, arrêtée au 8 septembre 2025.

Sur les délais de paiement :

Sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative

La bailleresse est opposée aux délais de paiement.

En l’espèce, s’il ressort du décompte actualisé que le locataire a effectué un règlement de 650 € au mois d’août 2025, il ne fournit cependant aucun justificatif concernant sa situation financière, de sorte qu’il ne démontre pas être dans la capacité d’apurer la dette locative en sus du paiement du loyer courant.

Il en résulte que la demande de délais de paiement doit être rejetée.

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [W] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 28 avril 2025, Monsieur [B] [W] est sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du dernier terme de loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 520 € et de condamner Monsieur [B] [W] à son paiement à titre provisionnel dans les termes fixés au dispositif.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [B] [W] qui succombe, supportera les dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer d’un montant de 128,24 €.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [E] [L] les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [B] [W] à lui verser une somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de Madame [E] [L] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 28 avril 2025 ;

DEBOUTONS Monsieur [B] [W] de sa demande de délais de paiement ;

AUTORISONS Madame [E] [L], à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 1] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [B] [W] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants , R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [W] à payer à titre provisionnel à Madame [E] [L] la somme de 3 700 € (trois mille sept cents euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 8 septembre 2025 ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 28 avril 2025 à une somme égale au montant du dernier terme de loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [W] à payer à titre provisionnel à Madame [E] [L] la somme de 520 € (cinq cent vingt euros) au titre de ladite indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 9 septembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, (les indemnités d’occupation dues entre le 28 avril 2025 et le 8 septembre 2025 étant incluses dans la dette de 3 700 €) ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [W] à payer à Madame [E] [L] la somme de 500 € (cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [W] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer d’un montant de 128,24 € ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON