N° Minute :

N° Rôle: N° RG 24/00875 – N° Portalis DB3K-W-B7I-GHT7

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 4] METROPOLE

C/

[P] [W] [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 02 Juillet 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 04 Juin 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Delphine BIRMELÉ

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 02 Juillet 2025 :

Entre :

Société [Localité 4] HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 4] METROPOLE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Frédéric LONGEAGNE, substitué par Maître Eric VALLERON, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [P] [W] [I]

née le 05 Mai 1954 à [Localité 5] (VIETNAM)

demeurant [Adresse 2]

NON COMPARANTE, ni représentée ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 02 Avril 2025, l’affaire a été renvoyée au 04 Juin 2025, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 02 Juillet 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 janvier 2018, avec prise d’effet au 29 janvier 2018, [Localité 4] HABITAT a donné à bail à Madame [P] [W] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel révisable de 226,67 €, et d’un dépôt de garantie de 226,97 €.

Par acte d’huissier de Justice délivré le 26 novembre 2024 (remis à étude), LIMOGES HABITAT a fait assigner sa locataire, Madame [P] [W] [I], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIMOGES, statuant en référés, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et ce à la suite de la délivrance le 13 septembre 2024 d’un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance,

— ordonner l’expulsion de la locataire, et de tous occupants de son chef, et ce conformément aux dispositions des articles L 411-1, et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec assistance de la force publique ou d’un serrurier si besoin,

— voir autoriser le requérant à faire séquestrer les meubles et objets mobiliers de la locataire dans un garde meuble à ses frais,

— condamner Madame [P] [W] [I] au paiement à titre provisionnel de la somme principale de 6.103,77 € au titre des loyers, charges, et indemnités d’occupation, sauf à parfaire au jour du prononcé de la décision,

— condamner Madame [P] [W] [I] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier terme du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la totale libération des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit,

— condamner Madame [P] [W] [I] au paiement d’une indemnité de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer.

Fixée à l’audience du 2 avril 2025, l’audience a été renvoyée pour permettre de trouver un interprète pour la locataire.

A l’audience du 4 juin 2025, LIMOGES HABITAT, représenté par M^e VALLERON, avocat au barreau de LIMOGES, maintient les termes de son acte introductif d’instance, tout en actualisant la dette à la somme de 6.644,74 € au 28 mai 2025.

Il s’oppose à tout délai de paiement et souligne le défaut d’assurance.

Assignée à étude, Madame [P] [W] [I] n’est ni présente ni représentée alors qu’elle était présente lors de la première audience. La décision sera donc contradictoire.

L’enquête sociale de la Préfecture de la Haute-[Localité 6], conformément aux dispositions de l’article 114 de la Loi du 28 juillet 1998, a été réalisée hors la présence du locataire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 6] par voie électronique le 27 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 2 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la Loi n 89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 4] HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre recommandée avec avis de réception distribuée le 4 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 7 g) de la Loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, la justification de cette assurance résultant de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux, pour défaut d’assurance contre les risques locatifs ou non justification du paiement d’une seule prime.

Par acte d’huissier du 13 septembre 2024, [Localité 4] HABITAT a fait délivrer à Madame [P] [W] [I] un commandement de justifier de la souscription d’une assurance locative, lequel rappelant expressément la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 7 g) susvisé, est régulier.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant une durée d’un mois à compter de sa signification. Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 14 octobre 2024.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la Loi n 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Madame [P] [W] [I] a réalisé uniquement trois versements depuis le 12 mai 2023.

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame [P] [W] [I] au paiement à titre provisionnel de la somme de 6.644,74 €, arrêtée au 28 mai 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5.733,01 € à compter du 13 septembre 2024, date du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Ni présente ni représentée à l’audience, la locataire ne justifie d’aucun élément sur ses ressources et charges. Par ailleurs, le paiement du loyer courant n’est pas assuré.

En conséquence de quoi, aucun délai de paiement ne lui sera accordé et ce d’autant plus que la locataire n’a toujours pas justifié d’une assurance.

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [P] [W] [I] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Dès lors que les conditions générales du contrat de bail prévoient la fixation d’une indemnité d’occupation, il convient d’accorder en référé une provision au titre de l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, soit 301,07 € (montant non révisable au regard de son caractère indemnitaire), que Madame [P] [W] [I] aurait payé en cas de non résiliation du bail, et ce, à compter du 14 octobre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Madame [P] [W] [I], qui succombe, supportera les dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, soit161,43 €.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de [Localité 4] HABITAT les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Madame [P] [W] [I] à lui verser une somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 25 janvier 2018 à la date du 14 octobre 2028 ;

AUTORISONS [Localité 4] HABITAT, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 3], à faire procéder à l’expulsion de Madame [P] [W] [I] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [P] [W] [I] à payer à titre provisionnel à [Localité 4] HABITAT la somme de 6.644,74 euros (six mille six cent quarante-quatre euros et soixante-quatorze centimes) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 28 mai 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5.733,01 € (cinq mille sept cent trente-trois euros et un centime) à compter du 13 septembre 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 14 octobre 2024 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [P] [W] [I] à payer à titre provisionnel à [Localité 4] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation de 301,07 euros (trois cent un euros et sept centimes) du 29 mai 2025 (les indemnités d’occupation dues entre le 14 septembre 2024 et le 28 mai 2025 étant inclus dans la dette de 6.644,74 euros) jusqu’à la libération effective des lieux;

CONDAMNONS Madame [P] [W] [I] à payer à [Localité 4] HABITAT la somme de 300 euros (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNONS Madame [P] [W] [I] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 13 septembre 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Delphine BIRMELÉ