N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00253 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GKB7

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

[C] [Y]

C/

[G] [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil

du 27 Août 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 18 Juin 2025,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 27 Août 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

Monsieur [C] [Y]

né le 14 Février 1977 à [Localité 5] (87)

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Emmanuelle POUYADOUX, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [G] [L]

né le 11 Septembre 1985 à [Localité 5] (87)

demeurant [Adresse 2]

COMPARANT en personne ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 16 Avril 2025, l’affaire a été renvoyée au 18 Juin 2025, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et le défendeur en ses observations.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 27 Août 2025 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 mars 2018, à effet du même jour, pour une durée de trois ans, madame [E] [Y], par l’intermédiaire de l’agence mandataire SAS FONCIA SOVIM, a donné à bail à monsieur [G] [L] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] avec un loyer mensuel révisable de 400 €, outre 35 € de provision sur charges, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 400 €.

Suivant acte de donation-partage reçu le 19 juin 2012 en l’étude de Me [V], notaire à [Localité 4], Monsieur [C] [Y] s’est vu attribuer la nue-propriété du bien susvisé objet du présent bail.

Par acte de commissaire de Justice délivré à personne le 14 février 2025, monsieur [C] [Y] a fait assigner monsieur [G] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIMOGES statuant au fond, aux fins de voir :

— constater la résiliation de plein droit intervenue le 18/12/2024 par le jeu de la clause résolutoire, du bail conclu entre les parties le 30/03/2018 ;

— ordonner l’expulsion du locataire, et de tous occupants de son chef et ce conformément aux dispositions des articles L 411-1, et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec assistance de la force publique si besoin ;

— condamner le locataire au paiement de la somme de 1 722,39 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à ce jour, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, sauf à parfaire au jour du prononcé de la décision, ou à diminuer sous réserves d’éventuels acomptes qui auraient été versés, et suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— condamner le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du dernier terme de loyer, soit la somme de 452,93 euros, outre les charges et taxes récupérables, à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié jusqu’à totale libération des lieux loués et la restitution des clés ;

— condamner le locataire au paiement d’une indemnité de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le locataire au paiement des entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer, de la saisine CCAPEX et de l’assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 avril 2025.

Lors de l’audience susdite, l’affaire a été reportée à l’audience du 18 juin 2025 à la demande du défendeur, assisté de Me [N], afin de pouvoir apurer la dette locative.

Lors de l’audience du 18 juin 2025, monsieur [C] [Y], représenté par son conseil, a maintenu les termes de son assignation, actualisant sa demande en paiement à la somme de 555,98 € au 13 juin 2025. Au soutien de ses demandes, le bailleur expose que malgré la reprise du paiement des loyers courants, la situation financière de Monsieur [G] [L] est inquiétante.

Monsieur [G] [L], comparant en personne, Me [N] n’intervenant plus pour sa défense, a sollicité des délais de paiement à hauteur de 20 € ou 30 € par mois ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, afin d’apurer la dette locative dont il ne conteste pas le montant et pouvoir ainsi rester dans les lieux. A l’appui de ses demandes, il fait valoir que le paiement du loyer courant est repris depuis le mois de novembre 2024.

Concernant sa situation d’impayé, il explique avoir du démissionner et s’être retrouvé 4 mois sans allocation chômage. Il précise percevoir actuellement l’allocation de retour à l’emploi d’un montant de 770 € et avoir effectué une demande d’allocation logement.

Monsieur [G] [L] a été autorisé à fournir un justificatif de ses ressources par courriel le jour même.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 août 2025.

Par courriel reçu au greffe le 18 juin 2025, Monsieur [G] [L] a transmis une attestation de paiement de France Travail.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 6], par voie électronique le 14 février 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 21 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sa demande est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2024, Monsieur [C] [Y] a fait délivrer à Monsieur [G] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 422,62 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges.

Or, il ressort de la lecture du décompte produit par le bailleur que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Ainsi, ce défaut de régularisation fonde Monsieur [C] [Y] à se prévaloir de la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 19 décembre 2024.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [G] [L] n’a pas réglé avec régularité le montant de ses loyers et charges.

Monsieur [C] [Y] sollicite la somme de 555,98 € actualisée au 13 juin 2025.

Toutefois, en application de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, il convient de déduire de cette somme, celle facturée au titre du commandement de payer le 1er décembre 2024 d’un montant de 138,05 €, s’agissant de frais prohibés.

Monsieur [G] [L], qui ne conteste pas le montant de la dette, sera condamné à verser à Monsieur [C] [Y] la somme de 417,93 € (555,98 € – 138,05 €), arrêtée au 13 juin 2025, et ce avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 14 février 2025 en application de l’article 1231-6 du code civil, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date.

Sur les délais de paiement :

Le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, sur le fondement de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Monsieur [G] [L] sollicite des délais de paiement suspensifs.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que Monsieur [G] [L] a repris le paiement du loyer avant l’audience. Par ailleurs il ressort des déclarations à l’audience ainsi que de l’attestation de paiement établie par France Travail le 18 juin 2025 que Monsieur [G] [L] perçoit l’allocation de retour à l’emploi d’un montant mensuel de 766,50 €.

Compte tenu de ces éléments, des propositions de règlements faites à l’audience, des règlements effectués, de la situation financière du locataire lui permettant d’apurer le solde de la dette locative, il convient d’accorder des délais de paiement et d’autoriser Monsieur [G] [L] à se libérer de sa dette locative en 12 mois par 11 mensualités de 30 € minimum le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 12ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention du locataire sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire :

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Monsieur [G] [L] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [G] [L] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— Monsieur [G] [L] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 452,93 € (selon dernier quittancement du mois de février 2025), tel que sollicité dans l’acte introductif d’instance, le juge ne pouvant statuer ultra petita ;

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [G] [L], qui succombe, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX et de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [C] [Y] les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [G] [L] à lui verser une somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [C] [Y] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 19 décembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [G] [L] à payer à Monsieur [C] [Y] la somme de 417,93 € (quatre cent dix-sept euros et quatre-vingt-treize centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 13 juin 2025, et ce avec intérêt au taux légal à compter du 14 février 2025 (date de l’assignation), dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ;

AUTORISE Monsieur [G] [L] à régler les sommes dues sur 12 mois à l’aide de 11 mensualités de 30 € au minimum, dans la limite de la dette, au plus tard le 10 de chaque mois et le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, étant rappelé que la 12ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette ;

DIT que la dernière mensualité sera égale au solde restant dû majoré des frais ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [G] [L] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés sus du paiement du loyer courant ;

DIT qu’à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer courant :

— la totalité de la somme due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [G] [L] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [G] [L] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi soit la somme de 452,93 € ;

CONDAMNE Monsieur [G] [L] à payer à Monsieur [C] [Y] la somme de 300 € (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [L] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX et de l’assignation, ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON