N° Minute :

N° Rôle: N° RG 24/01094 – N° Portalis DB3K-W-B7I-GFY6

Baux d’habitation – Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

4B Saisine sur renvoi d’une juridiction qui s’est déclarée incompétente territorialement ou en raison de la nature de l’affaire

Affaire :

[O] [B]

C/

[V] [S]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil

du 10 Décembre 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 08 Octobre 2025,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 10 Décembre 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

Monsieur [O] [B]

né le 01 Mars 1978 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Eric DAURIAC, substitué par Maître Ombeline GRIMAUD, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [V] [S]

demeurant [Adresse 3] [Adresse 7]

représenté par Maître Philippe PICHON, avocat au barreau de LIMOGES;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 15 Janvier 2025, l’affaire a été renvoyée aux 14 Mai 2025 et 08 Octobre 2025, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et l’avocat du défendeur en ses observations.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 10 Décembre 2025 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 mars 2012 avec prise d’effet au 10 avril 2012, Monsieur [O] [B] a pris à bail à Monsieur [V] [S], un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 840 euros et le versement d’un dépôt de garantie du même montant.

L’état des lieux de sortie a été dressé par acte de commissaire de justice du 5 juin 2023, à l’occasion duquel les clés ont été restituées.

Le 15 novembre 2023, Monsieur [O] [B] a saisi la Commission départementale de conciliation en arguant de la non-restitution du dépôt de garantie ainsi que du refus de Monsieur [V] [S] de prendre en charge la moitié du coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie. Le 15 février 2024, la Commission a dressé un procès-verbal de défaut de conciliation constatant l’absence du bailleur dûment convoqué et le non-remboursement des frais de constat engagés, nonobstant la restitution du dépôt de garantie par virement du 28 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2024, Monsieur [O] [B] a assigné Monsieur [V] [S] devant le Tribunal judiciaire de LIMOGES afin d’obtenir le paiement d’une indemnité équivalente à 10% du montant du dépôt de garantie, le remboursement de la moitié des frais engagés pour l’établissement de l’état des lieux de sortie ainsi que des dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi.

Par jugement du 1er août 2024, le Tribunal judiciaire de LIMOGES s’est déclaré incompétent et s’est dessaisi du dossier au profit du Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de LIMOGES.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 janvier 2025 puis a été renvoyée à deux reprises à la demande des parties, avant d’être retenue à l’audience du 08 octobre 2025.

Lors de l’audience susdite, Monsieur [O] [B], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 juin 2025 aux termes desquelles il demande de :

CONDAMNER Monsieur [V] [S] à lui payer la somme de 588 euros au titre de la majoration de 10% du montant de la caution par mois courant du 05 juillet 2023 au 28 janvier 2024 ; CONDAMNER Monsieur [V] [S] à lui payer la somme de 119,51 euros au titre de la moitié des frais du procès-verbal de constat d’état des lieux ; CONDAMNER Monsieur [V] [S] à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ; CONDAMNER Monsieur [V] [S] à lui payer la somme de 2.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile. Monsieur [O] [B] explique que malgré son départ du logement et la rédaction de l’état des lieux de sortie le 05 juin 2023 par un commissaire de justice, le dépôt de garantie de 840 euros ne lui a été restitué par le bailleur que le 28 janvier 2024. Il considère que ce remboursement a été provoqué par la seule convocation de [V] [S] devant la Commission départementale de conciliation.

Il souligne en revanche que le bailleur n’a pas pris en charge la moitié de la facture du commissaire de justice instrumentaire, de sorte qu’il est bien fondé à solliciter sa condamnation au paiement de la somme de 119,51 euros.

Il ajoute que contrairement à ce que soutient Monsieur [V] [S], ce dernier connaissait sa nouvelle adresse et pouvait le contacter pour lui restituer le dépôt de garantie, expliquant que le propriétaire a signé le 09 août 2023 l’accusé de réception de la mise en demeure qu’il lui a adressée, précisant que cette missive mentionnait sa nouvelle adresse.

Au soutien de sa demande de dommages-intérêts, Monsieur [O] [B] indique que Monsieur [V] [S] a volontairement refusé de lui restituer son dépôt de garantie et qu’il s’est montré violent et insultant à son égard. Il expose que Monsieur [V] [S] a diffusé son numéro de téléphone sur des annonces sur la plateforme LeBonCoin, de sorte que sa ligne téléphonique a été saturée d’appels.

Monsieur [V] [S], représenté par son conseil, s’est référé à ses dernières écritures notifiées par RPVA le 13 mai 2025 aux termes desquelles il conclut au rejet de l’ensemble des prétentions du demandeur et sollicite sa condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Pour s’opposer à la demande en paiement de la somme de 588 euros au titre de la majoration de 10% du montant du dépôt de garantie, Monsieur [V] [S], se fondant sur l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989, expose ne pas avoir été en mesure de restituer le dépôt de garantie à Monsieur [O] [B] car il ne connaissait pas sa nouvelle adresse. Il indique n’en avoir a eu connaissance qu’à réception de la convocation devant la Commission départementale de conciliation. Il conteste avoir reçu une lettre de mise en demeure de la part du locataire avant le 28 janvier 2024.

Pour contester la demande en paiement au titre de la moitié du coût du procès-verbal de constat, Monsieur [V] [S] affirme que Monsieur [O] [B] a fait le choix de mandater un commissaire de justice alors que l’état des lieux de sortie aurait pu être réalisé contradictoirement par les parties.

Enfin, Monsieur [V] [S] fait valoir que Monsieur [O] [B] ne justifie pas du préjudice moral dont il demande réparation et que le demandeur a lui-même adopté une attitude critiquable à son égard. Il considère que même si les relations ne se sont « pas très bien passées » entre eux, cela ne justifie pas l’octroi de dommages et intérêts.

A l’issue des débats la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 décembre 2025.

MOTIVATION

Sur la demande en paiement au titre de la majoration du dépôt de garantie :

En application de l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 en son alinéa 7 selon lequel : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile ».

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [O] [B] a quitté le logement et restitué les clés le 05 juin 2023, tel que cela ressort d’ailleurs de l’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice à cette date.

De même, il n’est pas contesté que Monsieur [V] [S] a versé au locataire la somme de 840 euros correspondant au dépôt de garantie le 28 janvier 2024.

Si Monsieur [V] [S] explique ce retard par son ignorance de la nouvelle adresse de Monsieur [O] [B] après son départ des lieux loués, il a cependant reçu une mise en demeure lui ayant été adressée par le locataire, sur laquelle figurait sa nouvelle adresse. Monsieur [V] [S] a d’ailleurs signé l’accusé de réception de cette mise en demeure le 09 août 2023, tel que cela ressort de l’avis de réception versé au débat, dont l’authenticité de la signature n’est pas contestée par le défendeur.

Il en résulte qu’à compter du 09 août 2023, Monsieur [V] [S] ne pouvait pas raisonnablement ignorer la nouvelle adresse de Monsieur [O] [B].

Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [V] [S] à payer à Monsieur [O] [B] une somme équivalente à 10% du dépôt de garantie pour chaque mois de retard.

Selon les alinéas 3 et 4 de l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. A défaut, le délai est de deux mois.

En l’espèce, l’étude de l’état des lieux de sortie dressé par Maître [Y] le 05 juin 2023 révèle que Monsieur [O] [B] a restitué son logement dans un état conforme à celui de l’état des lieux d’entrée, ce point n’étant par ailleurs pas discuté par les parties. Il en résulte que le point de départ de l’indemnité de 10% doit être fixé au 05 juillet 2023.

Le dépôt de garantie ayant été restitué le 28 janvier 2024, la majoration de 10% du dépôt de garantie a couru jusqu’à cette mensualité, soit pendant 7 mois.

Dès lors, Monsieur [V] [S] sera condamné à payer à Monsieur [O] [B] la somme de 7 x 84 euros = 588 euros.

Sur la demande en paiement au titre du coût de l’état des lieux de sortie :

En vertu de l’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction résultant de la loi du 24 mars 2014, l’état des lieux de sortie est par principe établi amiablement et contradictoirement par les parties ou par un tiers mandaté par elles. Lorsqu’il ne peut pas être établi dans ces conditions, il est établi par un commissaire de justice mandaté par la partie la plus diligente à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [O] [B] a pris l’initiative de faire réaliser l’état des lieux de sortie par un commissaire de justice.

Par ailleurs, il ressort des pièces versées au débat par le demandeur, notamment de sa plainte du 23 mai 2023, des mails et des captures d’écran de SMS, que les relations avec son bailleur étaient délétères et ne permettaient pas de procéder à un état des lieux amiable.

Dès lors, c’est à bon droit que Monsieur [O] [B] a mandaté un commissaire de justice afin de faire établir l’état des lieux de sortie.

Si Monsieur [O] [B] est dans ces conditions en droit de solliciter la prise en charge par moitié des frais d’établissement du procès-verbal de constat susvisé, il ne fournit cependant aucune facture correspondante, aucune mention relative au coût de l’acte ne figurant sur le procès-verbal.

Dès lors, Monsieur [O] [B], auquel incombe la charge de la preuve en sa qualité de demandeur, sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande de dommages-intérêts :

Celui qui prétend à réparation doit rapporter la preuve d’un préjudice indemnisable en lien avec le fait générateur de responsabilité. Le préjudice est indemnisable dès lors qu’il est direct, certain et personnel à celui qui en réclame réparation.

Il incombe à Monsieur [O] [B] de caractériser l’existence d’un préjudice indépendant du retard dans la restitution du dépôt de garantie, déjà réparé par la majoration de 10% du montant du dépôt de garantie.

En l’espèce, Monsieur [O] [B] produit au débat de nombreux SMS dans lesquels Monsieur [V] [S] l’insulte de « trou du cul » à 7 reprises le 13 janvier (année non indiquée) entre 12h03 et 12h13 et tient des propos dénigrants sur sa vie sentimentale. Il verse également un mail du 17 août 2023 dont l’objet est également « TROU DU CUL ».

Par ailleurs, il ressort des captures d’écran des journaux d’appels versées par le demandeur, que de fausses annonces ont été diffusées sur LeBonCoin en renseignant son numéro de téléphone de sorte qu’il a été contacté à de multiples reprises par des personnes intéressées, soit par SMS, soit par de multiples appels.

Monsieur [O] [B] produit également une annonce publiée le 25 mars 2023 sur le site internet LeBonCoin pour une maison à [Localité 8] avec une « vue imprenable sur la Cathédrale », dont l’adresse [6] correspond à celle dont [O] [B] a demandé la suppression auprès du Service Client de la plateforme LeBonCoin le 27 mars 2023. Par ailleurs, l’annonce indique que la maison proposée se trouvait dans le quartier [Adresse 5] et était disponible à compter du mois de juin 2023, ce qui correspond également aux messages adressés par les candidats intéressés par le bien.

Monsieur [O] [B] justifie d’ailleurs avoir déposé plainte le 23 mai 2023 pour ces faits et avoir été convoqué en qualité de victime dans le cadre d’une composition pénale.

Monsieur [V] [S] ne contestant pas être à l’origine de ces agissements, Monsieur [O] [B] justifie d’un préjudice moral distinct du simple retard de restitution du dépôt de garantie, en lien direct avec l’attitude fautive du défendeur.

Monsieur [V] [S] sera donc condamné à payer à Monsieur [O] [B] la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts.

Les mesures de fin de jugement :

Les dépens :L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [V] [S] qui succombe, supportera la charge des dépens.

Les frais irrépétibles :Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamné aux dépens, Monsieur [V] [S] devra verser à Monsieur [O] [B] une indemnité qu’il convient de fixer à 500 euros.

Monsieur [V] [S] sera par conséquent débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire :Il convient de rappeler l’exécution provisoire de la présente décision, par application de l’article 514 du Code de procédure civile dans sa rédaction résultant du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à la cause.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire et en dernier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [V] [S] à payer à Monsieur [O] [B] la somme de 588 euros (cinq cent quatre-vingt-huit euros) à titre de majoration de 10% du montant du dépôt de garantie du contrat de bail conclu le 23 mars 2012 concernant le logement situé [Adresse 1] ;

DEBOUTE Monsieur [O] [B] de sa demande au titre des frais d’établissement du procès-verbal d’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice le 05 juin 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [V] [S] à payer à Monsieur [O] [B] la somme de 300 euros (trois cents euros) à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [V] [S] à payer à Monsieur [O] [B] la somme de 500 euros (cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [V] [S] de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [S] aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON