TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

REFERES

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 31 Juillet 2025

N°R.G. : 25/00721 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2FKZ

N° Minute :

SCPI EDISSIMMO

c/

S.A. FITNESS PLATINUM GROUP FITNESS PLATINUM GROUP

DEMANDERESSE

SCPI EDISSIMMO

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par Maître Jean-olivier D’ORIA de la SCP SMITH D’ORIA – IPP, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1060

DEFENDERESSE

S.A. FITNESS PLATINUM GROUP

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 02 juin 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 juillet 2022 prenant effet le 1er septembre 2022, la société EDISSIMMO a donné à bail commercial à la société FITNESS PLATINUM GROUP, pour une durée de neuf années, un local commercial [Adresse 4], moyennant un loyer annuel de base de 17 920 euros HT, hors charges et hors TVA, payable trimestriellement et d’avance, avec une provision pour charges de 829 euros par trimestre. La société EDISSIMMO a accordé une franchise de loyers de six mois hors taxes et hors charges de sorte que la première échéance de loyers était due à compter du 1er mars 2023.

Les lieux loués ont pour activité l’exploitation d’une salle de remise en forme.

Des loyers et des charges sont demeurés impayés.

Par ordonnance en date du 23 août 2024, le président du tribunal judiciaire de Nanterre a notamment condamné à titre provisionnel, la société FITNESS PLATINUM GROUP, à payer à la société EDISSIMMO la somme de 25 350,94 euros (arriéré locatif arrêté au 7 février 2024), avec intérêts au taux légal sur la somme de 18 632,23 euros à compter du 18 décembre 2023, et à compter de l’ordonnance à intervenir pour le surplus.

Des loyers et des charges sont demeurés impayés après l’ordonnance du 23 août 2024.

Par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2024, la société EDISSIMMO a fait délivrer à la société FITNESS PLATINUM GROUP un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée dans le bail pour une somme de 20 446,11 euros, au titre de l’arriéré locatif dû au 17 octobre 2024 (quatrième trimestre 2024 inclus).

Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2025, la société EDISSIMMO a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre la société FITNESS PLATINUM GROUP aux fins de voir principalement :

Constater l’acquisition au profit de la bailleresse de la clause résolutoire contenue dans le bail du 29/07/2022 cela à la date du 29 novembre 2024 ;En conséquence,

Ordonner l’expulsion de la SAS FITNESS PLATINUM GROUP et de toute personne de son chef des locaux qu’elle occupe au [Adresse 2], tels que désignés dans le bail du 29/07/2022, et ce, au besoin, avec l’aide de la force publique ;Condamner à titre provisionnel la Défenderesse à restituer à la bailleresse les lieux dont il s’agit, libres de toute occupation et de tout mobilier, cela sous astreinte de 1 000 € par jour calendaire de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir en vertu de l’article L. 131-3 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.Autoriser la demanderesse à séquestrer le mobilier se trouvant éventuellement dans les lieux dans tout garde-meubles, aux frais, risques et périls de la Défenderesse ;Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 29/11/2024 comme il est dit à l’article 14.5 des conditions générales du bail, soit la somme de 3 342,90 € par mois, taxes, charges et provisions pour charges en sus ;Juger que cette indemnité d’occupation sera due au fur et à mesure de son exigibilité et jusqu’à la date du départ effectif, outre charges et taxes, prorata temporis ;Condamner à titre provisionnel la société SAS FITNESS PLATINUM GROUP à payer à la demanderesse les sommes suivantes :Les loyers et accessoires dus au 17/01/2025, soit sauf à parfaire la somme de 29 205, 43€;Le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation fixée à compter du 29/11/2024 à la somme de 3 342,90 € par mois, taxes, charges et provisions pour charges en sus et ce jusqu’à la libération des lieux, libres de tout mobilier et de toute occupation ;Le montant des pénalités de retard mentionnées à l’article 7 des conditions générales du bail, soit une indemnité égale au taux d’intérêt légal, majoré de cinq cents (500) points de base, ledit intérêt étant calculé sur le montant principal des sommes dues ;Les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et pour le surplus jusqu’au complet paiement ;- Une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du CPC ;

— Les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la présente assignation et de ses suites.

— Ordonner la capitalisation des intérêts au visa de l’article 1343-2 du Code civil ;

A l’audience du 19 juin 2024, la société EDISSIMMO a soutenu oralement les termes de son acte introductif d’instance. Elle précise que le preneur est parti sans rendre les clés et qu’elle n’a payé aucune somme depuis l’assignation ainsi que cela ressort du décompte actualisé du 28 mai 2025 versé aux débats.

Après une tentative de délivrer l’assignation dans les lieux loués et assignée par procès-verbal de recherches infructueuses à son siège social, dernière adresse connue de la FITNESS PLATINUM GROUP, la société FITNESS PLATINUM GROUP n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des demandeurs, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et observations à l’audience.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 1103 du code civil prévoit que le contrat est la loi des parties.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce :

« toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. / Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Il est constant que le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

< le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

< le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

< la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce,

La clause résolutoire mentionnée dans le bail à son article 15 des conditions générales prévoit un délai d’effet d’un mois, et produit tous ses effets.

Concernant le commandement de payer du 28 octobre 2024, il a été régulièrement délivré à l’adresse des lieux loués.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 7 août 2024 en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 20 466,11 euros au titre de l’arriéré locatif à la date du 17 octobre 2024 correspondant à l’arriéré locatif à compter du 1er avril 2024.

Selon le décompte du 17 janvier 2025 versé aux débats, les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. La clause résolutoire est donc acquise à compter du 29 novembre 2024.

L’obligation de la société FITNESS PLATINUM GROUP de quitter les lieux n’étant pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion sans qu’une astreinte soit nécessaire pour en assurer l’exécution.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur l’indemnité d’occupation

La clause du bail qui prévoit, qu’en cas de résiliation du bail, le montant de l’indemnité d’occupation doit être fixé au double du montant du loyer contractuel, s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

L’indemnité d’occupation due par la société FITNESS PLATINUM GROUP, depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera donc fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

La contestation est sérieuse quand l’un des moyens de défense n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision du juge du fond.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. La non-comparution du défendeur ne peut, à elle seule, caractériser l’absence de contestation sérieuse.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, dans sa version applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du code civil prévoit : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce,

Au vu du décompte daté du 17 janvier 2025 produit par la société EDISSIMMO, l’obligation de la société FITNESS PLATINUM GROUP au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 29 205,43 euros au titre de l’arriéré locatif allant du mois d’avril 2024 (2ème trimestre 2024) au 17 janvier 2025 (premier trimestre 2025 inclus), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société FITNESS PLATINUM GROUP, outre intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2024 sur la somme de 20 466,11 euros et à compter de l’assignation pour le surplus et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause du bail qui prévoit que le preneur doit une indemnité égale au taux d’intérêt légal, majoré de cinq cents (500) points de base, s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile impose au juge des référés de statuer sur les dépens. L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. La société FITNESS PLATINUM GROUP, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la société EDISSIMMO la charge de la totalité des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner la société FITNESS PLATINUM GROUP à lui payer la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, exécutoire à titre provisoire,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 29 novembre 2024,

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société FITNESS PLATINUM GROUP, et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Dit que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne la société FITNESS PLATINUM GROUP à verser à titre provisionnel à la société EDISSIMMO, à compter de la résiliation du bail au 29 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de fixer le montant de l’indemnité d’occupation au double du montant du loyer contractuel,

Condamne par provision la société FITNESS PLATINUM GROUP à payer à la société EDISSIMMO la somme de 29 205,34 euros au titre des loyers, charges et accessoires et indemnités d’occupation au titre de l’arriéré locatif allant du mois d’avril 2024 (2ème trimestre 2024) au 17 janvier 2025 (premier trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2024 sur la somme de 20 466,11 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

Dit n’y avoir lieu à référé sur l’application d’une indemnité égale au taux d’intérêt légal, majoré de cinq cents (500) points de base,

Ordonne la capitalisation des intérêts,

Condamne la société FITNESS PLATINUM GROUP aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer,

Condamne la société FITNESS PLATINUM GROUP à payer à la société EDISSIMMO la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À [Localité 7], le 31 Juillet 2025.

LE GREFFIER,

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRESIDENT.

Karine THOUATI, Vice-présidente