N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00492 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GNO5

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.A. NOALIS

C/

[J] [M]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 03 Décembre 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 05 Novembre 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

En présence de Madame Adèle GASTELIER, Auditrice de Justice GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 03 Décembre 2025 :

Entre :

S.A. NOALIS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [P] [T], munie d’un pouvoir régulier ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [J] [M] (nom d’usage : [M]-BAROUTY)

né le 01 Juillet 1986

demeurant [Adresse 2]

COMPARANT en personne ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 05 Novembre 2025, le demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et le défendeur en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 03 Décembre 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 octobre 2021, à effet du 11 octobre 2021, pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction, la SA NOALIS, a donné à bail à Monsieur [J] [M] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel révisable de 443,51 € outre une provision pour charges ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant équivalent à celui du loyer.

Par acte de Commissaire de justice délivré le 17 juin 2025, la SA NOALIS a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de :

— constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion du locataire, et de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— le condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 2 013,67 € arrêtée au 6 juin 2025 au titre des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— le condamner au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

— le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit ;

— le condamner au paiement de la somme de 350 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 novembre 2025.

A l’audience susdite, la SA NOALIS, représentée par Madame [P] [T], chargée de recouvrement dûment munie d’une délégation de pouvoir, a donné son accord pour des délais à hauteur de 100 € par mois pour solder la dette locative qu’elle actualise à la somme de 997,56 €, compte tenu de la reprise du paiement du loyer.

Monsieur [J] [M], comparant en personne, a sollicité des délais de paiement à hauteur de 100 € par mois pour apurer la dette locative dont il n’a pas contesté le montant. Au soutien de sa demande, il fait état de ressources d’un montant de 1 180 € au titre de l’allocation de retour à l’emploi.

Le diagnostic social et financier est parvenu au tribunal le 3 novembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 décembre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 4] par voie électronique le 17 juin 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA NOALIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 21 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 8 janvier 2024, la SA NOALIS a fait délivrer à Monsieur [J] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 839,87 € arrêté au 21 décembre 2023, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux.

Le locataire n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 9 mars 2024.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, notamment du décompte actualisé au 3 novembre 2025, que Monsieur [J] [M] n’a pas réglé avec régularité le montant de ses loyers et charges.

La SA NOALIS sollicite la somme de 997,56 € arrêtée au 3 novembre 2025, déduction faite des frais de procédure constitutifs de frais prohibés en application de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, d’un montant de 208,60 €.

La créance n’étant pas sérieusement contestable ni contestée, Monsieur [J] [M] sera condamné à verser à la SA NOALIS la somme de 997,56 €, à titre provisionnel, arrêtée au 3 novembre 2025, et ce avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 17 juin 2025, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement :

Le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, sur le fondement de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que Monsieur [J] [M] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Par ailleurs, il ressort des déclarations lors de l’audience et de l’enquête sociale, que le locataire est en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu de ces éléments et de l’accord du bailleur, il convient d’accorder des délais de paiement et d’autoriser Monsieur [J] [M] à se libérer de sa dette locative en 10 mois par 9 mensualités de 100 € minimum le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 10ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention du locataire sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Monsieur [J] [M] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [J] [M] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— Monsieur [J] [M] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 78,79 € (selon dernier quittancement du mois d’octobre 2025) ;

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [J] [M], qui succombe, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA NOALIS les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [J] [M] à lui verser une somme de 200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de la SA NOALIS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 9 mars 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [M] à payer à titre provisionnel à la SA NOALIS la somme de 997,56 € (neuf cent quatre-vingt-dix-sept euros et cinquante-six centimes), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 3 novembre 2025, et ce avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 17 juin 2025, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ;

AUTORISONS Monsieur [J] [M] à régler les sommes dues sur 10 mois à l’aide de 9 mensualités de 100 € au minimum, dans la limite de la dette, au plus tard le 10 de chaque mois et le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, étant rappelé que la 10ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette ;

DISONS que la dernière mensualité sera égale au solde restant dû majoré des frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [J] [M] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés sus du paiement du loyer courant ;

DISONS qu’à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer courant :

— la totalité de la somme due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [J] [M] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [J] [M] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi soit la somme de 78,79 € ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [M] à payer à la SA NOALIS la somme de 200 € (deux cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [M] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON