N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00323 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GL2C

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société [Localité 4] HABITAT

C/

[V] [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 06 Août 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 25 Juin 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Elise TAMIL

GREFFIER : Madame Pierrette MARIE-BAILLOT

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 06 Août 2025 :

Entre :

Société [Localité 4] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Eric VALLERON, avocat au barreau de LIMOGES;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [V] [G]

demeurant [Adresse 1]

COMPARANT en personne ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 25 Juin 2025, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et le défendeur en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 06 Août 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 25 mars 2022, modifié par avenant du 11 décembre 2023, [Localité 4] Habitat a donné à bail à M.[V] [G] un logement situé au [Adresse 2].

Le 21 janvier 2025, [Localité 4] Habitat a fait signifier à M.[V] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 819,72 €, ainsi que l’obligation de justifier de la souscription d’une assurance locative. Ce commandement est resté infructueux.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation le 14 janvier 2025. La caisse d’allocations familiales (CAF) a été informée le 18 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 avril 2025, Limoges Habitat a fait assigner M.[V] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référé, aux fins de:

Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux, faute pour M.[V] [G] de s’être acquitté des causes du commandement dans le délai de six semaines ;Ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ;Condamner M.[V] [G] à payer à [Localité 4] Habitat, à titre provisionnel, les sommes suivantes : 2 883,71 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 4 avril 2025 ;Une indemnité d’occupation mensuelle de 596,26 € à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;La somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l’instance.Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 avril 2025, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

À l’audience du 25 juin 2025, [Localité 4] Habitat maintient ses demandes initiales en actualisant la dette locative à hauteur de 4 610.68€ et s’oppose à l’octroi de délais de paiement en raison de l’absence de paiement des loyers depuis juin 2024.

M.[V] [G], présent à l’audience, expose qu’il est âgé de 25 ans, vit en concubinage, et est actuellement en recherche d’emploi. Il indique avoir traversé une période de dépression liée à la séparation d’avec son ex-conjointe, mère de son enfant, partie avec celui-ci, ainsi qu’à un décès familial. Il précise avoir perdu son emploi à la suite de ces événements. À l’époque où il vivait avec son ex-conjointe, le loyer était payé grâce à ses revenus et aux aides de la CAF. M.[V] [G] a proposé un plan d’apurement à [Localité 4] Habitat, à hauteur de 50 € par mois, et a effectué deux paiements. Il déclare n’avoir actuellement aucune ressource. Sa nouvelle conjointe, avec qui il vit, travaille depuis quelques mois mais n’a pas contribué au paiement du loyer. M.[V] [G] n’a fourni aucun justificatif à l’appui de ses déclarations.

Un diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et familiale de M.[V] [G] est parvenu au greffe le 11 juin 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge a invité les parties à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement. M.[V] [G] a précisé n’avoir pas sollicité de procédure de surendettement.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la forme de la décision :

M.[V] [G], assigné à domicile, s’est présenté à l’audience. Il y a donc lieu de statuer par ordonnance contradictoire, conformément aux articles 467 et 469 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 5] le 4 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 4] Habitat justifie avoir saisi la CCAPEX par lettre du 14 janvier 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 4 avril 2025, conformément à l’article 24 II de la même loi. La demande est dès lors recevable.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection d’accorder une provision au créancier lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

[Localité 4] Habitat justifie, par un décompte arrêté au 17 juin 2025, d’un arriéré locatif s’élevant à 4610.68€. Au vu des justificatifs fournis, la créance est établie tant dans son principe que dans son montant. M.[V] [G], bien que présent à l’audience, n’a pas contesté la réalité de la dette ni fourni de justificatifs démontrant des paiements effectués. M.[V] [G] sera condamné à payer à [Localité 4] Habitat la somme de 4610.68€ à titre provisionnel.

Cette créance portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément à l’article 1231-6 du code civil, aucun point de départ antérieur n’ayant été expressément demandé.

Sur la clause résolutoire et l’expulsion :

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans les cas d’urgence, d’ordonner en référé toutes mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse. Le contrat de bail litigieux prévoit expressément la résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet.

[Localité 4] Habitat justifie avoir signifié, le 21 janvier 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire, ainsi que l’obligation de justifier d’une assurance locative. Ce commandement, conforme aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, est resté infructueux, M.[V] [G] n’ayant effectué que deux paiements partiels de 50 €. En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 21 mars 2025.

M.[V] [G] est désormais occupant sans droit ni titre. Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour [Localité 4] Habitat, propriétaire du logement occupé indûment, à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de M.[V] [G] ainsi que celle de tout occupant de son chef.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans, à condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative et ait repris le paiement intégral du loyer courant.

En l’espèce, M.[V] [G] a proposé un plan d’apurement à hauteur de 50 € par mois, mais n’a effectué que deux paiements. Il déclare n’avoir aucune ressource personnelle, et sa conjointe, bien que salariée, n’a pas contribué au paiement du loyer. Aucun justificatif n’a été fourni pour démontrer une capacité à régler la dette locative ou à reprendre le paiement intégral du loyer courant. Le diagnostic social et financier, bien que parvenu au greffe, ne permet pas d’établir que M.[V] [G] est en mesure de s’acquitter de sa dette dans des délais raisonnables. Par ailleurs, [Localité 4] Habitat s’oppose à l’octroi de délais en raison de l’absence de paiements depuis juin 2024.

Au vu de ces éléments, il n’apparaît pas justifié d’accorder des délais de paiement, la condition de capacité à régler la dette locative n’étant pas remplie.

Sur l’indemnité d’occupation :

M.[V] [G], occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail le 21 mars 2025, cause un préjudice à [Localité 4] Habitat, qui doit être réparé par une indemnité d’occupation. Cette indemnité sera fixée à titre provisionnel, par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation, soit 596,26 € par mois (450,31 € de loyer + 145,95 € de charges).

Sur les autres demandes :

Compte tenu de la situation économique de M.[V] [G], qui déclare n’avoir aucune ressource, il apparaît équitable de le condamner à payer la somme de 300 € demandée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M.[V] [G], qui succombe à l’instance, supportera la charge des dépens, y compris le coût du commandement de payer du 21 janvier 2025 et de sa notification à la Préfecture.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS la résiliation, à compter du 21 mars 2025, du bail conclu le 25 mars 2022, modifié par avenant du 11 décembre 2023, entre [Localité 4] Habitat et M.[V] [G], concernant le logement situé au [Adresse 2] ;

ORDONNONS, faute de départ volontaire incluant la remise des clefs, l’expulsion de M.[V] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, du logement sis [Adresse 2], si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 411-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans un local au choix de l’expulsé, aux frais et périls de ce dernier ;

CONDAMNONS M.[V] [G] à payer à [Localité 4] Habitat la somme provisionnelle de 4610.68€ à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 4 avril 2025, comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 21 mars 2025 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi ;

FIXONS l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par M.[V] [G] à la somme mensuelle de 596,26 €, à compter de la résiliation du bail le 21 mars 2025, et CONDAMNONS M.[V] [G] à verser à [Localité 4] Habitat ladite indemnité jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis ;

CONDAMNONS M.[V] [G] à payer à [Localité 4] Habitat la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M.[V] [G] aux dépens de l’instance, comprenant le coût de l’assignation, de sa notification à la Préfecture et celui du commandement de payer du 21 janvier 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction le 6 août 2025. En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par :

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,

Pierrette MARIE-BAILLOT Elise TAMIL