N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00324 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GL2D

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société [Localité 5] HABITAT

C/

[Y] [O] [I] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 06 Août 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 25 juin 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame TAMIL,

GREFFIER : Madame MARIE-BAILLOT,

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 06 Août 2025 :

Entre :

[Localité 5] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Eric VALLERON, avocat au barreau de LIMOGES.

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [Y] [O] [I] [C]

né le 21 Décembre 1974 à PORTUGAL ([Localité 4]), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Nathalie PREGUIMBEAU, avocat au barreau de LIMOGES.

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 25 Juin 2025, les avocats ont déposé leurs dossiers de plaidoirie.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 06 Août 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 26 décembre 2019, [Localité 5] Habitat a donné à bail à M.[Y] [S] [O] [I] [C] un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 327,21 € et charges de 90,11 €.

Le 16 janvier 2025, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4 517,13 €.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation le 14 janvier 2025. La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation le 18 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 avril 2025, [Localité 5] Habitat a fait assigner M.[Y] [S] [L] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé aux fins de voir :

constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour le locataire de s’être acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois,ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,condamner M.[Y] [S] [L] [C] à lui payer à titre provisionnel les sommes suivantes :4 677,99 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 4 avril 2025,une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, soit 417,32 € à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux,outre la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département.

À l’audience, [Localité 5] Habitat maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 17 juin 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 4 948,03 €.

M.[Y] [S] [L] [C], assigné en l’étude de l’huissier et assisté de son conseil a comparu. Il ressort des dossiers de plaidoirie qu’il est séparé, père de deux enfants, salarié et perçoit 1 900 € mensuels. Il n’est plus sous mesure de protection. Son dernier versement de loyer remonte à mai 2025. [Localité 5] Habitat accepte un échelonnement de la dette à hauteur de 60 € par mois.

Un diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et familiale du locataire est parvenu au greffe le 11 juin 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge des contentieux de la protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

[Localité 5] Habitat a précisé n’avoir pas été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M.[Y] [S] [L] [C].

M.[Y] [S] [L] [C] a précisé n’avoir pas sollicité de procédure de traitement de sa situation auprès de la commission de surendettement des particuliers.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M.[Y] [S] [L] [C] s’étant présenté à l’audience, il y a lieu de statuer par ordonnance contradictoire conformément aux dispositions de l’article 467 du Code de procédure civile.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 6], soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 5] Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 14 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet en outre au juge des contentieux de la protection, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’accorder une provision au créancier.

[Localité 5] Habitat produit un décompte arrêté au 17 juin 2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 4 948,03 €.

Toutefois, il convient de déduire de cette somme les frais de dossier SLS OPS indûment comptabilisés d’un montant de 7,62 € versés du mois de février 2024 à décembre 2024, soit 11 mois x 7,62 € = 83,82 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de [Localité 5] Habitat est établie tant dans son principe que dans son montant mais elle sera diminuée des frais de dossier indûment comptabilisés de 83,82€, soit 4 684.21 €, que M.[Y] [S] [L] [C] sera condamné à lui payer.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code civil, à compter du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Sur la clause résolutoire et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effets.

Or, [Localité 5] Habitat justifie avoir régulièrement signifié le 16 janvier 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 16 mars 2025.

Sur les délais de paiement

Cependant l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et suspendre, dans le même temps, les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, M.[Y] [S] [L] [C] a accepté de s’acquitter de sa dette locative de façon échelonnée. Il ressort des débats et notamment de l’enquête sociale concernant la situation économique et sociale du locataire que celui-ci, salarié est en mesure de s’acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer sa dette. [Localité 5] Habitat a en outre accepté un échelonnement de sa dette à hauteur de 60 € par mois.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M.[Y] [S] [L] [C] selon les modalités précisées au dispositif. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entre les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

À cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu et au plus tard en même temps que la fraction du mois courant de l’arriéré rééchelonné.

Ainsi, en cas de non-paiement d’une mensualité – que ce soit au titre de l’arriéré rééchelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur, la résolution du bail étant acquise à la date du 16 mars 2025.

En outre, le bailleur serait en droit d’exiger du locataire, s’il se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par [Localité 5] Habitat, en l’occurrence la somme mensuelle de 417,32 € à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Enfin, dans l’hypothèse d’un non respect des délais accordés, M.[Y] [S] [L] [C] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation rétroactive du contrat de bail. Or, il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y aurait alors urgence pour [Localité 5] Habitat, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment à en retrouver la libre disposition.

Il y a donc lieu d’ordonner, en cas de reprise d’effet de la clause résolutoire pour non respect des délais, l’expulsion de M.[Y] [S] [L] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les formes et délais prévus par les articles L. 411-1 et suivants, et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les autres demandes

M.[Y] [S] [L] [C], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens. Il apparaît conforme à l’équité de condamner M.[Y] [S] [L] [C] à payer à [Localité 5] Habitat la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par ordonnance de référé contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 26 décembre 2019 entre [Localité 5] Habitat et M.[Y] [S] [L] [C] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], à la date du 16 mars 2025,

SUSPENDONS toutefois les effets de cette clause résolutoire,

CONDAMNONS M.[Y] [S] [O] [I] [C] à payer à [Localité 5] Habitat la somme provisionnelle de 4 684.21 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 4 avril 2025, comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois de mars 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISONS M.[Y] [S] [L] [C] à s’acquitter de cette somme par versements mensuels de 60 € et DISONS qu’à la 78ème échéance, M.[Y] [S] [L] [C] s’acquittera du solde de la dette,

DISONS que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le 5ème jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente ordonnance,

DISONS que chaque échéance du loyer courant devra également être payée à son terme contractuellement convenu et au plus tard en même temps que la fraction d’arriéré reporté, soit au quantième du mois précisé au paragraphe précédent,

DISONS qu’après règlement de la somme de 4 684.21 €, dans les délais et conditions ci-dessus rappelés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail,

DISONS qu’au contraire, qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 16 mars 2025 et M.[Y] [S] [O] [I] [C] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant dû redevenant immédiatement exigible,

ORDONNONS, en ce cas, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de M.[Y] [S] [O] [I] [C] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 3], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de la partie expulsée,

FIXONS, en ce cas, la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par M.[Y] [S] [L] [C] à la somme mensuelle de 417,32 € à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNONS à verser à [Localité 5] Habitat ladite provision mensuelle à compter du mois de mars 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis,

CONDAMNONS M.[Y] [S] [O] [I] [C] à payer à [Localité 5] Habitat la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 16 janvier 2025 et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Pierrette MARIE-BAILLOT Elise TAMIL