MINUTE N° : 25/01174

JUGEMENT

DU 28 Novembre 2025

N° RC 25/00119

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

TOURS METROPOLE HABITAT

ET :

[U] [M]

Débats à l’audience du 09 Octobre 2025

Le

Copie executoire et copie à :

TOURS METROPOLE HABITAT

Copie à :

Madame [M]

Monsieur le Prefet d'[Localité 1] et [Localité 2]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 28 Novembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Octobre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 28 Novembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

TOURS METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Madame [G], salariée au service recouvrement, muni d’un pouvoir régulier

D’une Part ;

ET :

Madame [U] [M]

née le 04 Août 1990 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 décembre 2019, l’Office Public de l’Habitat [Localité 3] METROPOLE HABITAT (ex [Localité 3] HABITAT depuis changement de dénomination sociale en date du 27 novembre 2024) a consenti un bail d’habitation à Madame [U] [M] portant sur un logement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 603,03 €.

Invoquant des impayés de loyers, le 30 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

L’EPIC TOURS METROPOLE HABITAT a ainsi fait assigner Madame [U] [M] par acte de commissaire de justice du 3 janvier 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Madame [U] [M] ;

— ordonner son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique ;

— condamner Madame [U] [M] au paiement :

• de la somme en principal de 1 752,45 € au titre des impayés de loyers et de charges ;

• d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer habituel et des charges jusqu’à libération des lieux, et ce à compter de la résiliation du bail ;

• de la somme de 200,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

• aux entiers dépens selon article 696 du Code de procédure civile comprenant notamment le coût du commandement de payer, de ses formalités et de l’assignation ;

— rappeler que les frais d’exécution forcée seront à la charge exclusive du débiteur défaillant conformément aux dispositions de l’article L111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

L’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT – par la voix de sa représentante dûment mandatée – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 6 087,23 € au 1er octobre 2025. Elle indique que Madame [U] [M] a des contacts avec la conseillère en économie sociale et familiale et que Madame pensait être en prélèvement automatique pour le paiement de ses loyers.

Madame [U] [M] indique qu’elle est aide-soignante, avec un CDD d’un an au centre hospitalier de [Localité 5], qu’elle a pu avoir une moindre vigilance sur la tenue de ses comptes en lien avec des difficultés de santé. Elle perçoit actuellement entre 2 100 et 2 300 € de salaires et propose de payer 160 € en plus du loyer, sommes qu’elle souhaiterait régler par prélèvement automatique.

La représentante de [Localité 6] HABITAT précise qu’elle doit régler directement par virement, le prélèvement automatique n’étant pas possible en situation d’impayés de loyer.

TOURS METROPOLE HABITAT est autorisé à produire en cours de délibéré un décompte actualisé pour attester de la reprise des paiements directs par la locataire.

Le diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience est vierge de toutes informations, Madame [U] [M] n’ayant pas donné suite aux propositions de rendez-vous de la Maison des solidarités.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2025, prorogé au 28 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 7 octobre 2024, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 1] et [Localité 2] par voie électronique le 3 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89 – 462 du 06 juillet 1989 en vigueur modifié par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 30 septembre 2024 portant sur la somme en principal de 885,73 € au titre des impayés de loyers et de charges ainsi que le décompte actualisé à la date de la présente audience.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90 – 449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, rendant acquise la clause résolutoire à effet du 1er décembre 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 31 décembre 2019, le commandement de payer délivré le 30 septembre 2024 pour un montant en principal de 885,73 € ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 6 428,23 €.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Il conviendra de déduire du présent décompte :

— la somme de 294,99 € de frais de commissaire de justice qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais relèvent, s’ils sont justifiés, des dépens dont le sort sera examiné ci-après,

— les frais d’enquête sociale d’un montant de 60,96 €, à défaut pour le bailleur d’en justifier,

— les frais de dossier SLS (20 €) à défaut pour le bailleur de produire les justificatifs.

Madame [U] [M] sera ainsi condamnée à verser à l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT la somme de 6 052,28 €.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé produit en cours de délibéré par le bailleur que Madame [U] [M] a repris le paiement de son loyer courant avec un versement de 850 € en date du 4 novembre 2025, au regard d’un loyer résiduel de 548,67 €. Elle indique exercer en CDD en qualité d’aide soignante et sollicite des délais sur la base d’un effort mensuel de 160 € en plus de son loyer courant pour apurer sa dette locative, demande à laquelle le bailleur ne s’oppose pas.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant, de la capacité financière de Madame [U] [M] et de sa proposition faite pour apurer sa dette, il lui sera accordé des délais selon les modalités fixées au dispositif ci-après.

Madame [U] [M] pourra régler sa dette plus rapidement si sa situation financière le lui permet.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée par le juge d’en mettre tout au fraction à charge d’une autre partie. Le bailleur a dû mettre en mouvement une action contentieuse, à défaut d’un accord entre les parties, engageant ainsi des frais de commissaire de justice. Il convient ainsi de mettre les dépens à la charge de Madame [U] [M] comprenant notamment le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX, l’assignation et sa dénonciation à la Préfecture.

La charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions de l’article L111-8 du Code des procédures civiles d’exécution et il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 décembre 2019 entre Madame [U] [M] et l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT concernant le bien situé [Adresse 4] sont réunies au 1er décembre 2024 ;

Condamne Madame [U] [M] à payer à l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT la somme de 6 052,28 € (SIX MILLE CINQUANTE DEUX EUROS, VINGT HUIT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1er octobre 2025 ;

Autorise Madame [U] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 160 € et une 36ème mensualité qui réglera la dette en principal, frais et intérêts compris ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés par Madame [U] [M] la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [U] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [U] [M] soit condamné à verser à l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT, jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Madame [U] [M] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le vingt-huit novembre deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection